Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

Общая структура  цен на землю будет следующей: самая дорогая земля – под  торговыми предприятиями, затем  промышленными, и самая дешевая  – под жилыми домами, хотя жилые  здания могут строиться на дорогой  земле в центральных районах  города.

В отдельных  районах города определяющим фактором стоимости земли может быть взаимодополняемость или несовместимость характера использования участков.

На стоимость  городской земли влияют факторы  перемен. Изменяется характер использования  земли и, соответственно, меняется цена на нее.

Существует  ряд особенностей, затрудняющих использование  основных подходов к оценке земли  на территории Казахстана. В стране развиты лишь отдельные сегменты земельного рынка. По данным Агентства  Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в 2002 году отсутствовало  достаточное для проведения достоверного статистического анализа количество сделок купли-продажи с земельными участками. Несмотря на то, что общий  объем сделок с земельными участками  в 2002 году превысил несколько миллионов, на долю непосредственных сделок купли-продажи  приходится лишь 20%. Астана, между тем, имеет развитый рынок земельных  участков. В 2000 году за счет оформления всех договоров выручено свыше 20 млн. тенге, из них 177,7 млн. тенге или 89% – договора купли-продажи.

На данный момент количество сделок купли-продажи  намного увеличился в связи с  принятием нового Земельного кодекса  в 2003 году. Поэтому можно надеяться, что вопрос о недостатке информации исчезнет и тогда смело можно  приниматься за создание единой методики оценки земель.

 

3.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

 

По Земельному кодексу Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 – II землями сельскохозяйственного назначения обозначены земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.

В составе  земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками  и сооружениями, необходимыми для  функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование  этих земель в целях, не связанных  с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях.

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья могут быть орошаемые и  неорошаемые.

Для более лучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся к Земельному кодексу, который дает следующие определения:

Пашня –  это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под  посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Залежь –  земельный участок, который ранее  находился в составе пашни  и более одного года, начиная с  осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под  пар.

Многолетние насаждения – это земельные участки, используемые под искусственно созданные  древесные, кустарниковые многолетние  насаждения, предназначенные для  получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной  продукции, а также для декоративного  оформления территории.

Естественные  сенокосы и пастбища – земельные  участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.

Сенокосы  и пастбища коренного улучшения  – участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.

Обводненные пастбища – пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.

К орошаемым  сельскохозяйственным источникам относятся  земли, пригодные для сельскохозяйственного  использования и полива, имеющие  постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальные сроки  по проектным или действующим  нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте полезного действия системы.

Земли лиманного  орошения являются участки, на которых  имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и перераспределение на площади  этих участков талых вод и весенних паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв.

В Республике Казахстан земли сельскохозяйственного  назначения могут предоставляться:

– в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

– в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

– иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

В целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет средств республиканского бюджета.

Предоставление  земельных участков из государственной  собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи  единовременно либо в рассрочку  по решению местного исполнительного  органа, за исключением случаев, когда  земельный участок предоставляется  безвозмездно.

Плата за возмездное предоставление (продажу) в собственность  земельных участков или плата  за продажу права аренды исчисляется  на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам  платы за земельные участки с  применением поправочных коэффициентов.

При изменении  целевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного для  ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального  жилищного и дачного строительства, собственник земельного участка  обязан выплатить в доход местного бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством  Республики Казахстан для изменения  целевого назначения.

Базовые ставки платы за земельные участки при  их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а  также размер платы за продажу  права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

Базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного  назначения устанавливаются в расчете  на 1 га и дифференцируются по качеству почв (табл. 3.5., 3.6.)¹².

 

Таблица 3.5. – Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета на земли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземами обыкновенными и южными, темно-каштановыми и каштановыми почвами, а также предгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми (коричневыми) и черноземами предгорными

Балл бонитета		Базовая налоговая ставка (тенге)		Балл бонитета		Базовая налоговая ставка (тенге)
1		0,48		51		43,42
2		0,67		52		44,49
3		0,87		53		45,55
4		1,06		54		46,65
5		1,25		55		47,71
6		1,45		56		48,77
7	1,68		57		49,83
8	1,93		58		50,95
9	2,16		59		52,01
10	2,41		60		53,07
11	2,89		61		57,90
12	3,09		62		60,63
13	3,28		63		63,26
14	3,47		64		65,95
15	3,67		65		68,61
16	3,86		66		71,31
17	4,09		67		73,96
18	4,34		68		76,66
19	4,57		69		79,32
20	4,82		70		82,02
21	5,31		71		86,85
22	5,79		72		89,55
23	6,27		73		92,19
24	6,75		74		94,89
25	7,24		75		97,56
26	7,72		76		100,26
27	8,20		77		102,91
28	8,68		78		105,61
29	9,17		79		108,27
30	9,65		80		110,97
31	14,47		81		115,80
32	15,54		82		119,02
33	16,59		83		122,21
34	18,08		84		125,45
35	18,76		85		128,67
36	19,82		86		131,86
37	20,88		87		135,10
38	22,00		88		138,32
39	23,06		89		141,51
40	24,12		90		144,75
41	28,95		91		149,57
42	30,01		92		154,40
43	31,07		93		159,22
44	32,17		94		164,05
45	33,23		95		168,87
46	34,29		96		173,70
47	35,36		97		178,52
48	36,48		98		183,35
49	37,54		99		188,17
50	38,60		100		193,00
			Свыше 100		202,65

 

 

Таблица 3.6. – Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета на земли полупустынной, пустынной  и предгорно-пустынной территории со светло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, а также горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горными альпийскими и субальпийскими почвами

Балл бонитета		Базовая налоговая ставка (тенге)		Балл бонитета		Базовая налоговая ставка (тенге)
1		2		3		4
1		0,48		51		19,78
2		0,54		52		20,26
3		0,58		53		20,75
4		0,62		54		21,23
5		0,67		55		21,71
6		0,73		56		22,19
7		0,77		57		22,68
8		0,81		58		23,16
9		0,87		59		23,64
10		0,96		60		24,12
11		1,45		61		24,61
12		1,83		62		25,28
13		2,22		63		25,82
14		2,55		64		26,44
15		2,93		65		27,02
16		3,32		66		27,64
17		3,71		67		28,22
18		4,05		68		28,85
19		4,44		69		29,49,
20		4,82		70		30,07
21		5,31		71		30,69
22		5,79		72		31,27
23		6,27		73		31,88
24		6,75		74		32,46
25		7,24		75		33,09
26		7,72		76		33,68
27		8,20		77		34,31
28		8,68		78		34,93
29		9,17		79		35,51
30		9,65		80		36,15
31		10,13		81		36,71
32		10,61		82		37,34
33		11,09		83		37,92
34		11,58		84		38,56
35		12,06		85		39,18
36		12,54		86		39,76
37		13,03		87		40,38
38		13,51		88		40,95
39		13,99		89		41,59
40		14,47		90		42,17
41		14,96		91		42,18
42		15,44		92		43,39
43		15,92		93		44,00
44		16,40		94		44,62
45		16,89		95		45,20
46		17,37		96		45,84
47		17,85		97		46,38
48		18,33		98		47,03
49	18,82		99		47,61
50	19,30		100		48,25
			Свыше 100		50,18

 

По Налоговому кодексу базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного  назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного  домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства  и дачного строительства, включая  земли, занятые под постройки, устанавливаются  в следующих размерах:

При площади  до 0,50 га включительно – 20 тенге за 0,01 га.

На площадь, превышающую 0,50 га, – 100 тенге за 0,01 га.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые  в частную собственность в  населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных  в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных  центров и курортной зоне, увеличиваются  в два раза.

По земельным  участкам, расположенным за пределами  черты населенных пунктов, предоставленным  гражданам и негосударственным  юридическим лицам под застройку  или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая  земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость  определяется исходя из размера 10% от базовых  ставок платы за земельные участки, предоставленных для указанных  целей в городах областного значения.

При определении  кадастровой (оценочной) стоимости  земельных участков, предоставляемых  государством для ведения сельскохозяйственного  производства, применяются поправочные  коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного  состояния земельного участка, его  местоположения, водообеспеченности, а также от удаленности этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты и границы зон в городах  районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) – областным представительным органом. При этом максимальный размер поправочного коэффициента не должен превышать двукратный размер.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты также определены в Земельном  кодексе:

Качественное  состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается  на основании земельно-кадастровых  карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:

1) для определения  стоимости земельного участка,  используемого в составе пашни,  в зависимости от его мелиоративного  состояния и уклона поверхности  применяются следующие поправочные  коэффициенты: