Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

анализирует факторы негативного  и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

разрабатывает оптимальную программу  проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими  издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера  выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлторская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи)

д) Посредническая деятельность –  оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или  продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком  статусе риэлтор предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлторских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью  последующей продаж отдельного объекта  недвижимости путем изменения правового  режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью  по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров  поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектом недвижимости.

Виды риэлторских договоров: Договор об оказании услуг по рекламе и продаже, Агентский договор по рекламе на отчуждение, Агентский договор с приобретением жилой недвижимости, Риэлторская карточка на недвижимость. Это те документы, с которыми в основном приходится иметь дело риэлторам.

Договорные основы риэлторской деятельности

Участниками риэлторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).

В сложившихся на практике правоотношениях  сторон к риэлторским услугам можно отнести деятельность риэлтора:

1) в качестве агента или поверенного;

2) в качестве брокера;

3) в качестве дилера;

4) в качестве посредника при  заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым  имуществом;

6) по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риэлторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риэлторской фирмой, поэтому риэлторская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риэлторская фирма. Как правило, в каждой риэлторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риэлторская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

• осуществлять работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;
• получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
• изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
• регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;
• осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;
• организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
• оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
• согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
• оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;
• обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
• информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
• организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
• содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
• представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
• составлять установленную отчетность о выполняемой работе.

Рассмотрим подробнее каждый вид  деятельности риэлторской фирмы.

Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения.

В соответствии со ст. 105 ГК КР агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риэлторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в  Кыргызском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если агент (риэлторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риэлторская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риэлторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риэлторская фирма) должна будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии. Поэтому ГК КР позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же риэлторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риэлторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риэлторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения. В соответствии со ст. 101 ГК КР здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

Вместе с тем ни в первом, ни во втором случае агентский договор  не может быть сведен к традиционному  договору поручения или комиссии. Прежде всего, как мы уже говорили, в обоих случаях предметом агентского договора становится совершение не только юридических действий (и тем более не только сделок, как в договоре комиссии), но и иных, т.е. фактических, действий.

Оказание клиенту услуг по агентированию  будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

Агентский договор может предусматривать  возложение на риэлтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Фактические действия риэлторской фирмы могут повлечь для ее клиента правовые последствия, как-то: оплата предоставленных риэлторской фирмой услуг, необходимость принять клиентом всего полученного риэлторской фирмой в результате исполнения поручения, обязанность клиента возместить убытки, возникшие в результате его неправомерных действий, право клиента требовать от третьего лица исполнения принятых на себя обязанностей.

Агентский договор предполагает возможность  заключения агентом субагентского  договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность  прямо не исключена соглашением  его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлторских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлторской фирмой) и третьим лицом (другая риэлторская фирма), то у риэлторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлторской фирме.

Агентский договор является новым  видом договоров в Кыргызском законодательстве; законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов. Институт агентского договора был заимствован из западной правовой системы. В международной практике известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент - риэлтор).

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку.

Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь, эти указания должны быть выполнимыми и законными. В ст. 97 ГК КР предусмотрено, что поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.

Законом предусмотрены  следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

• лично исполнять данное ему поручение;
• сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
• передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
• по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.