Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Марта 2014 в 13:48, шпаргалка
Работа содержит ответы на вопросы для экзамена (зачета) по «Земельному праву»
В соответствии со ст.57 зем. кодекса возмещению в полном объёме подлежат убытки, причинённые:
1. Изъятием з/у для гос-х и муниципальных нужд
2. Ухудшение кач-ва земель в результате деят-ти др. лиц
3. Временным занятием з/у
4. Ограничение прав
5 Изменение целевого назначения
з/у на основании ходатайства
органа гос-й власти или местно
6.Определение оптимальных
размеров з/вл з/п с/х
В основе расчета оптимальной площади лежат требования рационально построенного и веден. хоз-ва:
1. Основн. услов. и факторы пр-ва (земля, материальные и трудовые ресурсы) должны нах-ся в определенных пропорциях и быть сбалансированными.
2. Производственная
3. Устойчивое развитие любого хоз-ва, возможно на основе только расширенного воспроизводства
4. Для снижения издержек пр-ва
по возмаожности должны
5. По размерам зем. площади и
орг-ции пр-ва структ. хоз-во должно
быть управляемым при
6. Необходимо выполнить
Т.о рациональной считают такую площадь з/п, при которой данная производственная направленность хоз-ва обеспечит его максимально-экономич. эффективность, рациональное исп-е и охрана зем. ресурсов.
Для определения расчетн. оптим. параметров з/п исп-ют следующие методы:
7.Обоснование размера платы за сервитуты за пользование инженерных коммуникаций
В соответствии с ГК РФ собственник з/у обремененного сервитутом вправе требовать соразмерную плату за пользование своим участком. К ограничен, за кот возможно взимание платы относятся ограничения по использованию земель в охранных зонах, высоковольтных ЛЭП, линий связи, защитных зонах магистральн трубопроводах, санит-защитн зон, вдоль а/д, в прибрежных полосах и в водоохр зонах рек.
По данным обследований, доля земель с/х предприятий, имеющих ограничения, обременения в использовании составляет 15-60% их площади.
По рекомендациям Воронежских землеустроителей Болкуновой и Загайтовой в составе платы за сервитуты с/х предпр от пользов инженерных сетей и коммуникаций включается: арендная плата, компенсационные платежи сервитутн пользователя за потери и убытки с/х пр-ва от функцион инженерных сетей и коммуникаций. Необходимость взымания сервитутной платы обусловлена тем, что собственник земли несет общие расходы по сохранению данного з/у, уплачивается зем налог, а владелец сетей не несет никаких издержек. Сервитутный пользователь явл арендатором конкретных потребит св-в земли по этому обязан уплачивать арендную плату владельцу з/у. Величина этой платы явл договорной.
Компенсационные платежи
8.Возмещение убытков с/х товаропроизводителям при изъятии земель
Согласно ЗК РФ, ст 57
Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В случаях изъятия зем. участков для не с/х нужд размер убытков устанв-ся на стадии предварительного согласования место размещения объекта и уточнения на стадии изъятия и предоставления.
Во всех случаях размеры убытков согласуются, составляется акт о согласовании, регистрируется в местной администрации, споры разрешаются в суде. В состав убытков включают: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных зданий.
В настоящее время порядок возмещения убытков регламентируется Правилами возмещения собственникам з/п з/вл и арендаторам убытков, причиняемых изъятием. Утвержден постановлением правит-ва РФ от 7 мая 2003г №262.
9.Понятие упущенной выгоды, порядок её размещения
Упущенная выгода- недополученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущ.выгода расчит-ся на весь период времени необходимый для восстановления нарушенного с/х пр-ва. Если з/у выкупается, то убытки входят в цену участка. Упущ.выгода связана с прекращением ежегодных доходов, получаемых з/п с изыманием участков упущенная выгода равна размеру единовременных выплат, равное доходу. Ежегодный доход опред-ся по фактическим объемам пр-ва. В натуральном выражении в ср. за 5 лет по ценам действовавшим на момент изъятия.
Упущ.выгода опред-ся умножением ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного пр-ва. И для каждого периода восстановления устанавливается свой коэф: Период восстановления 1 год – 0,9; 2 года-1,7; более 30 лет-10
10. Оценка эффективности проектов землеустройства, имеющих инвестиционный характер
Оценку эффективности проектов, сравнение их (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием различных показателей, к основным из них относятся:
- чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект;
- индекс доходности (ИД);
- срок окупаемости;
- другие показатели, отражающие
интересы участников или специф
Чистый доход (ЧД). Иногда этот показатель называют текущим чистым доходом или накопленным эффектом (сальдо денежного потока по операционной и инвестиционной деятельности за расчетный период или период, в течение которого используется инвестиционный проект). Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется
П – О = ЧДД
где: П - приток реальных денег на шаге расчета t, руб.; ОТ- отток реальных денег на шаге расчета t, руб.;
Срок окупаемости с учетом дисконтирования - продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости, рассчитанного с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход становится положительным.
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Земельный
участок как объект
Недвижимое имущество – физ обьекты с фиксированным местоположением в пространстве и все что неотделимо с ним связанно как под поверхностью так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим объектом. Таким образом, это во первых предприятие в целом, как имуществен комплекс, а во вторых-з/у неотьемлемой частью кот могут быть: здания и сооружения, обособленные водные обьекты и др.
Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, он имеет площадь, местоположение, правовой статус (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.Земля, как обьект недвижимости явл одним из наиболее сложных объектов в экономической оценке т.к. не имеет разработанной нормативно-правовой базы, характеризуется не развитостью земельного рынка.Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.
2. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.
Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.
Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, который основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.
Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:
Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.
Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.