2.3 Заключение договора
участия в долевом строительстве
объектов недвижимости
Застройщик может вступать
в договорные отношения с участниками
долевого строительства по поводу строительства
конкретного многоквартирного дома
или иного объекта недвижимости
лишь в случае исполнения ряда предварительных
обязанностей, предусмотренных Законом
об участии в долевом строительстве.
Во-первых, застройщик
должен получить земельный участок
или право аренды земельного
участка, предоставленного для
строительства соответствующего
многоквартирного дома или иного
объекта недвижимости в порядке,
предусмотренном ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право
собственности или право аренды
застройщика на земельный участок,
предоставленный для строительства,
подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, застройщик
должен получить в установленном
порядке разрешение соответствующего
органа местного самоуправления
на строительство многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости,
имеющего в своем составе жилые
или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного
кодекса).
В-третьих, застройщик
обязан подготовить и опубликовать
в средствах массовой информации
или разместить в информационно-телекоммуникационных
сетях общего пользования свою
проектную декларацию, состоящую
из двух частей: информации о
застройщике и информации о
проекте строительства ст. 19 Закона. Информация
о проекте строительства должна соответствовать
проектно-технической документации строительства
и включать в себя следующие сведения:
1) о цели проекта строительства,
объемах и сроках его реализации,
о результатах государственной
экспертизы проектно-технической
документации;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика
на земельный участок, о собственнике
земельного участка, предоставленного
застройщику на праве аренды,
о границах и площади земельного
участка, предусмотренных проектно-технической
документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящегося
многоквартирного дома или иного
объекта недвижимости и его
описание, подготовленное в соответствии
с проектно-технической документацией,
на основании которой выдано
разрешение на строительство;
5) о количестве в составе
строящегося многоквартирного дома
или иного объекта недвижимости
объектов долевого строительства
(квартир, нежилых помещений), подлежащих
передаче участникам долевого
строительства после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию
построенного объекта, а также
о технических характеристиках
объектов долевого строительства
в соответствии с проектно-технической
документацией;
6) о функциональном назначении
нежилых помещений в многоквартирном
доме, не входящих в состав
общего имущества дома;
7) о составе общего
имущества в многоквартирном
доме или ином объекте недвижимости,
которое будет находиться в
общей долевой собственности
участников долевого строительства
после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию указанных
объектов и передачи жилых
(нежилых) помещений участникам
долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке
получения разрешения на ввод
в эксплуатацию строящегося многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости,
перечне органов государственной
власти, органов местного самоуправления
и организаций, представители
которых будут участвовать в
приемке построенного объекта;
9) о возможных финансовых
и прочих рисках при осуществлении
проекта строительства и мерах
по добровольному страхованию
застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций,
осуществляющих основные строительно-монтажные
и другие работы (подрядчиков).
Кроме того, по требованию
участника долевого строительства
застройщик обязан представить
для ознакомления следующие документы
(ст. 21 Закона об участии в долевом
строительстве):
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое
обоснование проекта строительства;
3) заключение государственной
экспертизы проектно-технической
документации;
4) проектно-техническую
документацию;
5) документы, подтверждающие
права застройщика на земельный
участок.
При этом к моменту
опубликования своей проектной
декларации, включающей в себя
столь подробные сведения о
проекте строительства, застройщик
уже должен располагать информацией
об организациях-подрядчиках (субподрядчиках),
которые будут выполнять основные
строительно-монтажные и другие
работы, а также иметь составленную
и прошедшую государственную
экспертизу проектно-техническую
документацию. Следовательно, задолго
до подготовки своей проектной
декларации застройщик должен
заключить с проектной (изыскательской,
проектно-изыскательской) организацией
договор подряда на выполнение
проектно-изыскательских работ,
и обязательства по этому договору
должны быть исполнены сторонами
в полном объеме. Кроме того, он
должен вступить в договорные
отношения по строительному подряду,
заключив договор с генеральным подрядчиком,
который в свою очередь должен оформить
договорные отношения с субподрядчиками
(указанные договоры могут быть оформлены
и по модели предварительного договора
в соответствии со ст. 429 ГК).
Первый договор участия
в долевом строительстве застройщик
может заключить не ранее истечения
14 дней после опубликования в
средствах массовой информации (размещения
в информационно-телекоммуникационных
сетях общего пользования) своей
проектной декларации.
Текст договора участия
в долевом строительстве должен
содержать все существенные условия
этого договора (ч. 4 ст. 4 Закона об участии
в долевом строительстве). К их числу относятся:
- определение подлежащего
передаче конкретного объекта
долевого строительства в соответствии
с проектной документацией после
получения застройщиком разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком
объекта долевого строительства
его участнику, который должен
быть единым для всех участников
долевого строительства (ч. 1 ст. 6
Закона об участии в долевом строительстве);
- цена договора, которая
может быть определена как
сумма денежных средств на
возмещение затрат на строительство
(создание) объекта долевого строительства
и денежных средств на оплату
услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона
об участии в долевом строительстве), а
также сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на
объект долевого строительства,
который не может составлять
менее 5 лет и исчисляется со
дня передачи объекта долевого
строительства его участнику,
если иное не предусмотрено
договором (ч. 5 ст. 7 Закона об участии
в долевом строительстве).
При отсутствии названных
условий в тексте договора
последний считается незаключенным (ч.
5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
При отсутствии в договоре
участия в долевом строительстве
условия о гарантийном сроке
на объект долевого строительства разумнее
было бы считать, что он равен пяти годам,
но не признавать указанный договор незаключенным.
Кроме того, диспозитивный характер нормы
об исчислении гарантийного срока представляет
застройщику необоснованную возможность
предусматривать в конкретных договорах
в отношении различных участников долевого
строительства разный порядок исчисления
гарантийного срока, который в действительности
должен быть одинаковым для всех договоров
участия в долевом строительстве соответствующего
объекта недвижимости.
Договор участия в долевом
строительстве заключается в
письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации (ч.
3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве)
Государственная регистрация
договора участия в долевом строительстве,
заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, осуществляется
на основании их заявления. При этом
в дополнение к перечню документов,
обычно представляемых для государственной
регистрации таких договоров, застройщиком
должны быть представлены:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта
недвижимого имущества с указанием
его местонахождения и количества
находящихся в его составе жилых и нежилых
помещений и планируемой площади каждого
из них (ст. 24 Закона об участии в долевом
строительстве).
Глава 3. Проблемы нормативно-правового
регулирования договора участия
в долевом строительстве объектов
недвижимости и правоприменительной
практики
3.1 Нормативно-правовые проблемы
регулирования договора участия
в долевом строительстве объектов
недвижимости
Строительные компании по-прежнему
выражают свое недовольство из-за целого
ряда невыгодных им финансовых и технических
моментов Закона об участии в долевом
строительстве. Что, впрочем, не мешает
им придумывать «левые», «обходные»
схемы установленных правил. Отголоски
дошли и до наших дней либо в
виде отшлифованных временем и практикой
вариантов мошенничества со стороны
«липовых» застройщиков, либо в виде,
казалось бы, мелких и несущественных
отступлений строительных компаний
от действующих норм при реальном
возведении новостроек. И тот и
другой случай плох, т.к. в результате
страдают ни в чем не повинные люди
- дольщики, решившие вложить свои кровно
заработанные в квадратные метры
первичного рынка недвижимости.33
Так, с целью выйти за
рамки регулирования указанного
Федерального закона застройщики используют
различные «левые» схемы, например
вексельная схема, переуступка прав
требования, договор предварительной
купли-продажи и ряд других.
Выглядит все это следующим
образом. Гражданину после осмотра
строящегося объекта предлагают
заключить предварительный договор
купли-продажи с включением в
него пункта об обязательстве застройщика
после окончания стройки продать
выбранную квартиру путем заключение
еще одного соглашения - основного.
Одновременно до покупателя доводится
мысль, что строительство невозможно продолжать,
не имея на это денег, предварительный
договор для этих целей не подходит, поэтому
гражданина подталкивают на заключение
договора купли-продажи векселя на сумму
объекта в новостройке, с помощью которого
застройщику фактически одалживаются
деньги на строительство, а он в дальнейшем
возвращает их сданным жильем. При этом
формально вексель и обязательство предоставить
квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя,
гражданин терпеливо ждет окончания
строительства. Год, два, три, четыре...
А может и больше, ведь вексель
не устанавливает никаких обязательств
застройщика в отношении срока
сдачи объекта. А раз нет срока,
то нет и его просрочки, что
также лишает права требовать
уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной
системы связан с невыполнением
застройщиком всех своих обязательств
перед органами власти, чиновниками,
что в конечном итоге может
вылиться в отказ зарегистрировать
ими право собственности на построенные
квартиры, а без этого невозможна
и их продажа ожидающему покупателю.
Опять же для последнего сложится
не очень приятная ситуация.
Кроме того, вексель имеет
определенный срок погашения (предъявления
его для возврата денег), следовательно,
до истечения этого срока потребовать
возврата вложенных в строительство
сумм в случае каких-либо трудностей
или спорных вопросов с застройщиком
будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью
векселя - а в данном случае эта
ценная бумага выступает как ничем
не обусловленное обязательство, - строительные
компании собирают денежные средства
с граждан-покупателей на начальном
этапе возведения объекта (гораздо
чаще - когда на руках еще нет
и разрешения на строительство), но,
в то же время, не предоставляют последним
никаких гарантий, ставя в практически
бесправное положение, позволяющее избежать
ответственности.
Кстати, в этом может еще
и «помочь» сам предварительный договор,
точнее - его содержание. Мелким шрифтом
в конце странички будет сказано, что вексель
гражданина застройщик может принять
в качестве оплаты по основному договору.
Всего лишь может... А если не захочет по
тем или иным причинам, то - " выплачивайте
вновь стоимость квартиры, а ваш вексель
мы, так и быть, примем, деньги вернем, но...
в установленный срок погашения". Учитывая
инфляцию, которая растет с каждым годом,
и вероятное отсутствие установления
процентов на деньги, подлежащие возврату,
гражданин оказывается в очевидном финансовом
минусе34
Есть еще одна схема, в
которой положение гражданина представляется
ничуть не лучшим. Правда, касается оно
только договоров об инвестиционной
деятельности в сфере строительства,
заключенных до 1 апреля 2005 г., т.е. не
подпадающих под действие Закона
об участии в долевом строительстве.
Инвестиционный договор до указанной
даты был заключен между определенными
соинвесторами, а гражданину впоследствии
предлагается заключить соглашение об
уступке права требования в отношении
оформления в собственность по завершении
строительства выбранной квартиры. Согласившись,
гражданин тем самым становится участником
первоначального договора инвестирования,
в котором... возможность подобной уступки
вообще не допускается. Или допускается,
но такую уступку при некоторых условиях
можно представить непосредственно как
привлечение денежных средств для строительства,
а оплату по ней получает не первоначальный
инвестор35