Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

Оглавление

 

Введение……………………………………………………………………………….…………2

Глава I. Теоретико-методологические основы риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1. Теоретико-правовые основы риэлторской организации...……………………………......6

1.2. Риэлторские организации как субъекты рынка недвижимости…………………...……12

1.3. Механизм создания  и функционирования риэлторских  организаций………………….22

 

Глава II. Анализ механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости

2.1. Анализ деятельности  риэлторских фирм на рынке недвижимости……………………29

2.2. Анализ  механизма функционирования риэлторской организации ООО «Площадь»………………………………………………………………………………………51

2.3. Основные приемы повышения  качества корпоративной системы  управления в ООО «Площадь»………………………………………………………………………………………79

 

Глава III. Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

3.1. Совершенствование механизма  оценки недвижимости в процессе  деятельности риэлторских организаций……………………………………………………………………...90

3.2. Внедрение стандартов  деятельности риэлторских организаций, как основа повышения их эффективности………………………………………………………………………………98

3.3. Совершенствование системы  ответственности риэлторских организаций  за результаты их деятельности……………………………………………………………………………….107

 

Заключение……………………………………………………………………………….…..113

 

Список использованной литературы……………………………………………………..116

 

 

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений  в экономике Кыргызстана связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.

Кыргызский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В Кыргызстане происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время  они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у Кыргызских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций Кыргызстана; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций.

Механизм функционирования риэлторских  организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлторскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлторских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлторской деятельности, функционированием риэлторских организаций, остается нерешенным. Этими факторами определяется актуальность темы данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию механизма функционирования риэлторских организаций.

Исходя, из цели диссертации  в работе поставлены следующие задачи:

• определить сущность и место  риэлторских организаций в экономике  страны на современном этапе;

• выявить тенденции и роль риэлторских  организаций в развитии предпринимательства;

• исследовать практику функционирования отечественных риэлторских организаций  на рынке недвижимости;

• внести предложения по совершенствованию  механизма функционирования риэлторских  организаций в КР;

• дать оценку современного состояния  рынка риэлторских услуг;

• проанализировать нормативные документы, регулирующие риэлторскую деятельность в КР, дать им оценку и разработать рекомендации по их совершенствованию;

• разработать алгоритм управления риэлторской организацией;

• разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности риэлторских  организаций.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций. Объектом исследования являются ведущие риэлторские организации отечественного рынка, осуществляющие соответствующую деятельность на рынке недвижимости.

Методология и методика исследования. Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в Кыргызстане предпринимательской деятельности, по организации риэлторской деятельности, труды ведущих ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Есипова В. Е., Рахмана И. А., Новикова Б. Д., Ресина В. И., Горемыкина В. А., Бугулова Э. Р., Волочкова Н. Г., Максимова С. Н., Соловьева М. М., Полянского А. И. и Др.

Некоторые направления развития  капитального и жилищного строительства, финансирования жилищной сферы в  Кыргызской Республике рассматривались  в трудах отечественных экономистов: Т.К. Койчуева, Ш.М. Мусакожоева, С.А. Турсуновой, И.И. Искакова, Е.Д. Дербишева, Р. Бекбоевой,  Т.К. Нарынбаева, И. Абдурахманова и др.

Высокая социальная значимость жилищной сферы для обеспечения благоприятных  условий воспроизводства рабочей  силы и качества жизни населения  отмечалось в исследованиях  А. Саякбаевой, Р.М. Саттарова, Г.С. Абдыжапаровой, Д.Ы. Шамырканова.

По рынку недвижимости занимались, Бекбоева Р.Р., Омурова Ж.Н. и Аматова У.О.

В процессе исследования автором были тщательно изучены действующие  нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.

При написании диссертации использовались работы зарубежных авторов: Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. С. Харрисона, В. Беренса, П. М. Хавранека и т.д.

Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению риэлторской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом риэлторской деятельности. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования риэлторских организаций в современных условиях.

В процессе исследования применялись  методы анализа, сопоставления, сравнения, теоретического обобщения практических материалов.

Научная новизна работы заключается в том, что в данной диссертации:

• развиты существующие теоретические  положения о сущности и роли риэлторской  деятельности на рынке недвижимости как предпринимательской, в частности, сформулирован авторский подход к определению сущности риэлторской  деятельности;

• выявлены особенности функционирования риэлторских организаций в современных  условиях хозяйствования;

• предложен механизм взаимодействия риэлторских организаций с другими  экономическими субъектами на основе договорных отношений и структура  механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;

• разработаны предложения по совершенствованию  ответственности риэлторских организаций.

Личный вклад автора заключается  в следующем:

• проанализированы и обобщены подходы  зарубежных и отечественных ученых к сущности рынка недвижимости, практике управления риэлторскими организациями, что позволило всесторонне исследовать деятельность риэлторских организаций, выявить преимущества, недостатки и современные тенденции их развития;

• определены основные этапы осуществления сделок на вторичном рынке жилья с участием риэлторской организации;

• предложены меры по совершенствованию  механизма оценки объектов недвижимости в процессе осуществления деятельности риэлторских организаций;

• предложены меры по совершенствованию отдельных подсистем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;

Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении теоретических знаний о сущности риэлторской деятельности, разработке путей и методов оптимизации механизма создания и функционирования риэлторских организаций, путей совершенствования соответствующей нормативной базы. Это позволит повысить оперативность и качество управления риэлторскими фирмами, эффективность их взаимодействия экономических субъектов, развития этой сферы предпринимательства. Материалы диссертации могут использоваться при разработке правил (стандартов) риэлторской деятельности, а также при их практическом использовании. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в практической работе риэлторских организаций.

Кроме того, диссертационное исследование может быть использовано при изучении таких дисциплин как: «Основы  предпринимательства», «Планирование  предпринимательской деятельности».

Апробация. Основные теоретические положения, практические результаты исследования докладывались в 2011гг. на научно-практической конференции КГУСТА.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы.

 

Глава I. Теоретико-методологические основы риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1. Теоретико-правовые основы риэлторской организации

 

Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у Кыргызских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в Кыргызстана; отсутствие институтов их государственного регулирования и соморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

В современных рыночно-трансформационных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие. Эти факторы и определили актуальность темы данного исследования.

В настоящее время правовое регулирование  риэлторской деятельности, помимо ГК КР, осуществляется на уровне правовых актов Правительства КР и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов КР. Субъекты КР принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя КР.

Отсутствие Республиканского закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории КР - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в КР.

В силу отсутствия Государственного законодательства для предприятий  и предпринимателей, работающих в  сфере недвижимости, практически  единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о лицензировании риэлторской деятельности, Постановлением Кыргызской Республики от 14 августа 2003 г. N 198  был принят  закон "О риэлторской деятельности в КР".