Проблемы приобретения собственности по давности владения в России и пути их совершенствования

Порядок государственной  регистрации прекращения права  собственности на земельный участок  вследствие отказа от права собственности  на него установлен статьей 30.2 Закона о государственной регистрации.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 236 упомянутого Кодекса отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета. В силу пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Как установлено, на спорном  земельном участке, индивидуализированном  кадастровым номером, расположен многоквартирный  дом; право собственности на квартиры и нежилые помещения в этом доме зарегистрировано за различными лицами; общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.

В таком случае общество, не являющееся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности  на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный  участок. Заявление общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

С учетом изложенного  Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в связи с отказом от права.

Из анализа данного  судебного решения следует, что  право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещения в таком доме. При этом необходим отказ застройщика от права собственности на земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать.

В приведенном примере  из судебной практики земельный участок  принадлежал застройщику на праве  собственности. Однако наиболее распространены случаи, когда застройщик владеет  и пользуется земельным участком по договору аренды. Требуется ли в таком случае расторжение договора аренды и отказ государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок?

В этой связи интересным представляется следующий пример из судебной практики.

24 января 2011 года предметом  рассмотрения в Высшем Арбитражном  Суде Российской Федерации стали  требования администрации муниципального  образования города Южно-Сахалинска (далее - администрация) к закрытому акционерному обществу "Строй-Интернейшнл" (далее - общество) о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки.

Как следует из материалов дела, 21.03.2005 между администрацией и  обществом заключен договор аренды земельного участка N 4300013374, в соответствии с которым администрация передала обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов (кадастровый номер 23:43:020618:0001). Земельный участок предоставлялся под строительство многоэтажного жилого дома литер "Д" со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой. Договор заключен сроком на 5 лет - с 04.03.2005 по 04.03.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы (л.д. 6 - 8).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (л.д. 12).

Земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов, с кадастровым номером 23:43:020618:0001, сформирован в 2005 году (кадастровый план земельного участка от 15.03.2005 (л.д. 10 - 11)).

26 октября 2012 года департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара выдал обществу разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинска, пр. Чекистов, д. 22, на земельном участке площадью 7332 кв. м, с кадастровым номером 23:43:020618:0001 (л.д. 18 - 19).

25 декабря 2012 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности за Еленой Александровной Нестеренко на квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Южно-Сахалинска, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290 (л.д. 53).

Отказывая в удовлетворении требований администрации к обществу о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее.

Как следует из Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Согласно статье 1 Вводного закона Жилищный кодекс Российской Федерации  введен в действие с 01.03.2005.

Как следует из материалов дела, земельный участок поставлен на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности  за Е.А. Нестеренко на жилое помещение - квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную  по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290, - зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.12.2006, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 53)).

Статьей 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок  под многоквартирным домом переходит  в общую долевую собственность  собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Следовательно, в силу закона земельный участок перешел  в общую долевую собственность  собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение, то есть с 25.12.2006. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (пункт 2 статьи 209, статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из анализа  данного судебного решения, право  общей долевой собственности  на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения в таком доме. При этом не требуется ни расторжения договора аренды, ни отказа государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок.

Таким образом, в настоящее  время начала складываться положительная  судебная практика по вопросу о приобретении гражданами права собственности  на земельные участки под вновь  возводимыми многоквартирными домами.

Очевидно, что в отсутствие детального законодательного регулирования  данной сферы общественных отношений  только судебная практика способна решить вопрос о юридической судьбе земельного участка после окончания строительства  и введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

3.3. Проблемы  приобретения собственности по  давности владения в России и пути их совершенствования.

Гражданский кодекс РФ упоминает  о трех основаниях для приобретения права собственности по давности: добросовестность, открытость и непрерывность.

Остановимся на одной  из проблем в осуществлении своего гражданского права, касающегося давности владения, а именно добросовестности.

В гражданском законодательстве отсутствует понятие добросовестности. Можно дать следующее определение.

Добросовестность - это отношение самого лица к основанию завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с тем согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного. В настоящее время считается проблематичным установление добросовестности. Данный вопрос широко анализируется в статье С. Яковлевой "Принцип добросовестности в договорном праве: российское законодательство и судебная практика". В данной статье автор указывает на очевидные проблемы установления презумпции добросовестности в гражданском праве. В общей части ГК РФ понятие "добросовестность" упоминается дважды: в п. 2 ст. 6 и ст. 10. Согласно п. 2 ст. 6 ГК РФ права и обязанности сторон гражданского правоотношения в случае наличия пробела в законодательстве и договоре, отсутствия применимого к ним обычая делового оборота, невозможности использования аналогии закона определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.