Проблемы приобретения собственности по давности владения в России и пути их совершенствования

Именно в этом случае собственник не получит права собственности на такое помещение, ему лишь будет выплачена своего рода компенсация за принудительное изъятие такого помещения.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие  документы на земельный участок;

2) градостроительный  план земельного участка или  в случае строительства, реконструкции  линейного объекта проект планировки  территории и проект межевания территории;

(в ред. Федерального  закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта  капитального строительства (в  случае осуществления строительства,  реконструкции на основании договора);

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

5) документ, подтверждающий  соответствие построенного, реконструированного  объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов  и подписанный лицом, осуществляющим  строительство;

(в ред. Федерального  закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

6) документ, подтверждающий  соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального  строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической  эффективности и требованиям  оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

(в ред. Федеральных  законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ)

7) документы, подтверждающие  соответствие построенного, реконструированного  объекта капитального строительства  техническим условиям и подписанные  представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

(в ред. Федерального  закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

8) схема, отображающая  расположение построенного, реконструированного  объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

(в ред. Федерального  закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

9) заключение органа  государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального  закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

10) документ, подтверждающий  заключение договора обязательного  страхования гражданской ответственности  владельца опасного объекта за  причинение вреда в результате  аварии на опасном объекте  в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.(п. 10 введен Федеральным законом от 27.07.2010 N 226-ФЗ)

 Если в отношении данного вновь построенного объекта недвижимого имущества не будет зарегистрировано право собственности заказчика или застройщика, то данный объект будет невозможно сдать в эксплуатацию. Право на земельный участок связано с правом постройки недвижимости, которая расположена на данной земле. Именно в процессе строительства многоквартирных домов часто возникают ситуации, когда земля для строительства предоставлена одной фирме, а право собственности на постройку пытается зарегистрировать другая.

Вопрос о самовольной  постройке следует оговорить  отдельно. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном  участке, не отведенном для этих целей  в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Итак, к признакам, позволяющим  назвать постройку самовольной, относятся:

1. Отсутствует право  на участок.

2. Постройка здания  осуществлялась на земельном  участке, не отведенном для  этих целей.

3. Отсутствуют необходимые  разрешения на строительство.

4. Постройка создана  с нарушением градостроительных  и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными (документы, подтверждающие соответствие градостроительным нормам, отсутствуют).

Если судом не будет  признано право собственности на самовольную постройку за таким  лицом, то самовольная постройка  подлежит сносу за счет лица, которое ее построило.

По действующему законодательству будет проблематично оформить разрешение на строительство, не имея на праве  собственности или аренды земельного участка под такое строительство.

Право собственности  на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ). В таком случае лицо, имеющее право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества, обязано будет возместить лицу, фактически построившему данный объект, расходы на произведенное строительство в размере, определенном судом. При этом не факт, что суд полностью присудит возместить строителям всю затраченную сумму на строительство такого объекта. Именно подобная сторона правоотношений и приводит к тому, что строительные фирмы, как правило, пытаются прибегнуть к любым способам, чтобы оформить свои права на построенный объект.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вторым способом приобретения права собственности является обращение в собственность общедоступных для сбора вещей. В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Третьим основанием приобретения на праве собственности вещи или  иного имущества выступает приобретение права собственности по договору. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено специальным законом в отношении определенной категории вещей (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Иными словами, вещь можно считать переданной при ее фактическом вручении другому лицу. А когда можно считать переданным имущественное право? Как известно, имущественное право не выражено в виде объекта материального мира. Видимо, права на имущественное право можно считать переданными в момент подписания сторонами договора (иного соглашения) о передаче такого права. Если из такого договора следует, что он действует под условием совершения одной из его сторон определенного действия, то имущественное право будет передано с момента совершения обязанной стороной такого действия уже после заключения договора. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ).

Перейдем к четвертой  и последней группе оснований  приобретения права собственности - право собственности на бесхозяйные вещи. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (ст. 225 ГК РФ).

Возникновение права  собственности на бесхозяйные вещи также можно подразделить на несколько подвидов:

1) приобретение права  собственности на вещи, от которых  собственник отказался (ст. 226);

2) право собственности  на находку (ст. 227 и 228 ГК РФ);

3) право собственности  на безнадзорных животных (ст. 230 и 231 ГК РФ);

4) право собственности  на клад (ст. 233 ГК РФ);

5) право собственности  на бесхозяйные движимые вещи  в силу приобретательной давности.

Бесхозяйное недвижимое имущество может приниматься  на учет только отделением (филиалом) регистрационной палаты Минюста РФ. Заявление должен подать уполномоченный орган местного самоуправления, на территории которого находится данное недвижимое имущество. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей". Согласно разделу 2 данного Постановления Правительства РФ принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании представляемого в единственном экземпляре заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества.

К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества  не имеет собственника, или его  собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества. Все прилагаемые документы должны быть удостоверены соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Все прилагаемые к  заявлению документы представляются в двух экземплярах, один из которых  должен быть подлинником и после  принятия на учет (отказа в принятии на учет, прекращения принятия на учет) должен быть возвращен органу местного самоуправления, второй - помещен в дело правоустанавливающих документов.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется  в случае, если право собственности  на земельный участок, от которого собственник  отказался, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый план земельного участка.

Документами, подтверждающими, что объект недвижимого имущества  не имеет собственника или его собственник неизвестен, в том числе являются:

1) выданные органами  учета государственного и муниципального  имущества документы о том,  что данный объект недвижимого  имущества не учтен в реестрах  федерального имущества, государственного  имущества субъекта РФ и муниципального имущества;

2) выданные соответствующими  государственными органами (организациями), осуществлявшими регистрацию прав  на недвижимость до введения  в действие Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и до начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что права на данные объекты недвижимого имущества ими не были зарегистрированы.

Документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества.

Заявление об отказе от права  собственности на объект недвижимого имущества представляется собственником (участниками общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимого имущества.