Проблемы приобретения собственности по давности владения в России и пути их совершенствования

Однозначно делать вывод  о том, что одним из первых условий  приобретения права собственности  на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания, нельзя. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество не только в случае, если последнее было создано этим лицом для себя. В противоречие такому выводу можно привести пример, когда строительная фирма, построившая на свои средства новостройку, обращается в регистрационную палату с тем, что бы зарегистрировать свои права на данное имущество. В данном случае право собственности приобретает не конкретное лицо, а фирма, более того, даже если не обращать внимание на то, что это юридическое, а не физическое лицо, все равно есть ситуации (случаи), когда лицо (организация) приобретает право собственности на имущество, которое изготовлено (построено) им не для себя. Например, организация может строить объект и привлекать дополнительные средства третьих лиц для такого строительства, однако привлекать средства она будет не на основании договора о долевом участии в строительстве, а на основании предварительного (преддоговорного соглашения). Это довольно удобно для собственников (строительной фирмы) тем, что такой договор не надо регистрировать в регистрационной палате, а также тем, что такая форма отношений создает широкое поле для мошеннических, незаконных действий со стороны такой фирмы. Получаются ситуации, когда одну и ту же квартиру, еще не построенную, фактически продают по несколько раз. Права собственности у лица, заключившего предварительный договор (преддоговорное соглашение) не возникает. Если заказывать выписку из регистрационной палаты, то она также покажет, что право собственности на такое имущество принадлежит строительной фирме, а не лицу, заключившему договор на обязанность заключить с ним в будущем договор купли-продажи или уступки права требования.

Приведем различные примеры судебной практики споров по искам о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, 01.02.2013 между обществом "ООО ЮК Доверитель" (заказчиком) и обществом "ПМУ N 54" (подрядчиком) подписан договор подряда N 14, по условиям которого подрядчик принимает на себя проведение следующих работ: строительство 2-х этажного жилого дома по ул. Кировоградская в г. Южно-Сахалинске согласно проекта Заказчика N АС.О-1 "Общая часть. Архитектурно - строительные решения" (п. 1.1 договора)…

Ссылаясь на положения  ст. 218, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество ""ООО ЮК Доверитель" " обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на возведенный объект незавершенный строительством, указав, что возведя за счет собственных средств объект, истец не может в установленном законом порядке оформить право собственности на этот объект. Защиту своего нарушенного права истец видит в признании за ним права собственности на возведенный объект в судебном порядке (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции  руководствовался ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и  исходил из того, что истец возвел объект за счет собственных средств. Данные обстоятельства, по мнению суда первой инстанции, свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорный объект, что явилось основанием для удовлетворения заявленных требований и признания права собственности за истцом.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, считает, что заявленные обществом "Рекламная база" (ранее - общество "ООО ЮК Доверитель") требования удовлетворению не подлежат, а требования Департамента земельных отношений администрации г. Южно-Сахалинска о признании спорного объекта самовольной постройкой полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на новую  вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (в  редакции, действовавшей на дату предъявления иска) собственник земельного участка  может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 этого же Кодекса).

Собственник земельного участка может возводить на нем  здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать  строительство на своем участке  другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в настоящее время).

Таким образом, право  собственности на вновь созданное имущество может быть приобретено лицом, его создавшим, только при условии правомерности такого создания. Для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм и правил, установленных законодательством при возведении объекта.

Каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что истец не является собственником  земельного участка, на котором возведен спорный объект. Доказательств того, что земельный участок отводился ему в установленном порядке под строительство спорного объекта, суду не представлено, также не представлено доказательств обращения с заявлением об отводе земельного участка для строительства.

В материалах дела отсутствуют  доказательства того, что истцом получалось разрешение на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного, апелляционный  суд приходит к выводу, что спорный  объект является самовольной постройкой, поскольку возведен без полученного  в соответствии с законом разрешения на строительство, в отсутствие документов, подтверждающих наличие прав истца на земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорного здания.

Поскольку спорное здание в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, в силу п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований общества "Рекламная база" (ранее - общество "ООО ЮК Доверитель"), заявленных на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует отказать.

Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать  другие сделки. Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку общество "ООО ЮК Доверитель" не приобрело право собственности на спорные объекты в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, было не вправе им распоряжаться на основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем заключения договора купли-продажи этого объекта. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Пунктом 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующим  в деле, что строительство спорного объекта осуществлено на основании договора подряда от 01.02.2013 N 14, где заказчиком выступало общество "ООО ЮК Доверитель", правопреемником которого в настоящее время является общество "Рекламная база".

Следовательно, самовольная  постройка подлежит сносу обществом "Рекламная база", как лицом, осуществившим самовольную постройку (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оснований для возложения обязанности по сносу самовольной постройки на подрядчика - общество "ПМУ N 54", не имеется.

Новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в  процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Данное утверждение подтверждает судебная практика.

Так, отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании незаконным отказа истцу регистрирующей службой  в государственной регистрации права на недвижимое имущество. Как указал суд, истцом была произведена реконструкция спорного объекта, в результате которой увеличилась его площадь и фактически был создан новый объект недвижимости, с иными параметрами. При этом истцом не было получено разрешение на выполнение данной реконструкции в порядке п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Поскольку таких документов истцом в регистрирующий орган представлено не было, последний правомерно отказал истцу в государственной регистрации права собственности.

Нередко для характеристики изменений, которым подвергся спорный  объект недвижимости, стороны и заявители  используют различные термины: "перепланировка", "реконструкция", "переустройство". Это вызвано тем, что четких определений  указанных понятий в законодательстве нет, а существующие - противоречивы. Поэтому в подобных случаях суд должен выяснить, создан ли новый объект недвижимости в результате реконструкции имеющегося здания (строения).

ООО "Торговый Дом "Бобер" обратилось в арбитражный суд  с иском к ФГУП "МРИ РАН" о признании права собственности на самовольную постройку площадью 1800 кв. м по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Нейвинская, 9, кв. 11 "Б".

Решением, оставленным  без изменения постановлением апелляционной  инстанции, в иске отказано.

Отклоняя кассационную жалобу истца и оставляя в силе вынесенные судебные акты, Семнадцатый апелляционный суд указал на следующее. В соответствии со ст. 10 Градостроительного кодекса РФ реконструкция относится к виду градостроительной деятельности, производимой при наличии разрешительной документации. Согласно экспертному заключению работы, выполненные на спорном объекте, относятся к реконструкции, а увеличение его площади и изменение функционального назначения охватываются содержанием реконструкции и нового объекта не образуют.

Вопросы возникновения  права собственности в результате реконструкции, переустройства (перепланировки) помещений отчасти урегулированы  и в ЖК РФ. Не вызывают никаких  вопросов отношения, при которых  собственник помещений провел переустройство или перепланировку при наличии всех согласований и разрешений. Право собственности как было у данного собственника ранее, так за ним и останется. Интересным представляется то, как ЖК РФ урегулировал вопрос с правом собственности в случае самовольного проведения переустройства и перепланировки?

Возможные последствия  самовольно проведенного переустройства и перепланировки помещения предусмотрены  ст. 29 ЖК РФ.

Во-первых, согласно ч. 2 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Законодательство об административных правонарушениях  устанавливает ответственность  за порчу жилых помещений и  за нарушение правил ремонта жилых  домов.

Во-вторых, собственнику такого помещения согласно ч. 3, 4 ст. 29 ЖК РФ орган местного самоуправления, который занимается разрешением на проведение переустройства и перепланировки, даст срок для приведения помещения в первоначальное положение (если проведенные переустройство и перепланировка не будут данным органом приняты). Уже по истечении данного срока, если собственник не исполнил требование органа местного самоуправления, суд будет рассматривать данное дело и принимать решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.