Договоры купли-продажи

К числу  обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка  и (или) план объекта недвижимости с  указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются  технические паспорта с их планами  и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое  недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие  справки, выданные бюро технической  инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда.

Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что  продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а  права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности  на погибшее или уничтоженное имущество  прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под  видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный  участок.

В отличие  от договора купли-продажи движимого  имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное  сторонами в письменной форме  условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии условия о цене договор  продажи недвижимости считается  незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). По общему правилу согласованная сторонами  цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка  земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении  цены недвижимого имущества и  цены передаваемой с недвижимостью  соответствующей части участка  земли и прав на нее.

Цена  недвижимости в договоре продажи  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена  за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной  недвижимости в рассрочку и в  кредит, а также предварительная  оплата.

При продаже недвижимости в кредит в  соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая  недвижимость признается находящейся  в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая  на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как  право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества  или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при  условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о  распределении расходов по государственной  регистрации перехода права собственности  эти расходы должны быть возложены  на продавца, ибо на нем лежит  обязанность передать предмет продажи  в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации  можно рассматривать как следствие  наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права  собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка  недвижимости идет в противоположном  направлении.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит  в передаче недвижимости продавцом  и принятии ее покупателем по передаточному  акту или иному документу о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная  императивная норма устанавливает  юридически обязательную процедуру  передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации  перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается  отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять  имущество.

Подписание  сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого  имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (п. 2 п. 1 ст. 556 ГК), например, после оплаты и тому подобное.

При передаче сложных в инженерно-техническом  отношении зданий и сооружений стороны  могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства  по передаче является проведение продавцом  за свой счет мероприятий на предмет  определения качественного состояния  объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих  данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут  ту же ответственность, что и стороны  договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это  исключение объясняется тем, что  объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность  ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации, в случае одностороннего отказа спор может быть разрешен в судебном порядке.

3.3 Договор поставки и контрактации, поставка для государственных нужд

Действующим законодательством договор поставки отнесен к разновидностям купли-продажи  и этот факт, отдельные исследователи, называют необоснованным, «поскольку единственное, что объединяет поставку и куплю-продажу, - это их правовая цель, т.е. направленность на передачу права собственности или иного  производного вещного права на условиях возмездности и безвозвратности. Все остальные признаки принципиально отличают поставку от купли-продажи, а структура возникающих правоотношений не укладывается в структуру взаимодействия по купле-продаже». Разберемся, в сущности, и особенностях договора поставки.

В соответствии с действующим законодательством  договор поставки - гражданско-правовой договор, по которому поставщик, т.е. продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст.506 ГК РФ). В качестве продавца (поставщика) в договоре поставки выступает предприниматель. Это может быть коммерческая организация либо гражданин - индивидуальный предприниматель. Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные для продажи.

В качестве покупателя может выступать любой  субъект хозяйственной деятельности (в том числе гражданин - предприниматель), которому данные товары для использования  в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с  личным, семейным, домашним потреблением. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует  понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения  его деятельности в качестве организации  или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ  и т.п.). (Постановление Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений  Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре поставки"). В том  случае, если указанные товары приобретаются  у продавца, осуществляющего предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже (§ 2 главы 30 ГК РФ). Таким образом, данный признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как  правило, коммерческая организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью. Впрочем, субъектом договора поставки может быть и некоммерческая организация, если такого рода деятельность разрешена  их учредителями и осуществляется в  рамках их целевой правоспособности.

Кроме того, участником договора поставки может  быть получатель (ст. 509 ГК РФ). Последний  не является стороной по договору, хотя на него могут быть возложены определенные обязанности, прежде всего, обязанность  принять товар, а иногда и произвести оплату (ст. 516 ГК РФ).

Специфическими  чертами обладает и объект поставки. Им является товар, понимаемый в широком  смысле как материальный объект, продукт  труда, обладающий потребительской  стоимостью и изготовленный для  реализации на рынке. Объектами поставки чаще всего выступают партии однородных товаров, оптовые партии и т.п. Разумеется, один и тот же товар может быть объектом и договора поставки, и  договора купли-продажи. Но объектом купли-продажи может быть любая вещь, а при поставке она должна быть пригодной к использованию в предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора поставки - предмет  договора, т.е. наименование товара, его  ассортимент и комплектность (ст.454-491 ГК РФ). Анализ материалов судебной практики позволяют сделать вывод о  не включении в число существенных условий «количество передаваемого  товара», так как Президиум ВАС  РФ в своем постановлении от 5 июня 2001 г. №9938/00 указал, что условие  о количестве подлежащего передаче товара может быть согласовано путем  установления в договоре порядка  его определения:

«Открытое акционерное общество "Ефремовский хлебозавод" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к предпринимателю А.И.Мамеевой о взыскании долга за поставленную продукцию и пеней за просрочку ее оплаты.

Решением  от 24.08.2000 исковое требование удовлетворено  в части взыскания долга. Во взыскании  пеней отказано.

Постановлением  апелляционной инстанции от 11.10.2000 решение оставлено без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое  рассмотрение в первую инстанцию  Арбитражного суда Рязанской области.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 24.02.2000 на поставку кондитерских изделий, заключенным  между ОАО "Ефремовский хлебозавод" (поставщик) и предпринимателем А.И.Мамеевой (покупатель), поставщик отгрузил в адрес покупателя печенье по товарной накладной от 28.03.2000 N 01577.

Полученную  продукцию покупатель оплатил частично, что послужило основанием для  предъявления настоящего иска.

Отказывая во взыскании пеней, первая и апелляционная  инстанции суда пришли к выводу о  невозможности согласно названному договору определения количества подлежащего  передаче товара, поэтому в силу пункта 2 статьи 465 Гражданского кодекса  Российской Федерации договор считается  незаключенным.

Данный  вывод суда неправомерен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 465 названного Кодекса  условие о количестве товара может  быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Такой порядок определен сторонами  в пункте 2 договора от 24.02.2000, которым  предусмотрено согласование количества и ассортимента поставляемой продукции  по телефону.

По  утверждению поставщика, стороны  руководствовались указанным пунктом  договора и в соответствии с ним  определяли количество и ассортимент  поставляемой продукции.

Это обстоятельство не было предметом рассмотрения и оценки арбитражного суда.

Поскольку судебные акты приняты без всестороннего  исследования всех обстоятельств дела, они подлежат отмене, дело - направлению  на новое рассмотрение».

Таким образом, отсутствие указание в договоре на количество товара, но наличие условий  позволяющих это количество установить не является основанием для признания  договора поставки незаключенным. Безусловно, данное положение нельзя считать  абсолютным, а судебная практика может  быть изменчива, в этой связи, общей  рекомендаций к заключению договоров  поставки был бы совет указывать  в соглашении и количество товара.