Формирование стратегических бизнес-единиц

Прилегающее к району Замоскворечье добавляет престижности. Замоскворечье исторически является одним из двух старейших деловых районов города. Например, компания "Форум Пропертиз", строящая сейчас вторую очередь комплекса "Аврора Бизнес-парк", выбрала для строительства Садовническую улицу из нескольких имевшихся вариантов. Этот район уже состоялся как офисный центр и имеет хорошие перспективы. Здесь есть как метро, так и удобные транспортные развязки".

Это определение подходит ко всему району Павелецкой. Расположение в центральной части города, развитая инфраструктура района и разветвленная транспортная сеть, наличие площадок под строительство - вот основные факторы, определившие высокие темпы развития офисного рынка в этом районе. Здесь много выкупленных заводов, которые сейчас перестраиваются под офис-парки и офис-центры. Заводы выкупаются недорого - около $1 млн. за 1 га и даже меньше. К ним есть удобный подъезд, а стоимость перестройки невелика - не надо тратиться на прокладку коммуникаций и возведение коробки.

По данным участников рынка, покупка заводов осуществляется двумя способами: либо путем выкупа контрольного пакета акций, либо заключением договора купли-продажи. После чего заключаются три договора: договор генподряда, договор с заказчиком, который согласовывает все необходимые документы, и договор с проектной организацией для создания проекта реконструкции. В зависимости от характеристики здания заказчик оформляет пакет документов по перепланировке или перепрофилированию. После большого количества согласований управа района или префектура выдает распоряжение на реконструкционные работы. Процесс оформления всех документов занимает примерно 6 - 7 месяцев.

"Форум Пропертиз" получила  участок под строительство комплекса "Аврора Бизнес-парк" через выкуп акций Краснохолмского камвольного комбината с последующим выводом предприятия в Монино.

Город поощряет вывод предприятий из центра, кроме стратегически важных, которых здесь нет, поэтому все приобретения здесь  происходили безболезненно. Однако близкие к процессу приобретения заводов участники рынка признавались в приватных беседах, что история с "Росбилдингом", когда московское правительство вмешалось в приобретение компанией предприятий для последующей перепродажи, встревожила многих.

Инвесторов, готовых вложиться в вывод предприятий для последующего офисного строительства, ждут не только расходы на вывод производства (которые трудно подсчитать до окончания процесса), но и возможные проблемы из-за специфических требований архитекторов. В районе, бывшем промышленным еще в позапрошлом веке, множество заводских зданий имеют историческую ценность. "Форум Пропертиз", например, пришлось сохранить одно из зданий комбината, являющееся памятником промышленной архитектуры. Впрочем, компания понесла траты на реконструкцию не напрасно: необычное здание с овальными окнами и потолками сложной архитектуры стало изюминкой первой очереди офисного комплекса. По словам Хорошиловой, у арендаторов здание пользуется особым спросом.

У бывшей заводской окраины есть и другие "издержки прошлого". Минус Павелецкой – окружение. Вокруг еще много заводов". Под бывшими заводами земля может быть загрязнена. Самостоятельная оценка загрязненности земли и ее последующая очистка будут стоить дополнительных вложений.

Все это делает район более подходящим для офисов класса В. Еще один минус Павелецкой - близко расположенные подземные грунтовые воды. Это затрудняет и удорожает строительство подземного паркинга - непременного элемента офисного комплекса класса А.

 

Однако группа компаний "Солнечный город" строит на месте бывших Даниловских мануфактур офисный комплекс класса А. "Новоданиловский дом" на пересечении Новоданиловской набережной и Новоданиловского проезда общей площадью 17 000 кв. м. В настоящий момент подобраны арендаторы на 20% площадей. Арендная плата - $540 за 1 кв. м в год.

Деление районов на те, где могут быть офисы класса А, и те, где им быть не положено, в корне неправильно.

В описании стандартов отнесения офиса к классу А нет никаких упоминаний о районе. Класс А - это комфорт внутри здания. Например, "Новоданиловский дом" будет иметь вместительную парковку, что не так уж часто встречается и у офисов класса А. Для организации парковки компания приобрела несколько прилегающих зданий, которые будут снесены. Сейчас идут переговоры о покупке еще одного здания - от этого зависит, будет ли наземная парковка иметь 18 ярусов или ее можно будет сделать пошире и пониже. Исключительно для гостей арендаторов офисов будет зарезервировано 30 машино-мест. Для сравнения: в соответствии с критериями классификации офисных зданий, разработанными совместно специалистами четырех ведущих московских операторов рынка коммерческой недвижимости (Jones Lang LaSalle, Colliers International, Stiles & Riabokobylko и Noble Gibbons / CB Richard Ellis) , здание класса А должно располагать не менее чем 1 машино-местом на каждые 100 кв. м арендуемой площади.

Компания реконструирует весь квартал. Брусчаткой, производимой самим "Солнечным городом", будут выложены дорожки до Варшавского шоссе, поставлены фонари и скамейки. Здесь очень хороший проезд - и от Варшавского шоссе, и по набережным. Пробок практически нет, а узкие места разгрузило Третье транспортное кольцо.

Офисы класса А будут востребованы во всех районах, где возникнет необходимость. Например, "Солнечный город" рассматривает возможность строительства офисного комплекса класса А недалеко от МКАД на юго-западном направлении.

Для класса В характерно строительство офисно-складских комплексов. Расположение в одном месте офиса и склада создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких ставках на площади. Такие комплексы появляются сейчас в районе Третьего транспортного кольца, в том числе на Павелецкой. Развитие комплексов повлекло за собой создание многофункциональных деловых городков.

Компания "АЛМ-Девелопмент" сейчас ведет строительство офисно-складского комплекса по адресу: Кожевнический проезд, 4, строения 1 - 10 и 17 - 18. Строительство ведется на территории бывшего завода "ТИУМ". Комплекс класса В+ общей площадью 20 000 кв. м (прилегающая территория - 0,9 га) предполагается сдать в эксплуатацию в конце 2003 г. По данным компании, в комплексе уже забронировано около 60% площадей. В частности, заключены договоры аренды с такими компаниями, как Geberit, Nike, Olympus, NCR, Columbus IT Partner, "Тойота Цусе Корпорейшн", "Континент Экспресс", "Миланский мебельный салон". Предлагаются к аренде площади от 300 кв. м по цене в среднем $400 за 1 кв. м в год (без учета НДС). Эксплуатационные расходы включены в арендную ставку, электроэнергия оплачивается по факту. Комплекс имеет стоянку на 125 машино-мест на огороженной и охраняемой территории.

Чего уж точно лишится район - так это офисов класса С, которые сейчас во множестве представлены слегка подремонтированными особняками. Этот район предполагает в первую очередь размещение офисных зданий классов А и В. Очевидно, что благодаря достаточно большому количеству потенциальных инвесторов, заинтересованных во вложении средств в коммерческую недвижимость, помещения класса С в центре города будут реконструированы либо снесены, если они не имеют исторической ценности.

Обобщенный портрет арендатора офиса в районе Павелецкой эксперты видят таким: это компания, для которой важен вопрос эффективности затрат и транспортной доступности офиса. В первую очередь это бэк-офисы крупных компаний, имеющих значительный штат сотрудников. Алексей Чугунов считает район привлекательным для тех компаний, хозяева которых живут на Юго-Западе.

По мнению экспертов коммерческой недвижимости, интерес к району Павелецкой был подогрет и переходом ряда западных и российских авиакомпаний в аэропорт "Домодедово". Аэропорт, реконструированный компанией "Ист Лайн", становится центром не только международных грузовых, но и пассажирских перевозок, а из "Домодедово" удобнее всего добираться именно до Павелецкой. Время поездки экспрессом "Павелецкий вокзал - аэропорт "Домодедово" составляет всего 40 минут, а стоимость билета - 50 руб.

За год работы линии поток пассажиров на ней увеличился в 2 раза - с 95 000 почти до 180 000 в месяц. Всего за год работы перевезено более 1,5 млн человек.

Большое количество приезжих привлекает в район компании, нацеленные на работу с клиентами. В район охотно идут финансовые и торговые компании - последним важно наличие складов неподалеку от офиса.

Кстати, "Домодедово" стимулирует и строительство складских помещений - не только в районе Павелецкой, но и вообще по дороге в аэропорт. В ближайшие 2 - 3 года на рынок складов класса А, который сейчас имеет мизерные 250 000 кв. м площадей, выйдет огромное количество помещений. На рынок выходят крупные игроки, которым необходимы большие логистические центры. Линия "Павелецкая - "Домодедово" - одна из наиболее удобных, но наиболее подходят любые участки не далее 20 км от МКАД, находящиеся рядом с автомагистралями и железнодорожными ветками. Строительство складов идет быстрее, чем офисное строительство. В среднем на возведение современного складского комплекса необходимо от шести месяцев до года. Проблема в том, что большинство пригодных земель относится к сельскохозяйственным угодьям. Перевод их в другое назначение затрудняется не только административными препятствиями, но и возможностью политических спекуляций на тему продажи земли.

Характеристики населения :численность, плотность населения, состав населения. Офисные районы исследуются по таким показателям, как дифференцирование предприятий по видам деятельности, стабильность работы предприятий, уровень заработной платы в районе.

Транспортные потоки на территории района. Количество, интенсивность, состав транспортных потоков, наличие маятникового движения, состояние магистралей, загруженность дорог, наличие пробок. Расположение рядом конечных остановок общественного транспорта – положительный фактор.

Пешеходные потоки на территории района. Типы потоков (жители района, офисные сотрудники, приезжие и т.д.) Определяются интенсивность каждого потока и время.

Движение общественного транспорта в районе. Количество видов транспорта, маршруты, интервалы движения.

Развитие торговли в районе. Насыщенность товарами и услугами по форматам и направлениям специализации, равномерность, существующие ниши. Учитываются и будущие конкуренты: проекты, находящиеся в стадии строительства и разработки. У непродовольственных магазинов при сближении области торговли увеличиваются. Больший выбор привлекает значительное число покупателей, и поддержание имиджа происходит за счет соседей. Ассортимент поддерживается за счет соседей, а покупатели рассчитывают, что в этом районе точно приобретут необходимый товар и едут специально, захватив значительную сумму денег. Важны покупатели, для которых время важнее, чем деньги.

Официальные данные по району Замоскворечье:

На территории района 483 стационарных предприятий торговли, из них:

Промышленные объекты торговли        - 196

Магазины продовольственных товаров – 67

Уровень конкуренции в районе.

На сегодняшний день торговые предприятия, предлагающие ассортимент, аналогичный представляемому в магазине на территории района, отсутствуют. В основном подарочная тематика представлена мелкими магазинами с достаточно стандартным набором товаров, в основном это сувенирная продукция. Вследствие этого уровень конкуренции в районе можно оценить как достаточно низкий.

Ресурсы рабочей силы на данной территории.

Наличие рядом Павелецкого вокзала позволяет использовать сотрудников из ближайшего Подмосковья. Достаточно важен в этом случае вопрос отбора, а также вопрос обучения.  

Сила притяжения магазина

В основе функционирования любого торгового центра лежит синергетический эффект: два плюс два равняется пять или даже все десять. Небольшие магазины, объединившись под одной крышей, представляют собой совокупную торговую площадь, притягивающую большое количество покупателей с большей территории.

Для того, чтобы магазин мог создавать собственный поток, необходимо одно из условий ( или еще лучше, комбинация нескольких).

1.Низкие цены 

2.Широкий ассортимент 

3.Глубокий ассортимент.

Низкие цены. В нашем случае невозможны, в силу достаточно дорогой площади и невозможности организовать поток.

Упор делается на комбинации последних двух: глубине и широте ассортимента.

При широком ассортименте покупатель имеет возможность удовлетворить несколько различных потребностей в товарах. Он имеет серьезные основания отдать такому месту предпочтение перед другими и отправиться туда.

Глубокий ассортимент в товарных категориях. Покупатели предпочитают отправиться туда, где максимальный выбор, и они хотели бы ограничить поиски одним посещением. Тратить время стоит, если есть гарантия найти подходящий товар. Имеет место глубокая специализация на товарных группах с переходом к более дорогому и уникальному товару, а также поставкам под заказ. Наличие уникальных товаров, нечто особенное –покупатель готов за этим ехать, возможно даже издалека. В этом случае он подобен коллекционеру. Чем больше денег зарабатывает потребитель, тем меньше времени у него остается, чтобы их потратить. Более обеспеченные и более интересные для магазина потребители предпочитают удовлетворить несколько потребностей за один раз. Необычный интерьер (театральная концепция) должен выделять магазин среди других. В то же время, чем сложнее товар, тем больше вопросов возникает у покупателя при его выборе. Далеко не все потребители знают, как использовать товар. Покупатель может придерживаться мнения, что специалисты продают качественный товар.

Оценив силу притяжения, принимается важное стратегическое решение: создавать поток или использовать существующий.

 

Выбор концепции и определение требований.

Концепции, существующие в розничной торговле:

1.Ценовая

2.Театральная

3.«Экономия времени»

4.Информационно-ознакомительная

5.Дистанционная.

В нашем случае выбрана театральная концепция. Она предполагает большое внимание к интерьеру, визуальному мерчандайзингу, повышенная составляющая качества обслуживания. Ключевая тема помогает создать в магазине определенное настроение и направить мысли в нужное русло.

Если в магазин приезжает семья, то никто не должен оставаться без дела. Мужчины  в основном  в магазины ходят неохотно. Если товар не представляет для них интереса, то они будут торопить спутницу, и она сделает гораздо меньше покупок, даже если располагает средствами. Но в тоже время супруг или друг должен находиться где-то рядом. Именно по этой причине на первом этаже комплекса в достаточно дорогом месте, где можно было бы получать значительные средства от продажи сопутствующих товаров, было размещено кафе (само по себе не такое эффективное из-за низкой проходимости. Основная задача кафе -иметь возможность «приземлить» мужчин (например угостить напитками за счет заведения), чтобы они не мешали спутницам делать выбор. В тоже время посетитель кафе имеет возможность видеть перед глазами товары, расположенные в отделах посуды, бронзы. Аналогичный шаг был сделан в отделе ювелирных изделий и бижутерии, где перед экраном, на котором в режиме нон-стоп идут ролики, рекламирующие товары, представленные в магазине, был установлен мягкий уголок с журнальными столиками, на которых наряду с модными журналами для женщин имеют место быть журналы для мужчин (автомобильные и развлекательные)