Долевое участие в строительстве

Введение

В настоящее время строительство  принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической  и политической ситуации, возрождение  рыночных отношений в России привело  к развитию негосударственного сектора  в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство  перестало играть ведущую роль в  решении жилищных проблем граждан.

Право на жилище провозглашено  Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать  условия для осуществления права  на жилище¹.

Отставание правового  регулирования отношений долевого участия в строительстве и  его несоответствие реалиям рыночных отношений, в том числе отсутствие эффективных правовых механизмов и  средств защиты интересов участников указанных отношений привело  к многочисленным нарушениям прав и  законных интересов граждан и  юридических лиц в этой сфере.

Начало весны 2005 г. в нашей  стране ознаменовалось вступлением  в силу сразу двух нормативных  правовых актов: Жилищного кодекса  РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона № 214-ФЗ «06участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004 г.). Последний нормативный акт посвящен регулированию взаимоотношений между застройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом) по поводу привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Новый Жилищный кодекс РФ не касается вопросов, затронутых в названном Федеральном законе (далее — Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), отдельные его положения свидетельствуют о неразрывном единстве данных нормативных актов.

Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ - это закон, который давно ждали, который должен был решить существовавшие ранее проблемы во взаимоотношениях между застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства многоэтажных жилых домов, и участником долевого строительства, как правило, гражданином. По нашему мнению, при принятии этого  Закона законодателем ставилась  основная цель — максимально защитить права и интересы дольщиков от «нерадивых» застройщиков. За последние десять лет во всех регионах нашей страны массовый характер приобрел обман застройщиками граждан, желающих приобрести относительно недорогое жилье в новом доме с улучшенной планировкой, что выражалось в продаже одной квартиры двум и более гражданам, в затягивании срока сдачи жилья в эксплуатацию, в продаже квартир в несуществующих домах и т.д. Поэтому если мы посмотрим на Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в его первой редакции, то увидим, что 90% его норм призваны обеспечить права и законные интересы участников долевого строительства.

В настоящее время отношения, возникающие на основе договора участия  в долевом строительстве –  нового для российского гражданского права, недостаточно исследованы в  научной литературе, количество публикаций по вопросам договора участия в долевом  строительстве жилья недостаточно. Отставание уровня развития научного осмысления отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве жилья, от уровня развития реальных отношений в сфере строительства многоквартирных домов, неоднозначность толкования и применения норм права привела к появлению споров, возникновению ряда противоречий и пробелов как в нормативных документах, так и в правоприменительной практике, и что самое опасное - к ущемлению прав покупателей недвижимости.

Именно потребностями  гражданского оборота было вызвано  принятие Федерального закона РФ «Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации»² от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 г. №111-ФЗ, от 16.10.2006 г. № 160-ФЗ), который впервые на законодательном уровне выделил в самостоятельный вид договор участия в долевом строительстве.

Доступное жилье сегодня - это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья  и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства  многоквартирных домов на долевых  началах. Строительство на долевых  началах многоквартирных домов  должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью - снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства.

Это обуславливает необходимость  адекватного научного переосмысления и анализа российского законодательства, регулирующего отношения по участию  в долевом строительстве жилья, совершенствование норм, регулирующих договор участия в долевом  строительстве. Несомненную актуальность приобретает исследование договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как основного инструмента, включающего правовые средства защиты интересов участников отношений возникающих в результате заключения указанного договора.

Цель настоящей дипломной  работы – исследование, выявление  и комплексный анализ наиболее важных, дискуссионных аспектов правового  регулирования одного из законодательно регламентированных способов решения  гражданами жилищных проблем – долевого участия в строительстве жилья.

Для реализации обозначенной цели определены следующие задачи:

- проанализировать исторический  аспект становления и развития  правового регулирования отношений  участия в долевом строительстве;

- провести анализ действующего  законодательства, судебной практики, теоретических исследований специалистов  по данной тематике;

- выявить правовую природу  договора участия в долевом  строительстве жилья в современном  законодательстве;

- определить особенности  договора участия в долевом  строительстве жилья, в том  числе существенных условий, формы  договора, порядка заключения и  оснований для расторжения двустороннего  соглашения;

- провести сравнительно - правовой анализ договора участия  в долевом строительстве жилья  и сходных договоров, широко  применяемых в правоприменительной  практике.

Предметом дипломной работы является правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Объектом дипломной работы являются правоотношения, возникающие  на основе договора участия в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости.

Изучение отношений долевого жилищного строительства, особенностей участия в долевом строительстве  граждан вызвало в научных  кругах значительный интерес. Данной проблематике посвящены диссертационные исследования А.Г. Щербинина, Е.В. Лапутевой, В.В. Мельника. Помимо этого, договорам участия в долевом строительстве и их квалификации посвящена работа А. Шаханова.

Также представляют интерес  научные статьи в периодических  изданиях Е. Козловой, Л.Н. Мошкиной, Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, Н.А. Бухаровой и других юристов, затрагивающих отдельные проблемы, связанные с квалификацией различных правовых конструкций договора долевого строительства, которые использовались в правоприменительной практике до принятия Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …».

Теоретическую основу работы составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др., материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

При написании дипломной  работы использованы следующие методы: исторический, метод сравнительного правоведения, системного, логического  анализа и иные методы научного познания.

Глава 1. Правовая природа  договора участия в долевом строительстве  объектов недвижимости

1. История развития института долевого участия в строительстве объектов недвижимости

Предпосылки зарождения отношений  участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности  улучшения жилищных условий. Этот процесс  непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем  Риме и долгое время существовал  в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как  самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные  пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и  развития этого института.

В России лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству  получили правовое регулирование. Они  были связаны с передачей средств  социалистических организаций местным  Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить  только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое  участие социалистических организаций  в жилищном и гражданском строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение  участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности  сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать  вывод, что договор об организации  коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно – строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в  строительстве на рассматриваемом  этапе, преимущественно финансировалась  за счет средств государства через  кредит банка. И все построенное  таким образом жилье поступало  в собственность государства  и распределялось между «дольщиками» для заселения.

На наш взгляд, в означенный период какие-либо схемы долевого участия  граждан в строительстве могли  быть введены только на государственном  уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач –  решением жилищного вопроса.

Таким образом, к началу экономических  реформ в России практически отсутствовали  рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное  участие граждан и организаций  в решении жилищной проблемы. Традиционно  такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно  за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так  как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной  собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения  долевого участия в строительстве  стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием  Гражданского кодекса Российской Федерации³, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны⁴.

Инвестирование в строительство  жилья объявляли новым перспективным  видом приобретения жилья в собственность.

Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений  в Российской Федерации стало  важной вехой в возникновении  и дальнейшем развитии отношений  по участию в долевом строительстве  жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.

К концу 1990-х годов стали  развиваться, а в настоящее время  получили широкое распространение  отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Доля государственного участия  в строительстве, и в частности  в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.