Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

По общему правилу риэлтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если же договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что же касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, а именно сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. В случае если клиент не выполнил указанную обязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по более выгодной для комитента цене. Обычно риэлтор, который отказался от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов.⁸

Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи, находится в собственности самого риэлтора.

Заниматься дилерской деятельностью может себе позволить крупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риэлторских фирм они заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала риэлторские фирмы скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи, когда риэлторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.

Дилерскую деятельность риэлторской фирмы можно отнести к услугам, которые оказывает риэлторская фирма, поскольку, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения, риэлторская фирма выступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услуг риэлторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодатель или продавец) либо продает недвижимое имущество в своих интересах.

Разумеется, что, оказывая дилерские  услуги, риэлторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риэлторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.

В тех случаях, когда риэлторские фирмы заключают договоры с целью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугам риэлторской фирмы.

Риэлторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является.

Здесь важно заметить, что в данном случае риэлторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риэлторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.

Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению  участников сделок;

2) консультационных услуг, услуг  по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных  объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства КР.

 

 

2.2. Анализ механизма функционирования  риэлторской организации ООО «Площадь»

 

Организация деятельности агентства недвижимости ООО «Площадь» в условиях рыночных отношений

ООО «Площадь» учреждено собранием учредителей от 04.03 2008 года и действует на основании учредительного договора от 04.03.2008 года

Учредители Общества - физические лица, граждане Кыргызской Республики.

Как указано в Уставе ООО  «Площадь», основными направлениями деятельности Общества являются операции с недвижимым имуществом

Главная задача агентства недвижимости ООО «Площадь» - предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли для удовлетворения социальных и экономических интересов членов коллектива и интересов собственников имущества предприятия.

Высшим органом ООО «Площадь» является – Общее Собрание Учредителей, которые образуют исполнительные органы ООО «Площадь».

Общество с ограниченной ответственностью «Площадь» учреждено и действует в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом КР, законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года № 14-КР, учредительными документами и другими правовыми актами, действующими на территории Кыргызской Республики.

ООО «Площадь» осуществляет свою деятельность в достаточно сложной профессиональной области, именуемой риэлторской деятельностью.

Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с Кыргызским законодательством.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК КР, осуществляется на уровне правовых актов Правительства КР и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов КР.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Деятельность данной фирмы, осуществляющая предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:

1) работа с базами данных и  подбор заказчикам для проведения  операций купли-продажи или аренды  конкретных объектов недвижимости;

2) проведение предварительной оценки  стоимости объекта недвижимости  или его аренды;

3) сбор и оформление необходимых  юридических документов и справок  по объектам недвижимости в  государственных и иных организациях;

4) проверка юридической чистоты  прав собственности на объекты  недвижимости;

5) регистрация договоров перехода  прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах .

В ООО «Площадь» уделяют значительное внимание повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты Общества регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров.

Профессионалы рынка недвижимости вынуждены повышать требования к  себе, цена сертифицированного брокера  по недвижимости и риэлтора на рынке недвижимости повышается. В конечном итоге повышается эффективность сделок на рынке недвижимости, следовательно, выигрывает потребитель и общество в целом.

Недвижимость (жилье) является особым товаром, так как ее характеристики не присущи для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Традиционно в Кыргызстане недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную базу (рис. 1).

 

Рис. 1. Основные типы недвижимости

 

Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынки жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Под первичным рынком понимают только рынок нового жилья, которое строилось для продажи и пришло на этот рынок, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по каким-либо причинам реализуется владельцем.

Таким образом, рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке  недвижимости можно выделить три  сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации  недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота  прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от  эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка  недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Взаимное влияние спроса и предложения  на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в жилую недвижимость и сделок на рынке жилья.

ООО «Площадь» относиться к малым предприятиям, поэтому ее организационная структура относится к линейно-функциональному типу. Структура организации представлена на Рис. 2.

 

Рис 2. Структура организации

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.

Директор организации осуществляет оперативную деятельность агентства недвижимости и координирует деятельность всех структурных подразделений.

Юрист организации осуществляет юридическое  сопровождение сделок на рынке недвижимости.

Финансово-аналитический отдел  занимается ведением бухгалтерского учета и анализом деятельности агентства недвижимости на внутреннем и внешнем уровне. Аналитик осуществляет и маркетинговые исследования рынка недвижимости.

Информационная поддержка баз  данных и компьютерной техники осуществляется ООО «ИСА-сервис» на основе аутсорсинга (вывод персонала за штат), что позволяет сократить издержки на содержание этого структурного подразделения.

Сделки на рынке недвижимости, осуществляемые ООО «Площадь» определили разделение на два отдела – приватизации и сделки с жилой недвижимостью.

В последнее время появились  и сделки по купле-продаже земли. Нормативная база и процедуры  осуществления сделок по земле отличается од других видов сделок.

Поэтому руководству агентства  недвижимости необходимо изменить организационную структуру и выделить отдел сделок по земле.

ООО «Площадь» имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Уставный капитал Общества разделен на доли, которые выражены соответствующим процентом в уставном капитале Общества. Размеры долей участников составляют по 10 000 (Десять тысяч) сомов у каждого, что соответствует 50 % уставного капитала Общества.

Структура имущества ООО «Площадь» представлена на Рис. 3.

Данные рисунка показывают рост имущества агентства недвижимости, причем в структуре имущества  значительная доля принадлежит оборотным  активам (денежные средства) и собственному капиталу.