Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

 

Все перечисленные  выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе  расселения.

Основными слагаемыми оценочного зонирования являются:

1) функциональность;

2) целостность  города;

3) система  взаимосвязи общественных центров;

4) транспортно-планировочная  организация города;

5) поселение  как развивающаяся структура;

6) система  расселения города;

7) комплексность.

Влияние факторов (географический принцип определения  местоположения), определяющих оценку недвижимости, подразделяют на три  уровня: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Эти факторы  в настоящее время характеризуют  также структуру и динамику развития городов Казахстана.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального  зонирования территории является комплексная  градостроительная оценка территории.

Кадастровая оценка земель включает три иерархические уровня представления по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов, принятых по инвентаризационной карте Центра регистрации недвижимости и уровень функционально-оценочного зонирования.

Основным  расчетным уровнем является поквартальная  оценка, которая преобразуется в  направлении генерализации –  в функционально-оценочное зонирование, а в направление детализации  – в оценку земельных участков.

На уровне участковой оценки стоимость каждого  участка земли связана с той  городской функцией, под которую  предполагается использование данного  земельного участка. Оценка местоположения квартала в системе города оценивается  с точки зрения различия его функционального  назначения.

Основными дифференцирующими  факторами, определяющими различия относительно ценности городских территорий, в условиях их функционирования являются:

– транспортная доступность к центрам трудового и культурно-бытового тяготения;

– уровень инженерного оборудования и благоустройства территории;

– уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

– эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

– состояние окружающей среды, санитарные, природно-ресурсные и микроклиматические;

– инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным процессам;

– рекреационная стоимость территории.

На основе четырех независимых факторов оценок выполнена комплексная градостроительная  оценка территории города Алматы по данным Алматыградкадастра. Результатом ее является экономико-планировочное районирование территории г. Алматы, с зарегистрированными показателями градостроительной ценности и комфортности этих территорий⁸.

При проведении этой оценки территории соблюдались  следующие условия:

– оценивалась вся территория города по районам и пригородная зона в радиусе 12-ти километров;

– оценка производилась с позиции соблюдения интересов всех функциональных зон города, как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;

– при оценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования) выступали на равных правах.

Выделение оценочных  районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иного фактора  производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочные  районы города были выделены исходя из существующей планировочной структуры, административного устройства районов.

Необходимость привлечения для выполнения комплексной  экономической оценки территории города большого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующие группы:

– природно-ресурсные качества территории;

– экономико-градостроительные условия обустройства территорий;

– функциональные взаимосвязи элементов города;

– экологическая ситуация территории города.

Интегрированная градостроительная оценка территории города производилась по каждому  виду функционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам  и массивам, в каждом из которых  определяют балл, интегрированный по всем факторам градостроительной оценки территории.

На базе электронного опорного плана г. Алматы (М 1:10000) разработана модель существующего функционального зонирования территории города: жилая зона, общественно-деловая зона, производственная зона, зона специального назначения, зона ландшафтно-рекреационная, зона сельскохозяйственных земель и зона режимных территорий.

Каждая функциональная зона делится в свою очередь на функционально-планировочные участки.

На каждый из выделенных планировочных участков функциональных зон накладывается  комплексная градостроительная  оценка территории города, в результате чего производится районирование каждой зоны на основные районы (по коэффициенту градостроительной ценности территории).

Численное значение всех факторов и подфакторов градостроительной оценки путем их математической обработки, с использованием пакета прикладных программ, образует численное значение коэффициентов дифференциации.

Планировочные участки планировочных зон с  одинаковыми значениями коэффициентов  дифференциации объединяются в районы с одинаковой градостроительной  ценностью.

В связи с  проведенной комплексной градостроительной  оценкой территории города Алматы, Алматыградкадастр предоставил следующие данные – в совокупности оценочное районирование территории г. Алматы представлено 585 районами, каждый из которых имеет свой интегральный оценочный коэффициент градостроительной ценности.

Базовые ставки платы за земельные участки при  их предоставлении в частную собственность  или при сдаче в аренду устанавливаются  Правительством страны.

Правительством  страны в 2003 году были установлены базовые  ставки платы за земельные участки  при их предоставлении в частную  собственность под застройку  или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая  земли, предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.

 

Таблица 3.2. – Базовые ставки платы за земельные  участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания⁹

Населенные пункты	Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м.
Астана	1 180
Алматы	717
Актау	145
Актобе	137
Атырау	123
Караганда	190
Кокшетау	114
Кустанай	123
Кызылорда	129
Павлодар	114
Петропавловск	114
Талдыкорган	137
Тараз	181
Уральск	114
Усть-Каменогорск	145
Шымкент	181

 

Согласно  этому Постановлению, оценочная  стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит  от категории земель и их целевого использования.

На земли  населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным  юридическим лицам под застройку  зданиями и сооружениями, включая  земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные  в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными  органами. Общий размер повышения  или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.

Коэффициенты  по отношению к обследуемому объекту  применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный  коэффициент, который умножают на базовую  ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:

 

(К1 + К2 + … + Кn)

Ст = Сб х, (3.6)

n

 

где Ст – стоимость 1 кв. м. земли;

К1, К2, Кn – поправочные коэффициенты;

Сб – базовая ставка.

Однако инструкции по оценке и применению коэффициентов  не разработаны. Оценщикам приходится самостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию в зависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.)¹⁰.

 

Таблица 3.3. – Перечень факторов, применяемых  при оценке стоимости земельных  участков

№ п/п	Факторы	Коэффициент
1. Экономико-градостроительные
1.1	Жилой фонд:
	– износ до 30%	1,0 ― 2,0
	– износ от 30 до 50%	1,0 ― 1,5
	– износ боле 50%	0,3 ― 0,5
1.2	Детские сады:
	– жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями	1,0 ― 2,0
	– дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива	0,3
1.3	Школы	1,0 ― 2,0
1.4	Магазины	1,0 ― 2,0
1.5	Больницы, поликлиники:
	– находятся в данном микрорайоне или жилом массиве	1,5 ― 2,0
	– находятся в соседнем жилом массиве	0,8 ― 1,5
	– поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения	0,3 ― 0,8
1.6	Учебные заведения	1,0 ― 2,0
1.7	Объекты КБО	1,0 ― 2,0
1.8	Водоснабжение:
	-централизованное снабжение холодной  и горячей водой	1,5 ― 2,0
	– обеспеченность только холодной водой	1,0 ― 1,5
	– автономное водоснабжение	0,3
1.9	Канализация:
	– центральная	1,0 ― 2,0
	– местная	1,0
	– отсутствует	0,3
1.10	Теплоснабжение	1,0 ― 2,0
1.11	Газоснабжение:
	– центральное обеспечение	2,0
	– автономное обеспечение	1,0
1.12	Электроснабжение:
	– обеспечен	2,0
	– необеспечен	1,0
1.13	Слаботочные устройства:
	– имеются	2,0
	– отсутствуют	1,0
1.14	Улично-дорожная сеть:
	– асфальтное, бетонное покрытие с износом до 30%	2,0
	– асфальтное, бетонное покрытие с износом свыше 30%	1,5
	– гравийно-щебеночное покрытие	1,0
	– грунтовые	0,5
1.15	Сеть общественного транспорта:
	– обеспечен всеми видами общественного городского транспорта	2,0
	– обеспечен одним из видов общественного транспорта	1,5
	– остановка общественного транспорта находится на расстоянии более 0,5 км от объекта	1,0
	– сеть общественного транспорта не охватывает в полной мере данный район	0,5
1.16	Озеленение:
	– аллеи, скверы, парки, рощи т.д.	1,5 ― 2,0
	– деревья, кустарники, газоны вдоль улиц, внутри кварталов	1,0 ― 1,5
	– практически отсутствуют зеленые насаждения	0,5
1.17	Санитарная очистка:
	– вывоз мусора городскими службами	2,0
	– вывоз мусора по определенным дням спецтранспортом	1,5
	– городскими службами не обслуживаются	0,5
1.18	Соответствие градостроительным  нормативам:
	– строения соответствуют нормативам	1,0 ― 2,0
	– строения не соответствуют нормативам	0,5
2. Социально-функциональные
2.1	Взаимосвязь жилых районов с местами  приложения труда:
	– жилой район, учреждения, организации, предприятия тесно связаны и составляют единый массив	2,0
	– предприятия, организации, учреждения граничат с жилым массивом	1,5
	– жилой массив на значительном удалении от мест приложения труда	0,5
2.2	Относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов:
	– объект расположен в непосредственной близости от мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожный путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС, рынка, больницы, морга и т.д.	0,8 ― 2,0
3. Экологические
3.1	Определяется по экологической карте  схеме территории города	0,5 ― 1,5

 

Здесь можно  подвести некоторые итоги и сделать  вывод.

Важнейший вывод  заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегда рассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации, что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли, атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовых ставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты на создание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателей вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующие факторы индивидуального свойства для каждого объекта.

Несколько слов можно сказать и о налогах  на землю. Земельные участки, находящиеся  в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном  временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством  Республики Казахстан. В Налоговом  кодексе установлены базовые  налоговые ставки на земли населенных пунктов. Рассмотрим таблицу 3.4¹¹.

 

Таблица 3.4. – Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов (за исключением  придомовых земельных участков), устанавливаются  в расчете на 1 кв. м. площади

Вид населенного пункта	Базовые ставки налога на земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых  жилищным фондом, в т.ч. строениями и  сооружениями при нем (тенге)	Базовые ставки налога на земли, занятые  жилищным фондом, в т.ч. строениями и  сооружениями при нем (тенге)
Города:
Алматы	28,95	0,96
Астана	19,30	0,96
Актау	9,65	0,58
Актобе	6,75	0,58
Атырау	8,20	0,58
Тараз	9,17	0,58
Караганда	9,65	0,58
Кызылорда	8,68	0,58
Кокшетау	5,79	0,58
Костанай	6,27	0,58
Павлодар	9,65	0,58
Петропавловск	5,79	0,58
Уральск	5,79	0,58
Усть-Каменогорск	9,65	0,58
Шымкент	9,17	0,58
Алматинская область:
Города областного значения	6,75	0,39
Города районного значения	5,79	0,39
Акмолинская область:
Города областного значения	5,79	0,39
Города районного значения	5,02	0,39
Остальные города областного значения	85% от ставки, установленной для  областного центра	0,39
Остальные города районного значения	75% от ставки, установленной для  областного центра	0,19
Поселки	0,96	0,13
Села (аулы)	0,48	0,09