Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

Главным источником «экономии на масштабе»  при организации БД (Базы Данных, Базы Знаний) является накопление опыта.

Зависимость между количеством  проведенных сделок и затратами  на их осуществление представлена в табл. 18.

Таблица 18

Зависимость между количеством  проведенных сделок и затратами  на их осуществление

 

Показатель	Параметры
затраты на сделку, %	100	71	50	39	21
количество сделок, шт.	4	8	12	16	20

 

Эффективность носит кумулятивный характер. Типичный ход «кривых накопления опыта» показан на Рис. 19.

 

Рис. 19. Кривая накопления опыта

 

Анализ кривой накопления опыта  позволяет вывести обратно пропорциональную зависимость между количеством проведенных сделок и затратами на их осуществление.

Чем больше сделок осуществляется, тем  больше учится персонал, и больший  опыт позволяет сокращать время  на осуществление сделки, т.е. снижать  издержки.

Расчет социально-экономической  эффективности проекта совершенствования  корпоративной системы управления финансами и ресурсами предприятия

Исследования, представленные в работе И. Линтона , показывают, что при введении базы данных сокращается время на поиск необходимой информации и подготовку документального оформления. В результате длительность осуществления сделки сокращается на 20%. Затраты на создание и поддержание базы данных представлены в табл.19.

Таблица 19

Затраты на создание базы данных ООО  «Площадь»

№  п/п	Наименование затрат	Сумма, тыс.сом.
1	Подготовка информационной базы	15,0
2	Создание архитектоники и программного обеспечения силами ООО «ИСА-Сервис»	36,0
3	Ежемесячное обновление информационной базы	2,0*12 = 24,0
4	Всего затрат	75,0

 

Для ООО «Площадь» кривая накопления опыта имеет вид как представлено на графике Рис. 20. на основании данных табл. 20.

Таблица 20

Вспомогательная таблица для построения графика накопления опыта 

ООО «Площадь»

№ п/п	Наименование показателя	Годы
		2008	2009	2010
1	Всего сделок, шт.	35	75	87
2	Среднее количество сделок на 1 риэлтора, шт.	8,75	12,5	12,4
3	Выручка от реализации услуг, тыс. сом.	492,0	1398,4	1856,9
4	Выручка на 1 сделку, тыс. сом./ шт.	14,057	16,645	21,344
5	Себестоимость, тыс. сом.	354,2	895,0	1188,5
6	Прибыль от реализации, тыс. сом.	137,8	503,4	668,4
7	Доля затрат, %	72,0	64,0	64,0

 

Рис. 20. График обратно пропорциональной зависимости между количеством проведенных сделок и затратами на их осуществление

 

Данные графика показывают, что при совершении четырнадцатой сделки на рынке жилья достигается доля затрат в 60%.

Можно предположить, что при введении базы данных с использованием историй  сделок, опыт риэлторов со стажем станет доступным для всех и даст возможность сократить временные издержки на осуществление сделки.

Введение базы данных в деятельность ООО «Площадь» даст возможность сократить время на сопровождение сделки на 20%, следовательно, возможно увеличение количества сделок на 1 риэлтора до:

12,4 шт. + 20% ~ 14,88 шт.

Согласно данным графика (Рис. 20) уровень затрат при этом достигнет 58-60%.

При неизменной выручке на 1 сделку и постоянстве персонала по данным 2010 года (21,344 тыс.сом.), выручка может составить:

7* 14,88 шт. *21,344 тыс. сом. = 2223,191 тыс. сом.

Согласно данным графика (рис. 20) уровень затрат при этом снизится до 58-60%.

2223,191 тыс. сом. *0,60 = 1333,915 тыс. сом.

Предполагаемая прибыль от реализации составит:

2223,191 - 1333,915 = 889,276 тыс. сом.

Прибыль от реализации по данным 2010 года составила 668,4 тыс. сом.

За счет введения базы данных увеличение прибыли составило:

889,276 - 668,4 =220,876 тыс. сом.

С учетом затрат на создание и поддержание  базы данных предполагаемое увеличение прибыли от реализации составит:

220,876 - 75,0 = 145,876 тыс. сом.

С учетом приведенных расчетов прогнозные показатели, характеризующие эффективность  деятельности ООО «Площадь» в 2008 году будут выглядеть как представлено в табл. 21.

Таблица 21

Прогнозные показатели производственно-финансовой деятельности

ООО «Площадь» в 2008 году

№ п/п	Показатели	2008 г.	Рост (снижение) к 2010 году, %
1	Выручка от реализации услуг,  тыс. сом.	2223,191	+19,7
2	Себестоимость оказанных услуг, тыс. сом.	1333,915	+12,2
3	Затраты на 1 сом оказанных услуг, сом. /сом. (стр. 2/ стр. 1)	0,60	- 6,2
4	Валовая прибыль, тыс. сом. (стр. 1 - стр. 2)	889,276	+33,0
5	Рентабельность продаж, % (стр. 4/ стр. 1)*100%	40	+11,1

 

Данные табл. 21 показывают, что введение информационной базы данных позволило бы в 2008 году увеличить выручку от реализации на 19,7%, валовую прибыль на 33,0%, рентабельность продаж при этом возрастет на 11,1 %, а затраты снизятся на 6,2%.

Нераспределенная прибыль как  составная часть собственного капитала становится важнейшей для оценки производственной и финансовой деятельности предприятий. Они характеризуют степень его деловой активности и финансового благополучия. По прибыли определяются уровень отдачи авансированных средств и доходность вложений в активы данного предприятия

Собственники ООО «Площадь» могут ежегодно изымать у предприятия активы в сумме, равной заработанной им за год чистой прибыли. Однако если собственники предприятия сочтут более выгодным для себя отказаться от своего текущего дохода в пользу еще более значительного увеличения собственного капитала предприятия в будущем, то они могут оставить причитающуюся им сумму чистой прибыли предприятию. В этом случае прибыль будет реинвестирована, произойдет рост рыночной стоимости ООО «Площадь».

Ориентация на рост рыночной стоимости  компании и приоритетное значение целей акционеров, собственников - это философия корпоративных финансов последних четырех десятилетий в капиталистическом мире.

В Кыргызстана к такому подходу стали приходить только в последнее время.

Прогнозные показатели, влияющие на оценку стоимости ООО «Площадь» после внедрения мероприятий по совершенствованию корпоративной системы управления финансами и ресурсами, представим в табл. 22.

Таблица 22

Прогнозная оценка стоимости ООО  «Площадь» в 2008 году

№  п/п	Показатели	2010 г.	2008 г.	Изменение (+,-)
1	Валовая прибыль, тыс. сом.	668,4	889,276	+220,876
2	Прибыль до налогообложения, сом.	394,8	615,7	+220,9
3	Налог на прибыль, тыс. сом.	94,743	147,768	+ 53,025
4	Чистая прибыль, тыс. сом.	300,0	467,9	+167,9

 

Полученные данные были введены  в программу «ФинАнализ 3.0». Сравнение данных представлены в табл. 23.

 

 

Таблица 23

Сравнение оценки стоимости ООО  «Площадь» до и после внедрения мероприятий

Показатели	Вариант		Изменение (+,-)
	2010	После внедрения
Вес влияния прибыли (w)	0,80	0,80	0,0
Вес влияния прочей информации (g)	0,34	0,34	0,0
Чистые активы (Bt)	340,20	340,20	0,0
Чистая прибыль (Xt)	300,02	467,93	+ 163,91
Ставка дисконтирования (WACC) (r)	15,00%	15,00%	-
«Обобщенные» дивиденды (dt)	153,42	321,33	+ 167,91
Вклад прочих факторов в прибыль (vt)	160,42	249,97	+89,55
Оценочная стоимость компании (P)	1610,29	2357,36	+747,07

 

Таким образом, создание базы данных для управления механизмом сопровождения  сделок, осуществляемых ООО «Площадь» на первичном и вторичном рынке жилья, значительно повысит эффективность сделок.

Предложенные мероприятия позволят увеличить чистую прибыль при  постоянном штате и повысить рыночную стоимость агентства недвижимости - на 747,07 тыс.сом.

 

Глава III. Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

3.1. Совершенствование  механизма оценки недвижимости  в процессе деятельности риэлторских  организаций

 

Оценка недвижимости основана на применении трех основных подходов:

• доходного;
• сравнения продаж ;
• затратного.

Для каждого подхода существуют свои специфические методы, приемы и условия. На современном рынке недвижимости появилась тенденция инвестирования денежных средств в расчете не только на последующую перепродажу, но и на получение постоянных доходов в будущем от владения объектом недвижимости, например, от сдачи в аренду.

Следовательно, очень важно принять  правильное решение о размещении денежных средств, т.е. изучить объект инвестирования с точки зрения его  доходности. В данном случае помощь могут оказать уже апробированные методики, основанные на применении доходного подхода при оценке дохода от недвижимости.

Любое инвестирование денежных средств  осуществляется на принципах возвратности и доходности. Для количественного  выражения возврата инвестиций применяются  показатели, называемые нормами возврата, которые делятся на нормы дохода и нормы отдачи (нормы прибыли).

Нормы дохода выражают взаимосвязь  между доходами от объекта и размером инвестиций. К ним относят:

• общий коэффициент капитализации;
• коэффициенты капитализации для собственного и заемного капитала;
• коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Данные показатели учитывают доходы от объекта и показывают, с какой  скоростью осуществляется возврат  вложенных средств.

Нормы отдачи выражают взаимосвязь  между всеми ожидаемыми от проекта  выгодами и размером инвестиций. К нормам прибыли относят:

— норму процента;

— норму дисконта;

— внутреннюю норму прибыли и т.п.

Данные показатели обычно выражаются как годовая ставка сложного процента. Они показывают, какой объем прибыли  приходится на каждую единицу вложенных средств за весь срок реализации проекта.

Существует два метода оценки стоимости  недвижимости, приносящей доход:

• метод прямой капитализации;
• метод капитализации по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков.

Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода.