Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

 

Анализ данных табл. 10 показывает, что краткосрочная кредиторская задолженность растет более высокими темпами, чем дебиторская задолженность. Сумма кредиторской задолженности  значительно превышает дебиторскую. В 2010 году превышение краткосрочной кредиторской задолженности над дебиторской составило 188,8 тыс. сом. или в 26,4 раза.

 

2008 год	2009 год
2010 год
Рис. 9. Динамика структуры кредиторской задолженности ООО «Площадь»

 

В структуре краткосрочной кредиторской задолженности наибольшая доля принадлежит  задолженности перед персоналом. Кредиторская задолженность перед поставщиками – отсутствует.

Превышение краткосрочной кредиторской задолженности над дебиторской  в данном случае не вызывает беспокойства, так как краткосрочная кредиторская задолженность – неизбежное следствие  существующей в настоящее время системы денежных расчетов.

Не вызывает беспокойства и значительная доля задолженности перед персоналом организации в структуре краткосрочной  кредиторской задолженности, так данная задолженность, как и задолженность  по налогам и сборам – следствие  системы бухгалтерского учета.

Для выявления эффективности финансовых, ресурсных и информационных потоков  был проведен анализ эффективности  сделок на первичном и вторичном  рынке жилья.

На основании классификации  объектов на объекты первичного и  вторичного рынка жилья количество сделок на рынке жилья представлено в табл. 11.

Таблица 11

Структура сделок ООО «Площадь» на рынке жилья за 2008-2010 г.г.

(количество сделок)

№ п/п	Виды сделок	2008	2009	2010	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	Первичный рынок	6	12	16	+6	+4
2	Вторичный рынок	29	63	71	+34	+8
3	Всего	35	75	87	+40	+12

 

Рис. 10. Динамика сделок ООО «Площадь» на первичном и вторичном рынке жилья за 2008-2010 г.г.

 

В структуре сделок большая доля принадлежит объектам вторичного рынка жилья (Рис. 11).

 

2008 год	2009 год	2010 год
Рис. 11. Структура сделок ООО «Площадь» на рынке жилья по годам

 

Анализ диаграмм показывает, что  в структуре сделок в 2009 году происходит повышение доли объектов вторичного рынка жилья с 82,9 % до 84%, а затем в 2010 году снижение доли объектов первичного рынка жилья до 81,6%.

В структуре сделок на основе объектов как первичного, так и вторичного рынка жилья также происходили изменения.

Таблица 12

Количество сделок ООО «Площадь» на первичном рынке жилья за 2008-2010 г.г.

 

№  п/п	Виды сделок	2008	2009	2010	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	Жилая недвижимость	2	7	9	+5	+2
2	Долевое строительство	4	5	7	+1	+2
3	Всего	6	12	16	+6	+4

 

2008 год	2009 год	2010 год
Рис. 12Структура сделок ООО «Площадь» на первичном рынке жилья по годам

Данные Рис. 12 наглядно показывают, как изменялась доля жилой недвижимости в структуре первичного рынка, если в 2008 году она составляла 33,3%, то в 2010 году увеличилась до 56,2%.

Таблица 13

Динамика сделок ООО «Площадь» на вторичном рынке жилья за 2008-2010 г.г. (количество сделок)

№ п/п	Виды сделок	2008	2009	2010	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	Приватизация жилья	8	12	18	+4	+6
2	Жилая недвижимость	16	44	46	+28	+2
3	Кооперативное жилье	2	4	3	+2	-1
4	Жилье по договору социального найма	3	3	4	-	1
5	Всего:	29	63	71	+34	+8

 

Рис. 13. Динамика сделок ООО «Площадь» на вторичном рынке жилья за

 2008-2010 г.г. (количество сделок)

Вторичный рынок жилья также  характеризуется динамизмом и колебаниями.

Только доли кооперативного жилья  и по договору найма имеют тенденцию  к снижению.

Наибольшая доля в структуре  объектов вторичного рынка жилья  у жилой недвижимости – 55,2% (2008), 69,8% (2009), 64,8 % (2010).

 

2008 год	2009 год	2010 год
Рис. 14. структура сделок ООО «Площадь» жилья на вторичном рынке по годам

 

Анализ направлений деятельности ООО «Площадь» на рынке жилья показал, что наибольшая доля сделок в деятельности агентства осуществляется на вторичном рынке жилья (2010г. - 81,6%). Вторичный рынок неоднозначен, и по количеству сделок в деятельности агентства наибольшая доля принадлежит объектам жилой недвижимости (2010г. – 64,8%) и сделкам по приватизации (2010г. – 25,4%).

По прогнозам на 2010- 2011год объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 %, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует. Поэтому работа на вторичном рынке, как основное направление деятельности ООО «Площадь», оправдана.

В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с  точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья. Более точным показателем, характеризующим деятельность предприятия, является рентабельность. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли.

Основные показатели, необходимые  для расчета эффективности сделок на вторичном рынке жилья ООО  «Площадь» представлены в табл. 14.

Таблица 14

Показатели, характеризующие эффективность  проведения сделок на вторичном рынке  жилья ООО «Площадь» за период 2008-2010г.г.

 

Виды сделок	2008	2009	2010	Изменение
				гр.4-3	гр.5-4
Количество сделок, шт.	29	63	71	+34	+8
Выручка от реализации услуг, тыс.сом.	388,7	1048,8	1281,3	+1437,5	+232,5
Прибыль от реализации, тыс. сом.	49,5	187,3	272,38	+137,8	+85,08
Рентабельность, % (стр.3/стр.2)	12,73	17,86	21,26	+5,3	+3,4

На основе данных, представленных в табл. 14, можно сделать вывод, что рентабельность сделок, осуществляемых ООО «Площадь» на вторичном рынке из года в год повышается.

Если в 2008 году рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья, составляла всего 12,73%, то в 2010 году она выросла до 21,26%. При этом приросты основных показателей эффективности (выручки, прибыли и рентабельности на одну сделку) на вторичном рынке жилья представлены в табл. 15.

Таблица 15

Показатели, характеризующие, эффективность  сделок ООО «Площадь» на вторичном рынке жилья за 2008-2009 г.г. в динамике

Виды сделок	Прирост
	2009 -2008	2010 -2009
Количество сделок, шт.	+34	+8
Выручка от реализации услуг, тыс. сом.	+1437,5	+232,5
Прибыль от реализации, тыс. сом.	+137,8	+85,08
Прирост выручки на прирост сделок, тыс. сом.	+42,28	+29,6
Прирост прибыли на прирост сделок, тыс. сом.	+4,05	+10,635
Прирост рентабельности (стр.5/стр. 4)	+9,58	+35,93

 

Данные табл. 15. показывают, что  наибольший темп прироста из показателей  эффективности - у рентабельности (+35,93%).

Если прирост прибыли в среднем на одну сделку составил только 10,635%, то прирост рентабельности в среднем на одну сделку по данным 2010 года по сравнению с 2009 годом, выше более чем в 3,5 раза.

Расчеты показывают, что если наибольшая доля в выручке принадлежит сделкам ООО «Площадь» по объектам жилая недвижимость, в структуре прибыли – жилой недвижимости, то самая высокая рентабельность – у объектов приватизации.

Показатели рентабельности в динамике по объектам вторичного рынка представлены на рис..

Рис. 15. Динамика рентабельности по объектам сделок ООО «Площадь» на вторичном рынке жилья за 2008-2010 г.г.

 

Сравнительный анализ эффективности  сделок по объектам вторичного рынка  жилья ООО «Площадь» за 2008-2010 годы показал, что наибольшая эффективность при сопровождении сделок объектов вторичного рынка жилья, особенно в последний 2010 год, наблюдается у сделок по приватизации, а затем у объектов жилой недвижимости.

Сравнение эффективности сделок по объектам вторичного рынка представлено в табл. 16. В качестве сравнения использован показатель прирост рентабельности на одну сделку.

Таблица 16

Сравнительная эффективность сделок по объектам вторичного рынка жилья ООО «Площадь » за 2008-2010 г.г.

№ п/п	Прирост рентабельности на одну сделку	2009/2008	2010/2009
1	Приватизация	+25,32	+76,4
2	Жилая недвижимость	+2,49	+26,04
3	Кооперативное жилье	+21,33	+14,89
4	Жилье по договору социального найма	+100,0	+1,94

 

Проблема качества персонала (интеллектуальный ресурс) в ООО «Площадь» существует и стоит довольно остро. Качество персонала оставляет желать лучшего, а текучка не позволяет выстраивать долгосрочные планы развития.

Учитывая «текучку» агентского состава, в ООО «Площадь» не считают нужным вкладывать средства в обучение. Ведь часть учеников уходит с риэлторского рынка вообще, другая часть уходит в конкурирующее агентство, а третья и вовсе начинает сама делать сделки, лишая риэлторов заслуженной комиссии.

Но опыт (знания, интеллектуальный ресурс) позволяет риэлторам быстрее провести сделку до последнего этапа, где в качестве главного показателя выступает критерий «Сделка совершена».

Сокращение общего времени на сопровождение  сделки повышает эффективность деятельности риэлторов, а, следовательно, и эффективность деятельности ООО «Площадь».

В этом случае на модели системы управления финансами и ресурсами в ООО «Площадь» происходит переход из ресурса «Незавершенного производства» в ресурс «Готовая услуга (сделка совершена)» и далее «Перемещенные готовые оплаченные услуги». Происходит переход финансовых ресурсов в финансовые средства.

Таким образом, агентство недвижимости ООО «Площадь» в соответствии основным видам деятельности имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов жилой недвижимости, а точнее на рынке жилья.

Главной целью агентства недвижимости ООО «Площадь» является предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли и экономический рост.

При анализе деятельности агентства  недвижимости ООО Согласие на первичном  и вторичном рынке жилья были использованы статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок и данные Центра недвижимости.