Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций

    Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями риэлторской деятельности, и направлен на обеспечение единой государственной политики в области регулирования данной деятельности.

Закон не распространяется:

- на должностных лиц органов  исполнительной власти, участвующих  в продаже недвижимости в соответствии  с законодательством о приватизации  и другими нормативными актами;

- на лиц, организующих продажу  недвижимости согласно решениям  судов или органов исполнительной власти, в том числе судебных исполнителей, администраторов, консерваторов, внешних управляющих, специальных администраторов (ликвидаторов) в соответствии с Законом Кыргызской Республики "О банкротстве (несостоятельности)";

- на лиц, которые в качестве собственников, владельцев или арендодателей недвижимости совершают какие-либо действия в отношении недвижимости.

       Законодательство  Кыргызской Республики, регулирующее  риэлторскую деятельность, состоит  из Конституции Кыргызской Республики, Гражданского кодекса Кыргызской Республики, Земельного кодекса Кыргызской Республики, Закона Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", Закона Кыргызской Республики "О защите прав потребителей", Закона Кыргызской Республики "О защите прав предпринимателей", настоящего Закона и принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актов Кыргызской Республики.

Если международным договором, ратифицированным Кыргызской Республикой, установлены иные правила чем  те, которые предусмотрены законодательством Кыргызской Республики в области регулирования риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

1. Уполномоченный государственный  орган проводит государственную  политику по развитию риэлторской  деятельности, обеспечивает взаимодействие органов государственной власти с риэлторами и их объединениями, осуществляет лицензирование риэлторской деятельности.

2. Уполномоченный государственный  орган с обязательным участием  саморегулируемых организаций риэлторов  разрабатывает нормативные правовые акты, регулирующие риэлторскую деятельность, утверждаемые в установленном законодательством порядке, а также осуществляет контроль за их соблюдением.

Правила и стандарты, обязательные к применению риэлторами на территории Кыргызской Республики, порядок и условия лицензирования риэлторской деятельности разрабатываются уполномоченным государственным органом с обязательным участием общественных организаций риэлторов и утверждаются Правительством Кыргызской Республики.

Закон "О риэлторской деятельности в КР" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории КР, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании Кыргызского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает  агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических  особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание  договоров по листингу, продаже,  покупке, аренде, обмену или лизингу  (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных  или гонорара по условиям договора  по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей  деятельности;

6) хранение и несение ответственности  за сохранность документов, подтверждающих  права собственности владельца  недвижимости, при заключении эксклюзивных  договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель  на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Отсутствие Республиканского закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории КР - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в КР.

В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Кыргызский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.

Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В Кыргызстана риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в Кыргызстана и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.

В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Бишкек , Ош, Джалал- Абад и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлторские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка  недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который  в установленном законодательством  КР порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству КР, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:1) агента или поверенного;2) брокера;3) дилера;4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;5) по организации торговли недвижимым имуществом;6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.¹

Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и  возможность поручить, риэлтору совершать, любые действия с его недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Следует отметить, что термин "риэлторская фирма" в контексте Кыргызского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтор", обозначенного в 1960-х гг. в США.

Кыргызская экономика имеет неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах КР разнообразна.

Сегодня в Кыргызстана происходит процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.

Но, несмотря на разрозненность и неоднородность Кыргызской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается.

Риэлторская деятельность в КР представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская фирма может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка.

Во времена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.

В 1990-2000 года профессия была лицензируемым  видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности  участников. По состоянию на май 2010 года, часть риэлторов работают в частном порядке - лицензирование этого вида деятельности, согласно Кыргызскому законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок.²

 

1.2. Риэлторские организации как субъекты рынка недвижимости

 

Риэлторские фирмы – это в основном компании, состоящие из нескольких подразделений: отдела вторичного жилья, отдела коммерческой недвижимости, аренды, продажи новостроек, продажи элитного жилья, отдела загородной недвижимости. Конечно, все эти структуры есть только в крупных компаниях. От 70% до 90% от общего числа всех сотрудников составляют агенты по недвижимости. Их работа очень отличается в зависимости от сферы деятельности. В то же время крупные агентства недвижимости проводят жесткую политику, как в отношении клиентов, так и в отношении партнеров по сделке.

Риэлторские фирмы могут заниматься различными видами предпринимательской деятельности, ими могут являться:- оценка недвижимости;- организация конкурсов и аукционов по продаже недвижимости;- проведение различных налоговых консультаций;- оказание посреднических услуг в сфере операций с недвижимостью;- сдача в аренду ранее выкупленных объектов коммерческой недвижимости;- реализация предметов залога недвижимости совместно с банковскими структурами;- расселение домов, попавших, например, в санитарную зону республиканской автодороги;- купля-продажа квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья, в других домах;- покупка и продажа частных домов и строений в городах и сельской местности и т. п.³

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Вместе с  тем, уже не первый год на рынке  платных услуг осуществляют свою деятельность риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм.