Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом  капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент  капитализации (2.4)

 

Сложной проблемой  доходного подхода является определение  коэффициента капитализации. Особенность  коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

1-й  подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности  вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся  сопоставимым уровнем риска. В большинстве  развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории  надежности. Например, в Испании  доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% (3% –  средняя учетная ставка в этой стране).

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует  использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам⁷.

2-й  подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса.

Этот метод  широко применяется во многих странах  для кадастровой оценки различных  категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной  кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится  капитал в сельском и лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод  используется при кадастровой оценке в России.

3-й  подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации  включает следующие составные части:

– безрисковую ставку;

– риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка;

– региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением.

4-й  подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному  на цену продажи по аналогичным земельным  участкам. Необходимо рассчитывать среднее  значение по нескольким продажам для  получения достоверных значений ставки капитализации.

Использование метода капитализации дохода целесообразно  при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов  доходного подхода является капитализация  земельной арендной платы, т.е. денежной суммы, выплачиваемой за право пользования  земельным участком. Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей  формуле:

 

А = Аб х Кд х Кр х S, (2.5)

 

где А – величина годовой арендной платы;

Аб – базовая  ставка арендной платы за 1 м²;

Кд – коэффициент  вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом  сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах  с развитой рыночной экономикой при  оценке земли по возможности применяют  все 3 подхода. Итоговая величина оценочной  стоимости земельного участка выводится  исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более  полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости  земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов  разработаны, по отношению к земле  – как части недвижимости, соответствующие  модификации методов.

Эти методы используются в зависимости от имеющихся  исходных условий и конъюнктуры  рынка. При определении нормативной  цены (базовой ставки) они могут  дополнять ведущий затратный  метод для его корректировки  и объективизации.

 

 

 

3. Особенности оценки  земель различного назначения

 

3.1 Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов

 

В последнее  время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.

К категории  земель населенных пунктов относятся  земельные участки, предоставленные  для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.

В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов могут входить земли:

1) жилой застройки;

2) общественно-деловой  застройки;

3) производственной  застройки;

4) транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

5) особо охраняемых  природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения;

6) водоемов  и акваторий;

7) сельскохозяйственного  использования;

8) общего  пользования, занятые и предназначенные  для занятия площадями, улицами,  тротуарами, проездами, дорогами, набережными,  парками, скверами и иными объектами,  предназначенными для удовлетворения  нужд населения;

9) резервные  и иные, не вовлеченные в градостроительную  деятельность, предназначенные для  территориального развития населенного  пункта и развития личного  домашнего (подсобного) хозяйства;

10) специального  назначения, выделяемые для размещения  крематориев, скотомогильников, свалки  бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно  без установления специальных  нормативов и правил;

11) предоставленные  для нужд обороны и иного  режима использования.

Концентрация  в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство  Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам  следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают  более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в  этом причина сильной привлекательности  городов, имеющих мощный многофункциональный  потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные  условия предпринимательства, чем  объясняется значительный спрос  на такие земли.

Ценность  городских земель заключается в  их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого  дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой  оценочной стоимости земельных  участков является нормативный показатель цены земли – так называемая базовая  ставка. Базовая ставка платы за земельные участки – нормативная  цена земли, выражающая сущность средней  величины земельной ренты в данных экономических условиях.

В связи с  динамикой этих условий, базовая  ставка должна корректироваться. Однако случилось так, что с 1996 года в  Республике Казахстан никаких разработок по ее уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление  об установлении базовых ставок платы  за земельные участки – они  не очень изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на основе капитализации  земельного налога, установленного по удельным затратам на инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого  в Казахстане сложилась ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина – низкая кадастровая стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен. Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.

Все это сказывается  на создании современной фискальной системы земельных платежей и  кредитно-финансовых отношений, а также  на формировании местного бюджета и  тормозит развитие рынка недвижимости.

Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о  цене земли и учитывает накопленный  мировой опыт ее оценки.

На основании  обобщения опыта оценки земли  в различных странах сделаны  следующие выводы:

– в странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом нормативной оценки, приобретает долговременное значение;

– во всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;

– рыночная стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;

– общепринятый порядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной) ставки → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки по ценовым зонам → кадастровая оценка отдельных земельных участков через использование поправочных коэффициентов.

Мировая практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие  основные факторы, влияющие на стоимость  недвижимости (табл. 3.1.):

– физические;

– социальные;

– экономические;

– политические (административные).

Рассмотрим  их подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за землю. Астана, 2002 г.

 

Таблица 3.1. – Факторы, влияющие на оценку недвижимости

Физические, окружающая среда, местоположение	Экономические	Социальные	Административные (политические), юридические
Характеристики местоположения: – климат, ресурсы, топография, грунты, почва; – по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.; – состояние дорог и т.д.   Характеристики собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность  и т.п.   Характеристики зданий и  сооружений: количество, тип, год и  качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.	Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой  стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.   Факторы спроса: уровень  занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и  арендной платы, издержки при формировании продаж.   Факторы предложения: площадь  продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги.	Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.   Базовые потребности в  общении с окружающими, отношение  к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.   Тенденции изменения численности  населения, размера семьи, омоложение или старение.   Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.   Стиль и уровень жизни.	Налоговая, финансовая политика.   Предоставление разного  рода льгот.   Контроль землепользования, ставок арендной платы.   Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.   Строительные нормы и  правила: ограничительные или либеральные.   Услуги муниципальных  служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба.