Представим себе, что организация
заключила договор долевого участия
в строительстве с неким Петровым,
который является первым дольщиком.
Договор существует в двух экземплярах.
Организация со своим пакетом документов
должна зарегистрировать свой экземпляр,
Петров со своим пакетом - свой. Однако
они вряд ли будут носить эти договоры
в УФРС по отдельности. Более того, договор
Петрова не будет зарегистрирован до того,
как будет зарегистрирован договор организации.
Ведь УФРС должна убедиться, что у застройщика
есть весь тот пакет документов, при наличии
которого разрешается регистрация договора
долевого участия в соответствии с законодательством.
К регистрации договора с первым дольщиком
предъявляются особые требования (о чем
речь пойдет ниже). Поэтому на практике
в регистрационную службу несется единый
пакет документов, где лежат документы
и дольщика, и застройщика. В общем-то целесообразно
так поступать и если речь будет идти о
второй партии договоров.
Итак, при регистрации
первого договора долевого участия
обе стороны (дольщик и застройщик)
должны написать в УФРС соответствующее
заявление, представить два экземпляра
договоров и соответствующий
пакет документов, сопровождающий договор
долевого участия.
Следует делать акцент на существенные
условия договора, поскольку управления
Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии отказывают в государственной
регистрации по причине отсутствия таких
условий. Однако данные отказы могут быть
обжалованы в судебном порядке, в частности,
когда договор фактически исполнен сторонами,
а доказательства нарушения прав и законных
интересов застройщика и дольщика отсутствуют.37
Следует отметить, что понятия
"инвестиционный договор (контракт)"
и "договор долевого участия в
строительстве" не являются тождественными
понятиями. Главное отличие данных
правоотношений заключается в том,
что законодательство об инвестиционной
деятельности имеет более широкую
сферу применения, чем законодательство
об участии в долевом строительстве.
Так, инвестиционная деятельность определена
в законе как вложение инвестиций и осуществление
практических действий в целях получения
прибыли и (или) достижения иного полезного
эффекта. Приоритетным в данном виде деятельности
является прибыль. Законодательство об
участии в долевом строительстве ориентировано
на удовлетворение потребностей граждан
в жилых помещениях и иных объектах недвижимости,
это обусловливает более четкие правовые
гарантии, предоставляемые дольщикам
при определении цены договора, гарантийных
сроков и т.д.
Для того чтобы понять, какой
пакет документов необходим для
регистрации договора долевого участия
в строительстве, необходимо обратиться
к другому нормативному акту - Федеральному
закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним". Формальные требования
к документам, сопутствующим договору
долевого участия, изложены в статье
25.1 вышеупомянутого Закона. Что она
формально гласит? Итак, согласно ей
на государственную регистрацию
договоров участия в долевом
строительстве наряду с документами,
необходимыми для государственной
регистрации в соответствии с
этим Законом, представляются документы
с описанием объекта долевого
строительства, с указанием его
местоположения на плане создаваемого
объекта недвижимого имущества
и планируемой площади объекта
долевого строительства.
Государственная регистрация
договора участия в долевом строительстве,
заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, осуществляется
на основании заявления сторон договора
(застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию
договора участия в долевом строительстве,
заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, наряду
с документами, необходимыми для государственной
регистрации договора участия в долевом
строительстве, застройщиком представляются:
- разрешение на строительство
Несомненно, что отсутствие
разрешения на строительство повлечет
отказ в государственной регистрации.
Судебная практика содержит примеры
такого отказа, однако они не всегда
связаны именно с самим документом
(который в действительности предоставлялся).
Так, отказ регистрирующего органа
по причине отсутствия разрешения на
строительство в суде был мотивирован
отсутствием согласования на осуществление
строительства на земельном участке,
принадлежащем физическим лицам
на праве собственности, а также
отсутствием документов, подтверждающих
снос всех домов, предусмотренных распоряжением
мэрии. "Отсутствием сведений о
том, что орган местного самоуправления
согласовал строительство многоэтажного
жилого дома с помещениями общественного
назначения - подземной стоянкой".38
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта
недвижимого имущества с указанием
его местоположения, количества
находящихся в составе создаваемого
объекта недвижимого имущества
жилых и нежилых помещений
и планируемой площади каждого
из указанных помещений;
4) договор поручительства,
если застройщиком в качестве
способа обеспечения исполнения
своих обязательств было выбрано
поручительство.
Итак, это теория. Из нее
можно сделать следующие выводы.
Для того чтобы зарегистрировать
первый договор долевого участия, у
вас обязательно должны быть следующие
три документа: разрешение и строительство,
проектная декларация, план создаваемого
объекта недвижимого имущества
с указанием его местоположения, количества
находящихся в составе создаваемого объекта
недвижимого имущества жилых и нежилых
помещений и планируемой площади каждого
из указанных помещений. Как правило, поручительство
в качестве способа исполнения обязательств
никто не выбирает, поэтому на регистрацию
в УФРС его никто не носит. Создание проектной
декларации и плана создаваемого объекта
недвижимого имущества с указанием его
местоположения, количества находящихся
в составе создаваемого объекта недвижимого
имущества жилых и нежилых помещений и
планируемой площади каждого из указанных
помещений (об этих документах более подробно
речь пойдет чуть ниже) - дело рук самого
застройщика или частных организаций,
которые он может для этого привлечь. Поэтому
если юрист пришел в организацию и обнаружил,
что этих документов для регистрации договора
долевого участия нет, положение исправимо.
А вот если нет действующего разрешения
на строительство и продлить его в силу
тех или иных причин практически невозможно
(например, закончилось действие инвестиционного
контракта, а дом еще не достроен), зарегистрировать
договор долевого участия вы не сможете.
Теперь поговорим подробнее
о проектной декларации и плане
создаваемого объекта недвижимого
имущества с указанием его
местоположения, количества находящихся
в составе создаваемого объекта
недвижимого имущества жилых
и нежилых помещений и планируемой
площади каждого из указанных
помещений.
Проектная декларация должна
содержать те сведения, которые указаны
в статьях 19 - 21 Федерального закона
от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"
и которые условно можно разделить
на два больших блока: информацию
о застройщике и информацию о
проекте строительства.
Информация о застройщике
включает в себя сведения:
1) о фирменном наименовании
(наименовании), месте нахождения
застройщика, а также о режиме
его работы;
2) о государственной регистрации
застройщика;
3) об учредителях (участниках)
застройщика, которые обладают
пятью и более процентами голосов
в органе управления этого
юридического лица, с указанием
фирменного наименования (наименования)
юридического лица - учредителя (участника),
фамилии, имени, отчества физического
лица - учредителя (участника), а также
процента голосов, которым обладает
каждый такой учредитель (участник)
в органе управления этого
юридического лица;
4) о проектах строительства
многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, в
которых принимал участие застройщик
в течение трех лет, предшествующих
опубликованию проектной декларации,
с указанием места нахождения
указанных объектов недвижимости,
сроков ввода их в эксплуатацию
в соответствии с проектной
документацией и фактических
сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой
деятельности, номере лицензии, сроке
ее действия, об органе, выдавшем
эту лицензию, если вид деятельности
подлежит лицензированию в соответствии
с федеральным законом и связан
с осуществлением застройщиком
деятельности по привлечению
денежных средств участников
долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате
текущего года, размере кредиторской
задолженности на день опубликования
проектной декларации.
Информация о проекте
строительства должна содержать
следующие сведения:
1) о цели проекта строительства,
этапах и сроках его реализации,
о результатах государственной
экспертизы проектной документации,
если проведение такой экспертизы
установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика
на земельный участок, о собственнике
земельного участка, в случае
если застройщик не является
собственником, о границах и
площади земельного участка, предусмотренных
проектной документацией, об элементах
благоустройства;
4) о местоположении строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости и об
их описании, подготовленном в соответствии
с проектной документацией, на основании
которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе
строящихся (создаваемых) многоквартирного
дома и (или) иного объекта
недвижимости самостоятельных частей
(квартир в многоквартирном доме,
гаражей и иных объектов недвижимости),
передаваемых участникам долевого
строительства застройщиком после
получения разрешения на ввод
в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта
недвижимости, а также об описании
технических характеристик указанных
самостоятельных частей в соответствии
с проектной документацией;
6) о функциональном назначении
нежилых помещений в многоквартирном
доме, не входящих в состав
общего имущества в многоквартирном
доме, если строящимся (создаваемым)
объектом недвижимости является
многоквартирный дом;
7) о составе общего
имущества в многоквартирном
доме и (или) ином объекте
недвижимости, которое будет находиться
в общей долевой собственности
участников долевого строительства
после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию указанных
объектов недвижимости и передачи
объектов долевого строительства участникам
долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке
получения разрешения на ввод
в эксплуатацию строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, перечне
органов государственной власти,
органов местного самоуправления
и организаций, представители
которых участвуют в приемке
указанных многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых
и прочих рисках при осуществлении
проекта строительства и мерах
по добровольному страхованию
застройщиком таких рисков;
10) о планируемой стоимости
строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта
недвижимости;
11) о перечне организаций,
осуществляющих основные строительно-монтажные
и другие работы (подрядчиков);
12) о способе обеспечения
исполнения обязательств застройщика
по договору;
13) об иных договорах
и сделках, на основании которых
привлекаются денежные средства
для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта
недвижимости, за исключением привлечения
денежных средств на основании
договоров.
Перед тем как везти
этот документ в УФРС, юристу лучше
убедиться, что данные сведения действительно
в нем есть. Еще лучше, если эти
данные будут изложены в той последовательности,
в которой они указаны в
Законе. Многие договоры долевого участия
не регистрируются в УФРС именно потому,
что в проектной декларации не
отражены соответствующие сведения.
Проектная декларация должна быть опубликована
и, как правило, размещается на каком-то
сайте. Поэтому УФРС требует представить
оригинал справки (информационного письма)
с подтверждением размещения проектной
декларации на сайте. Так, например, если
вы застройщик и проектную декларацию
определенного дома размещали на сайте
агентства недвижимости, которое будет
продавать квартиры в этом доме, информационное
письмо должно быть из этого агентства.