Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

мелиоративное состояние земель:

– хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных – более 3 м. минерализованных – более 6 м) – 1,2;

– удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3–6 м) – 0,9;

– неудовлетворительное (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л – менее 3 м) – 0,6;

уклон поверхности:

до 1 градуса  – 1;

от 1 до 3 градусов – 0,98;

от 3 до 5 градусов – 0,96;

от 5 до 7 градусов – 0,93;

более 7 градусов – 0,86;

2) для определения  стоимости земельных участков, используемых  в составе естественных кормовых  угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости  от их качественного состояния  и уклона поверхности участка  применяются следующие поправочные  коэффициенты:

улучшенные  сенокосы и пастбища:

– коренного улучшения; с подсевом многолетних трав – 1,2;

– поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова – 1,1;

состояние земель, занятых сенокосами:

– хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный, несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) – 1,2;

– удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) – 0,9;

– неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) – 0,7;

уклон поверхности:

до 3 градусов – 1;

от 3,1 до 6 градусов – 0,95;

от 6,1 до 10 градусов – 0,9;

от 10,1 до 20 градусов – 0,85;

более 20 градусов – 0,5;

состояние земель, занятых пастбищами:

– хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) – 1,2;

– удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова., наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) – 0,9;

– неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) – 0,6;

уклон поверхности:

до 12 градусов – 1;

от 13 до 20 градусов – 0,8;

свыше 20 градусов – 0,6.

Для определения  стоимости земельных участок  в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания, применяются следующие поправочные коэффициенты:

1) обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

– обводненные – 1,2;

– необводненные – 0,8;

2) местоположение  земельного участка по отношению  к хозяйственному центру, в километрах:

до 5 – 1,2;

от 5 до 10 – 1;

от 10 до 20 – 0,9;

от 20 до 30 – 0,8;

свыше 30 – 0,7;

3) удаленность  земельного участка от центров  обслуживания в зависимости от  качества дорог (табл. 3.7.):

 

Таблица 3.7.

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21–40	1,2	0,9	0,6
41–60	1,0	0,7	0,5
61–80	0,8	0,5
81–100	0,6
Свыше 100	0,5

 

При наличии  нескольких факторов, повышающих или  понижающих кадастровую (оценочную) стоимость  земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения  кадастровой (оценочной) стоимости  земельного участка для ведения  сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% от базовых ставок платы, установленных Земельным  кодексом Республики Казахстан.

Оценкой земель сельскохозяйственного назначения с городе Алматы занимается Алматинский филиал Алматинского государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем.

Основные  виды работ, выполняемые госпредприятием  следующие:

– отводы земельных участков крестьянским хозяйствам, малому предпринимательству и предприятиям несельскохозяйственного назначения;

– земельно-кадастровые работы;

– инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения;

– определение бонитета почв земель сельскохозяйственного назначения;

– оформление и выдача документов на право пользования землей дачникам и гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство;

– оценка земельных участков и определение баллов бонитета почв крестьянским хозяйствам и прочим предприятиям;

– составление районных схем зонирования земель для целей налогообложения;

– прочие работы.

Согласно государственного заказа в 2003 году филиалом выполнены следующие земельно-кадастровые работы:

– внесены изменения в земельно-кадастровые районные карты по 120 хозяйствам по всем районам, регионам;

– произведена корректировка базы данных по земельному кадастру по собственникам земли и землепользователям по Талгарскому, Илийскому, Енбекшиказахскому, Карасайскому районам.

Также была произведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения в Жамбылском районе по 25 кадастровым кварталам, сформированных из землепользований бывших сельскохозяйственных предприятий, колхозов и совхозов на площади – 55,5 тыс. га, подготовлены акты инвентаризации земель с указанием фактического состава хозяйствующих субъектов и закреплением за ними земель, изготовлена электронная карта района с нанесением всех хозяйствующих субъектов.

Коллектив Алматинского филиала Алматинского дочернего госпредприятия выполнял в 2003 году проектно-изыскательские работы по осуществлению земельной реформы.

Объем землеустроительных работ в 2003 году госпредприятием  выполнен на сумму 56150,0 тыс. тенге, в  том числе за счет средств госбюджета – 8598,9 тыс. тенге, средств заказчиков – 47551,1 тыс. тенге¹³.

Из-за недостаточного финансирования объема землеустроительных работ, выделяемых Агентством Республики Казахстан, на выполнение по отводу земель крестьянским хозяйствам за счет средств  Республиканского бюджета выполнялись  только камеральные работы (заполнение бланка-заказа, изготовление договора аренды на право пользования землей, нанесение земельного участка на дежурную карту с внесением изменений  в базу данных, составление плана  границ земельного участка) согласно поступивших  заявок от глав крестьянских хозяйств на изготовление правоудостоверяющих документов на землю (см. Приложение №2).

За 2003 год  на госпредприятие поступило:

1805 заявок  от прочих организаций на изготовление  правоудостоверяющих документов,

2417 заявок  на изготовление договоров аренды  на право пользования землей  крестьянским хозяйствам.

I. Межхозяйственное землеустройство

1. Отвод земель  и оформление документов на  право собственности земельным  участкам и право землепользования

а) крестьянским хозяйствам – 12125,0 тыс. тг.;

б) малому предпринимательству  – 3038,0 тыс. тг.;

в) государственным  предприятиям – 10195,8 тыс. тг.;

г) другим юридическим  и физическим лицам – 4035,0 тыс. тг.;

д) личным подсобным хозяйствам и садоводству – 12181,4 тыс. тг.;

е) переоформление документов крестьянским хозяйствам и  прочим землепользователям – 2741,5 тыс. тг.

II. Оценка земельных участков – 838,7 тыс. тг.

III. Изготовление и размножение планово-картографического материала – 480,0 тыс. тг.

На 01.01.2004 г. в Алматинском регионе организовано 27 902 крестьянских хозяйств, выданы документы на право пользования земельными участками – 25147 хозяйствам. В отчетном году произведен отвод земельных участков в натуре по 1724 крестьянским хозяйствам, в том числе по районам (см. Приложение №3):

1. Балхашский р-н – 78

2. Енбекшиказахский р-н – 612

3. Жамбылский р-н – 229

4. Илийский р-н – 152

5. Карасайский р-н – 36

6. Райымбекский р-н – 103

7. Талгарский р-н – 250

8. Уйгурский  р-н – 252

9. г. Капшагай – 12

Министерством экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан своим приказом от 22.09.2003 г. №153 разрешило финансировать работы по составлению районных схем зонирования земель для целей налогообложения за счет средств областного бюджета.

Схемы зонирования  земель разработаны согласно «Рекомендации  по составлению районной схемы зонирования  земель для целей налогообложения», утвержденной Агентством Республики Казахстан  по управлению земельными ресурсами  от 25.06.2002 г.

Зонирование земель на территории районов проводилось  по кадастровым кварталам и сельским населенным пунктам. В результате проведенных  расчетов были разработаны зональные  коэффициенты, необходимые для определения  зон для налогообложения.

В пределах района сформированы зоны для налогообложения, в том числе Карасайский -8, Жамбылский – 10, Талгарский – 16, Илийский – 8.

В районах  проведены технические совещания  со специалистами налоговых комитетов  и комитетов по управлению земельными ресурсами, где были рекомендованы  поправочные коэффициенты к базовым  ставкам земельного налога.

Планирование  землеустроительных работ осуществлялось в госпредприятии группой экономистов  в составе службы маркетинга и  менеджмента.

Стоимость работ  по оформлению и переоформлению землепользователям правоудостоверяющих документов, подготовке материалов по оценке стоимости земельных участков определялось на основании действующего Прейскуранта цен на землеустроительные работы по Алматинской области, введенного с 01.07.2001 г., утвержденного ГосНПЦзем Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованного Алматинским Департаментом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса.

По видам  работ, которых нет в действующем  Прейскуранте цен, стоимость землеустроительных работ определялась на основании  «Типовых норм времени на отдельные  работы по землеустройству и земельному кадастру», разработанных институтом ГосНПЦзем, утвержденных Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованные Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан (г. Астана, 2003 г.) и калькуляции стоимости одного месяца землеустроительных работ, выполняемых специалистами (по состоянию на 01.01.2003 г.).

Выполнение  землеустроительных работ в филиале  ведется в соответствии с действующими инструкциями и положениями, разработанными и утвержденными Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и ГосНПЦзем.

Повышение качества выполняемых работ решается через  комплекс организационно-технических  предприятий, включающих в себя распределения  обязанностей и ответственность  исполнителей и руководителей за качество выпускаемой продукции, форм нормальной и материальной заинтересованности в итогах труда, а также в постоянном и текущем контроле полевых и  камеральных работ.

В технологическом  процессе работ используется современная  компьютерная техника с внедрением программного обеспечения при решении  задач в делопроизводстве. Руководителями подразделений периодически производятся текущие проверки работ и их приемка.

Оценку земель сельскохозяйственного назначения госпредприятие производит следующим  образом.

Работник предприятия  – оценщик принимает заявку на определение оценочной стоимости  земельного участка.