Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан

4

Введение

 

Казахстан располагает  крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда  составляет 272 млн. гектар. В связи  с этим земельные отношения в  Казахстане – очень интересный и  актуальный вопрос. Объектом земельных  отношений является вся земля  в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки  независимо от того, что на них расположено  и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также  право на земельные участки и  земельные доли.

Целью написания  этой работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она  стала наиболее актуальна в связи  с введением частной собственности  на землю. Проблема совершенствования  правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотела осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.

Земельные отношения  в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились  земельные реформы, которые в  дальнейшем будут рассмотрены, и  на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий  момент земельные отношения в  Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан  и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в  Казахстане существует множество Постановлений  Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения  оценочной стоимости земельных  участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан  для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права  собственности на земельный участок  и права землепользования, порядка  осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования  земельных отношений в целях  обеспечения рационального использования  и охраны земель, воспроизводства  плодородия почв, охраны прав на землю  физических, юридических лиц и  государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе Дипломной работы, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.

Что касается непосредственно оценки земли, можно  сказать, что она несколько затруднительна. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, неразработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.

Целью экономической  оценки земельных участков является налогообложение, страхование, сдача  в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.

Существует  несколько подходов и методов  оценки земли. Основные из них –  это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли. Вторая глава Дипломной работы посвящена теоретической применимости данных подходов при оценке земельных участков.

В Республике Казахстан применяется нормативная  оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, поэтому  некоторые из них считают, что  в Казахстане методика определения  оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому  в настоящее время разрабатываются  и другие специфические методы, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Что же подразумевает  под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться  в этом вопросе.

С введением  частной собственности на земельные  участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных  целей.

Третья глава  посвящена определению оценочной  стоимости городских земельных  участков и земель сельскохозяйственного  назначения. Расчеты по оценке земель различного назначения отличаются друг от друга. Попытаемся понять, в чем  их отличие, чем затруднительна оценка земель сельскохозяйственного назначения, а также произведем самостоятельный  расчет по определению стоимости  земельных участков.

В итоге мы должны понять насколько важен земельный вопрос в Казахстане, поскольку Казахстан является землей, на которой мы живем.

 

 

 

1. Понятия, цели и принципы  оценки земельных участков в  Республике Казахстан

 

1.1 Основные цели и принципы экономической  оценки земли

 

Для облегчения понимания в начале своей дипломной  работы хотела бы дать несколько понятий, связанных с земельными отношениями.

Земельный участок  – это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и  другие характеристики, отражаемые в  Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации  прав на землю.

Прежде чем  дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр  – это система сведений о земле, составная часть государственных  кадастров. Государственный земельный  кадастр представляет собой систему  сведений о природном и хозяйственном  положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой  стоимости земельных участков, и  других необходимых сведений, а также  о субъектах прав на земельные  участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан  является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует  еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу  – это выделенная в замкнутых  границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных  отношений.

Объектом  земельных отношений является вся  земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные  участки независимо от того, что  на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные  участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный  фонд Казахстана подразделяется на следующие  категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных  пунктов (городов, поселков и  сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного  несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо  охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

5) земли лесного  фонда;

6) земли водного  фонда;

7) земли запаса.

Субъектами  земельных правоотношений могут  быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права  и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое  обладание землей.

Право землепользования – это право лица владеть и  пользоваться земельным участком, находящимся  в государственной собственности, бессрочно – если это постоянное землепользование, или в течение  определенного срока – если это  временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Владелец  земли в первую очередь имеет  право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость  зданий, сооружений и других улучшений

на земельном участке носит  вторичный характер и выступает  как дополнительный вклад в стоимость  земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка  реализуются на протяжении неограниченного  времени, а все улучшения имеют  определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и  технологии физически и морально устарели.

Земельные участки  отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля  является природным ресурсом, который  невозможно свободно воспроизвести  в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность  многоцелевого использования земли:

– как основного средства производства;

– как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный  фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие  от других объектов недвижимости к  стоимости земельных участков не применяются понятия физического  и функционального износа, а также  амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому  стоимость земли, количество которой  ограничено, в отличие от стоимости  зданий, сооружений и других улучшений  со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Для того чтобы  производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ее осуществляют.

Экономическая оценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования, сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность, предоставления земель или права  землепользования в качестве залога, а также в случаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственных товариществ  либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определения стоимости  земельной доли при выделении  собственника (землепользователя) из общей  долевой собственности на земельный участок, при включении земельных участков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

В связи с  целями оценки попробуем разобраться, что такое залог земельного участка, а также земельная доля. Земельный  кодекс дает следующие понятия:

Залог земельного участка или права землепользования – это основанный на договоре залога либо на основании законодательных  актов Республики Казахстан способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом  обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользования преимущественно перед другими  кредиторами лица, которому принадлежит  этот земельный участок или право  землепользования (залогодатель), за изъятиями, установленными Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Земельной долей  может быть количественно определенная доля участия вместе с другими  лицами в правах и обязанностях на земельный участок, выделение которой  может быть произведено в случаях, установленных Земельным Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка  или права на аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену купли-продажи  на конкурентном рынке или соответствующей  операции (залог, страхование и т.д.).

В связи с тем, что земля является оригинальным товаром, включающим четыре функции использования: пространственный базис (территория), плодородие (почва), недра (полезные ископаемые), ландшафт (рекреация) – соответственно и различается  несколько видов стоимости земельных  участков. Наиболее распространенными на рынке недвижимости являются две цены: нормативная и рыночная. Обе цены выражают суть земельной ренты. Различаются лишь методы определения ее величины.

Оценочная стоимость земельного участка определяется при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами в собственность  или постоянное землепользование для  установленных законодательством  целей и при продаже земельных  участков в частную собственность  для других надобностей, не запрещенных  Законом.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного  земельного участка определяется территориальным  органом по управлению земельными ресурсами  в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые  на возмездной основе в частную собственность  государством, с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов  и оформляется территориальным  органом по управлению земельными ресурсами  актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.