Долевое участие в строительстве

Где брать план создаваемого объекта недвижимого имущества  с указанием его местоположения, количества находящихся в составе  создаваемого объекта недвижимого  имущества жилых и нежилых  помещений и планируемой площади  каждого из указанных помещений, в Законе не указано. Не указан там  и орган, уполномоченный на создание этого документа. На практике это  делается следующим образом. К каждому  договору долевого участия прикрепляется  в виде приложения план той квартиры, которую "покупает" данный дольщик. Проектировщики делают общий план создаваемого объекта (визуально это выглядит как достаточно большая брошюра), куда входит схема расположения объекта  в соответствующем городе с местом размещения объекта, планы помещений  и подземных автостоянок (если последние  есть), экспликации помещений и  подземных автостоянок (если последние  есть). В УФРС данный документ необходимо будет подать в двух экземплярах. И план квартир, и общий план здания, и договоры лучше делать одновременно, потому что на практике можно столкнуться с большими проблемами.

 

 

 

 

 

Заключение

В заключении необходимо остановиться на основных выводах и результатах исследования.

1. Анализ нормативных актов по вопросам правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве показывает, что законодателем в настоящее время проведено относительно четкое разграничение предметов регулирования Гражданского Кодекса РФ, Закона о долевом участии, Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", иных нормативно-правовых актов по формам инвестирования в зависимости от субъектного состава инвестиционного обязательства.

Из содержания ст. 1 Закона о долевом участии прослеживается более строгое закрепление прав наиболее не защищенных в гражданском  обороте лиц - граждан, в том числе  в части того, что перечень способов привлечения юридическим лицом  денежных средств граждан под жилищное строительство носит исчерпывающий характер. Юридическое лицо может привлечь денежные средства граждан для жилищного строительства либо путем заключения договора долевого участия либо посредством выпуска жилищных сертификатов, а также в рамках жилищно-строительной и жилищно-накопительной кооперации. В случае же если инвестором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такие отношения могут опосредоваться не только договором долевого участия в строительстве, но и любыми другими договорными формами, предусмотренными ГК РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

2. Несмотря на произошедшие  за последние несколько лет  изменения в законодательстве, свидетельствующие  о появлении нового самостоятельного  вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства.

3. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. Место договора участия  в долевом строительстве объектов  недвижимости среди договоров  смежных форм (договора купли-продажи  будущей недвижимости, договора  совместной деятельности (простого  товарищества), договора строительного  подряда, агентский договора) предопределяется  спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора  и других его элементов. В  этом смысле, характеризуя правовую  природу договора участия в  долевом строительстве, следует  отметить, что он в полной мере  не похож ни на один из  видов договоров "классических" форм. Указанный договор определяется  как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

5. Договор участия в  долевом строительстве является  гражданско-правовым договором.  Из этого следует, что на  основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным  существенным условием рассматриваемого  договора является условие о  предмете. Предмет договора участия  в долевом строительстве имеет  две составляющие. Первая - материальный  объект в виде вновь построенной  недвижимости, причем не всего  здания (сооружения), а лишь его  части. Вторая составляющая - действия  застройщика, которые направлены  на строительство всего объекта  недвижимости, а также передачи  части объекта дольщику соразмерно  вложенным денежным средствам.

Также договор долевого участия  должен содержать: определение подлежащего  передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства  участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект договора - жилое  или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства  после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое  лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или  на праве аренды земельный участок  и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое  или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

6. Законодательное урегулирование  договорных отношений в сфере  долевого строительства заметно  улучшило правовое положение  его участников. С введением в  действие Федерального закона  от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ появилась  возможность получения полной  и достоверной информации о  ходе строительства. Вместе с  тем заключаемые на практике  договоры участия в долевом  строительстве объектов недвижимости  часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием  правовой природы договора, стремлением  применить к нему нормы, регулирующие  смежные договоры.

Основной проблемой правового  регулирования объектов незавершенного долевого строительства является то, что законодательство не содержит никаких  особенностей такого правового регулирования  направленных на облегчение защиты прав участников долевого строительства  в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству. В то же время для граждан желающих приобрести недвижимое имущество с  использованием долевого участия в  его строительстве является проблемой, то, что застройщики зачастую не хотят использовать нормы Закона, лучше защищающего участников долевого участия и предъявляющего к застройщикам повышенные требования, в связи с чем застройщики используют схемы обхода требований Закона описанные в настоящей работе.

Принятый 30.12.2004 Федеральный  закон № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» вызвал и продолжает вызывать далеко не однозначные оценки, как со стороны  юристов-теоретиков, так и со стороны  юристов-практиков. При этом критики  закона забывают, что хотя отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств в строительство объектов недвижимости (прежде всего жилых помещений), широко распространены на территории Российской Федерации, до появления закона в российском законодательстве их полноценное правовое регулирование отсутствовало.

 

 

 

 

 

¹Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.]// Российская газета. – 1993. – 25 дек(№237)

² Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:[ федер.закон: принят Гос.Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1

³ Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1: [федер. закон: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.] // Собрание Законодательства Российской Федерации.- 1994 .- № 32- Ст. 3301.

⁴ Брагинский,  М.И..Договорное право/  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: «Статут», 2000. - С. 154.

⁵ Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижиомсти: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1. - ст.40. –ISSN 1560-0580.

⁶ Российская Федерация. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: [постановление Правительства Российской Федерации от 11апреля  2000 г. №28] //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. - №3. – Ст.278 . – ISSN 1560-0580.

⁷ Шаханов, А. Договор долевого участия в строительстве/ А. Шаханов. - СПб.:  «LEX STAR», 2001. - С. 4.

⁸ Трапезников, В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве/ В.А. Трапезников // Право и экономика. – 2005. – № 9. – С. 28.

⁹ Мошкина, Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/ Л.Н. Мошкина // Юрист. - 2002. - N 2. – С. 50.

¹⁰ Ковалева, В. Правовое строительство/ В. Ковалева // Ведомости. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005. - № 48. – С. 89.

¹¹ Русина, Н. Вексель вместо договора/ Н. Русина// Бизнес. - 2005 г. - № 78. – С. 79.

¹² Анненков К. Система русского гражданского права. Т. III: Права обязательственные. – СПб., 1901. – 546 с.

¹³ Ем В.С., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. – 2000. - № 1. – С. 13-24.

¹⁴ Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. – 2003. - № 7. – С. 11-17.

¹⁵ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

¹⁶ Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. – 2003. - № 7. – С. 11-17.

¹⁷ Ем В.С., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. – 2000. - № 1. – С. 13-24.

¹⁸ Фоков А.В. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. – 2005. - № 2. – С. 9-15.

¹⁹ Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. – М.: Статут, 2001. – 411 с.

²⁰ Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. – 2003. - № 7. – С. 11-17.

²¹ Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 1.- М., 1995. – 144 с.

²² Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2000. - № 11.- С.47-51.

²³ Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. От 09.02.2007) «О рекламе» // Российская газета. – 2006. - № 51.

²⁴ Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2001. – 494 с.

²⁵ Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. – М.: Статут, 2001. – 411 с.

²⁶ Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2001 г. № А56-5094/01 // Справочная правовая система – Гарант (документ опубликован не был)

²⁷ Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. – СПб.: Lex Star, 2001. – 32с.

²⁸ Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. – 2003. - № 10. – С. 14-20.

²⁹ Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. – 1998. - № 137.

³⁰ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: Статут, 2001. – 848 с.

³¹ Гражданское право. Том 1. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ТК Велби, 2002. – 77с.