Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

Базовые ставки платы за земельные участки при  их предоставлении в частную собственность  установлены Постановлением Правительства  Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, №890.

Базовой ставкой  платы является нормативная цена земельного участка для определения  его кадастровой (оценочной) стоимости  при предоставлении государством права  частной собственности на земельный  участок или продаже права  временного возмездного землепользования.

Определение стоимости земельных участков производится территориальными органами либо производственными  подразделениями Государственного Комитета Республики Казахстан по земельным  отношениям и землеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических  лиц.

Для того чтобы произвести оценку земли  в данный Комитет направляются заявки, в которых указываются цель оценки, местоположение земельного участка  и размер участка. Комитет или  другой орган, которому поручено проведение оценки земли, проверяет наличие  у заявителя документов о праве  на землю, уточняет фактические границы  и площадь оцениваемого участка, анализирует материалы, характеризующие  земельный участок.

Оценка земельного участка по существу представляет собой  определение его рентной стоимости. При его расчете оценщик исходит  из основных экономических принципов:

– замены (подстановки) – стоимость земельного участка определяется ценой, которую следует заплатить за приобретение равножелаемого участка, при этом предполагается, что такая замена не будет связана с дорогостоящей задержкой;

– спроса и предложения;

– предвидения – стоимость земли может повышаться или понижаться в связи с ожиданием какого-либо события в будущем;

– соответствия – земля достигнет своей максимальной стоимости, когда она используется в соответствии с экономическими и социальными стандартами, действующими в данном районе.

Компонентами  стоимости земли является полезность, дефицит и желательность.

Для образования  стоимости земли присутствие  этих трех компонентов обязательно. Однако, роль их в этом неодинакова. Сами по себе полезность и дефицит  земли не создают ее стоимости. Она  образуется лишь при появлении платежеспособного  спроса, т.е. желания пользователя иметь  землю, подкрепленное его способностью платить ренту. В этой связи появляется необходимость учитывать факторы  и свойства, влияющие на стоимость земли, которые учитываются через поправочные коэффициенты к нормативной цене:

– физические свойства – качество местности, плодородие земли, климат, удобное расположение относительно школ, магазинов и парков, наличие водопровода, канализации, предприятий общественного пользования и транспорта, отсутствие плохих запахов, дыма и шума, структура землепользования, расстояние от участка до дороги (улицы), «глубина» участка, топография, улицы и размер участков;

– юридические и государственные факторы – вид и размер налогообложения, зонирование и строительные правила, территориальная планировка и ограничения;

– социальные факторы – рост или снижение численности населения, изменение размера семьи, типичные возрастные группы, отношение к закону и порядку, уровни престижности и образования;

– экономические факторы – размер ренты и уровень доходов, расширение и новое строительство, наличие земли и ее незанятость.

Влияние этих факторов, выраженное как самостоятельно, так и во взаимосвязи, помогает оценщикам  определить стоимость земли.

Оценка земель должна удовлетворять следующим  принципиальным требованиям:

– полнота учета существенных факторов;

– адекватность учета существенных факторов;

– прозрачность методов оценки и наглядность результатов;

– внутренняя непротиворечивость результатов оценки;

– адресность.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность  их одновременного использования как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Но  процедура оценки земли без правового  вмешательства невозможна. Поэтому  рассмотрим, как складываются земельные  отношения в Казахстане.

 

1.2 Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан

 

Земельные отношения  в Казахстане – насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее  утверждены. Довольно долго проводились  земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан  рассмотрен и в 2003 году принят новый  Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые  изменения.

Земельные реформы  в Казахстане проводились в три  этапа¹. На первом этапе (1991–1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные  отношения регулировались Земельным  кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля  сохранялась в государственной  собственности, а за каждым субъектом  хозяйствования закреплялось право долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом  Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля  может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные  отношения до 2001 года. Опыт координирования  земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего  разрешения.

В 1996–1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала  от государства, в лице Президента и  Парламента, новых действий и законодательных  корректировок, конституирующих сложившиеся  отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»².

В Республике Казахстан также было принято  множество Постановлений Правительства  РК, касающихся вопросов о земельных  участках. Можно перечислить некоторые  из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса  ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует  Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при  их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а  также размера платы за продажу  права аренды земельных участков».

Совсем недавно  Правительством страны был принят новый  Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим  основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

– три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

– два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе  заложены положения о публичном  и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан  и негосударственных юридических  лиц могут находиться земли под  застройку или застроенными производственными  и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и  их комплексами, включая земли, предназначенные  для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно  действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного  назначения не могли находиться в  частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам  для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства  и дачного строительства. При  этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без  гражданства.

Если говорить в целом о частной собственности  на земли сельскохозяйственного  назначения, то она имеется практически  во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они  занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95% т.д.³

Правда в  Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности  на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного  назначения, кроме земель под садоводство  и дачное строительство.

По моему  мнению, Земельный кодекс в более  полной форме регламентирует земельные  отношения в стране, так как  здесь включены те нормы, которые  регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей  структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности  на земли государства, граждан, государственных  и негосударственных юридических  лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного  назначения и наделять ими граждан  для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических  лиц для товарного сельскохозяйственного  производства, научных и учебных  целей.

Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного  производства, может стать физическое или юридическое лицо только после  его выкупа. Разрешается выкуп  в рассрочку. В течение этого  периода земельный участок будет  находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с  переходной экономикой сначала вводили  институт частной собственности на землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительный срок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство и содержание дорог.

В Кодексе  более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые  концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда  в конце этого года, продажа, дарение  права аренды и другие сделки с  правом аренды, за исключением передачи его в залог.

Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и  остается один вид арендных отношений  – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев –  не более 10 лет. По данному вопросу  некоторые депутаты предлагали субаренду  сохранить, обосновывая это тем, что половина сельских жителей, имеющих  персонифицированные земельные  паи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе  следовало бы подойти к сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как она  учитывает интересы всех сельских жителей.