Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

Существует 2 вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство в крупных городах:

а) путем  выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Стоимость земельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежа  за землю в натуральной форме  по условиям инвестиционного контракта.

Приведем  этапы оценки стоимости права  долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство  и реконструкцию капитальных  коммерческих строений и сооружений:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства  на данном земельном участке.

2. На основе  условий инвестиционного контракта  рассчитывается количество продаваемых  городу жилых и нежилых помещений.

3. Определяется  рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4. Определяется  общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу  после завершения строительства  по условиям инвестиционного  контракта.

5. Уточняется  ориентировочный срок реализации  инвестиционного проекта.

6. Определяется  возможный период времени, необходимый  для продажи доли полезных  площадей здания, которые должны  перейти городу после завершения  строительства.

7. Рассчитывается  ставка дисконтирования.

8. Рассчитывается  текущая стоимость будущего платежа  в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства  (5-й этап), продажи (6-й этап) и  значения ставки дисконтирования  (7-й этап).

Данная текущая  стоимость будущего платежа в  натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость  оцениваемого земельного участка при  отсутствии каких-либо обременений.

Итак, мы рассмотрели  ведущий подход к оценке земли. Приступим  к рассмотрению следующего подхода.

 

 

2.3 Сравнительный подход к оценке земли

 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным  рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный  подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Начнем с метода сравнения продаж.

Основные  этапы расчета стоимости методом  сравнения продаж следующие:

1. Выявление  недавних продаж сопоставимых  объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка. Оценщик  изучает земельный рынок, проводит  его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится  объект оценки.

К характеристикам  типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

– целевое назначение земель;

– зонирование и разрешенные варианты землепользования;

– местоположение;

– потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);

– передаваемые юридические права собственности и т.д.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем  сегменте земельного рынка. Для сравнения  используются несколько проданных  земельных участков. Обычно от 3-х  до 5-ти аналогов, но большее их число  повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в  расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных  участков по элементам сравнения. Критерием  сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют  на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным  оценкам.

2. Проверка  информации о сделках с земельными  участками.

Проводится  отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получения  подтверждения того, что совершенные  сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость  субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные  мотивы, а покупаемые земельные участки  одинаковое назначение. Для определения  возможного использования объекта  оценки следует учитывать нормы  зонирования.

3. Сравнение  оцениваемого земельного участка  с участками, проданными на  рынке, и внесение поправок  с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

В случае если оцениваемый земельный участок  отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал  теми же характеристиками, что и  оцениваемый участок.

Оценка земельного участка путем сравнения с  другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с  помощью единиц сравнения.

Элементами  сравнения называют характеристики земельных участков и условия  заключения сделок с ними, которые  влияют на величину цены продажи. Путем  анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости  других участков земли.

При сравнении  земельных участков необходимо учитывать  следующие элементы:

– оцениваемые права собственности;

– условия финансирования;

– условия продажи;

– дата продажи;

– местоположение;

– физические характеристики.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной  сотки от площади земельного участка.

Единицы сравнения  могут использоваться, если:

а) земельные  участки, приносящие доход, различаются  по площади и размеру имеющихся  улучшений;

б) необходима предварительная информация для  инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках  с незастроенными земельными участками  используются следующие единицы  сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.

Метод единицы  сравнения применяется, если участки  сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом данного метода является его относительная  простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической  зоне.

4. Анализ  приведенных цен аналогов и  выведение итоговой величины  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  методом сравнения продаж используется следующая информация:

– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

– категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

– физические характеристики участка;

– данные о взаимосвязи участка с окружением.

Таким образом, можно сказать, что оценка методом  сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда  имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим  на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения  продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или  их низкой достоверности, а также  при резких изменениях экономических  условий.

Следующий метод  – метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в  районе оценки нет достаточного числа  продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами  как застроенных, так и незастроенных  земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли  и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для  анализа продаж аналогичных земельных  участков в район, где производится оценка.

Доля земли в = Стоимость земли = Стоимость земли

стоимости объекта  Стоимость объекта Стоимость + Стоимость (2.3)

земли зданий

 

Предположим, что у нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенных земельных участков. Но в нашей базе данных имеются  сведения по трем другим районам жилой  застройки в сопоставимой ценовой  зоне.

 

Таблица 2.1

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости  объекта
1	35 000	175 000	0,158
2	38 000	188 000	0,175
3	36 000	179 000	0,197

 

Определим типичное отношение стоимости земли к  общей стоимости объекта недвижимости.

 

0,158 + 0,175 + 0,197

Средняя арифметическая доля земли = = 0,176

3

 

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:

Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.

Изучив сравнительный  подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее  трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

 

 

2.4 Доходный подход к оценке земли

 

Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости  земли, исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся  метод прямой капитализации и  метод дисконтирования.

Первый метод  расчета используется тогда, когда  предполагаются стабильные по годам  прогнозного периода доходы от использования  объекта недвижимости.

Второй метод  заключается в дисконтировании  будущего чистого дохода, получаемого  от эксплуатации объекта за ряд лет  с помощью различных годовых  ставок капитализации.

Перейдем  к более подробному изложению  этих методов.

Рыночная  стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических  показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода  рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного  ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения  и реализацию продукции, а также  обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным  законодательством.

Ставка дисконтирования  может быть рассчитана с учетом:

– доходности эксплуатации месторождения;

– степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

– степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения  работ на месторождении проявляется  в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного  этапа работ, т.е. в неполучении  запланированного результата для данного  этапа работ. Величина данного риска  может рассчитываться умножением вероятности  получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных  затрат соответствующего этапа к  общей сумме капитальных затрат по проекту.