Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

Набор приоритетов государственной  поддержки рынка недвижимости включая  и риэлторский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями. Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлторский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлторского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.

В риэлторской фирме обязательной аттестации в порядке, предусмотренном  Правительством Кыргызской Республики, подлежат специалисты, непосредственно участвующие в заключении сделок с недвижимостью от лица риэлторской фирмы.

В штате риэлторской фирмы обязательно  наличие не менее двух специалистов, прошедших аттестацию в порядке, предусмотренном Правительством Кыргызской Республики.

 Саморегулируемые организации риэлторов:

1. Саморегулируемая организация  риэлторов является некоммерческой  организацией, добровольным объединением  риэлторов и профессиональных  участников рынка недвижимости, действующими в соответствии  с настоящим Законом и иными  законодательными актами Кыргызской Республики.

2. Саморегулируемая организация  риэлторов учреждается риэлторами  и другими профессиональными  участниками рынка недвижимости  для защиты профессиональных  интересов, повышения профессионального  уровня и качества, оказываемых риэлторами услуг, а также оказания государственным органам содействия в развитии рынка недвижимости и риэлторской деятельности.

Саморегулируемые организации  риэлторов вправе:

- участвовать в разработке нормативных  правовых актов, регулирующих  риэлторскую деятельность в Кыргызской Республике;

- вносить на рассмотрение органов  государственного управления и  местного самоуправления предложения  по развитию риэлторской деятельности;

- в соответствии с квалификационными  требованиями разрабатывать учебные  программы и планы, осуществлять подготовку должностных лиц и персонала риэлторских фирм, участвовать в аттестации и лицензировании риэлторов;

- осуществлять защиту своих  членов и потребителей риэлторских  услуг;

- осуществлять иные виды деятельности, не запрещенные законодательством Кыргызской Республики.

К числу видов риэлторской деятельности (видов оказываемых риэлторами услуг) относятся:

- деятельность в качестве агента;

- деятельность риэлтора в качестве  брокера;

- деятельность риэлтора в качестве  посредника;

- деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

- деятельность риэлтора по доверительному  управлению недвижимым имуществом  в части;

- деятельность риэлтора по предоставлению  информационных и консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Деятельность агента осуществляется им на основании договора, заключенного между риэлтором и потребителем риэлторских услуг на оказание риэлторских  услуг.

   Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

   Посреднической риэлторской  деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам,  изъявившим намерение приобрести  или продать недвижимое имущество  (приобрести или передать права  на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является.

    Деятельностью по организации  торговли недвижимым имуществом  признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам рынка недвижимого имущества комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

- услуг по информационному обеспечению  участников сделок (предоставление  информации об объектах, ценах на них, иной информации);

- консультационных услуг, услуг  по оформлению документов;

- услуг по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам,  за исключением таких услуг,  предоставление которых допускается  исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

     Деятельность риэлтора  по приобретению и созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи или передачи в  пользование:

1. Деятельность по приобретению  и созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное пользование) признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства Кыргызской Республики.

Последующая деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь приобретенного и созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица (лиц), признается риэлторской деятельностью в той ее части, в которой она отвечает признакам, установленным настоящим Законом.

2. Деятельность риэлтора по приобретению  и созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью  последующей продажи (передачи  в возмездное пользование) нового  объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности, расселение нанимателей из квартир коммунального типа, изменение функционального назначения помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п., не противоречащая действующему законодательству Кыргызской Республики, признается риэлторской деятельностью также в той ее части, в которой она отвечает установленным признакам в указанных статьях настоящего Закона.

   Деятельность по доверительному  управлению недвижимым имуществом  признается риэлторской лишь  в части осуществления доверительным  управляющим - риэлтором таких  действий, которые соответствуют  признакам, установленным настоящим  Законом.

   Деятельностью риэлтора  по предоставлению информационных  и консультационных услуг, услуг  по изучению конъюнктуры рынка,  иных возмездных услуг, сопутствующих  гражданскому обороту недвижимого  имущества, признается обеспечение  потребителя риэлторских услуг  информацией об объектах недвижимого имущества, иной необходимой для заключения сделки информацией, оказание услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Любая риэлторская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.  

База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем  больше опыт работы риэлторской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.

При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек  желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.

Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о  ценах и сделках. Многие фирмы  производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.

 Многие агентства недвижимости  контактируют друг с другом, это  облегчает деятельность и позволяет  поделиться накопленным опытом.

Технология осуществления риэлторской деятельности

Технология оказания риэлторских услуг сводится к следующим основным этапам:

1. Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа  заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости; 

б) формулирование ограничительных  условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;  

б) составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов  к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а)формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение  юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих  сделке; 

в) ознакомление заказчика с документами  и материалами, представляемыми  для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

 а) проведение сделки с  недвижимостью и документальное  оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений  между риэлторской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано  и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого  структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления  деятельности риэлторов:

 а) Риэлтор выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтор обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

выступает доверенным лицом одной  или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;