Договоры купли-продажи

Правовое регулирование  отношений по договору купли-продажи  имеет существенные особенности. Отношения  участников таких договоров урегулированы  достаточно полно и стороны освобождены  от необходимости согласования в  каждом конкретном договоре множества  условий. Отсутствие соответствующих  указаний в договоре компенсируют правовые нормы. Данные нормы в своем большинстве  являются диспозитивными и позволяют  сторонам урегулировать свои отношения  договором в соответствии со своими интересами.

В случае отсутствия специальных  норм, регулирующих отношения участников того или иного вида договора купли-продажи, применяются общие правила о  договоре купли-продажи, если другое не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства об этих видах договоров (п.5 ст. 454).

2.2 Содержание договора купли-продажи

Под содержанием договора понимаются условия, на которых достигнуто соглашение сторон.

Действующим гражданским  законодательством к существенным условиям купли-продажи отнесены только условия о количестве товара и  его наименовании. Эти два условия  достаточны для заключения соглашения. В том случае, если существенные условия нельзя будет установить из содержания договора (или иных сопутствующих  документов), последний считается  незаключенным. Отсутствие же других - несущественных условий (по общим правилам § 1 гл.30 ГК РФ) как цена, срок передачи товара и его оплаты, требования к качеству и ассортименту, не дает оснований для признания договора незаключенным. Эти условия определяются по правилам, установленным ст.314, 424, 469 ГК РФ и другими.

Согласно ст.455 ГК РФ товаром  по договору купли-продажи могут  быть любые вещи с соблюдением  правил, предусмотренных ст.129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу  товара, имеющегося в наличии у  продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет  создан или приобретен продавцом  в будущем, если иное не установлено  законом или не вытекает из характера  товара. Между тем, важно подчеркнуть, что единообразия судебной практики по вопросу о квалификации таких  сделок нет. В одних случаях такие  договоры рассматриваются как непоименованные (не предусмотренные гражданским  законодательством), а в других как  договоры купли-продажи. В качестве примеров можно привести следующие  дела.

Суд признал недействительным договор, заключенный инвестором с  участниками совместной деятельности по строительству санатория, на том  основании, что он содержит признаки договора купли-продажи и не соответствует  закону, поскольку отчуждение строящейся виллы произведено с нарушением ст.209, 219 ГК РФ. Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что  суд неправильно квалифицировал отношения сторон в части передачи виллы как отношения купли-продажи  недвижимого имущества. Действующее  законодательство не ограничивает право  заказчика объекта строительства  заключать договор, предусматривающий  его обязанность передать данный объект по окончании строительства  указанному в договоре лицу. Отсутствие права собственности на момент заключения договора не является основанием для  признания договора ничтожным, поскольку  по его условиям в собственность  инвестору передается законченная строительством вилла, передача виллы в момент заключения договора не производилась.

По другому делу кассационная инстанция указала, что спорный  договор заключен до сдачи в эксплуатацию встроенных помещений и поэтому  не является договором купли-продажи.

По смыслу норм главы 55 ГК РФ в том случае, если в договоре простого товарищества определен порядок  раздела общей собственности, участник вправе заключить с третьими лицами договор долевого участия, предметом  которого являются помещения его  доли.

При разрешении указанных  дел суды исходили из того, что договор  об отчуждении будущей недвижимой вещи за вознаграждение не может быть квалифицирован как купля-продажа, так как у  заказчика строительства отсутствует  право собственности. Таким образом, договор купли-продажи рассматривался судами как распорядительная сделка, что не соответствует ст.223, 454, 549 ГК РФ. Кроме того, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве  является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с получением имущественного эквивалента, он ничем не отличается от купли-продажи (кроме названия). При наличии  специальной главы ГК РФ (глава 30), а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться  непоименованным договором.

Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить  его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать  данные достаточные для его определения. В противном случае договор может  быть признан незаключённым. Пример из практики:

«Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя  Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление  апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 22.06.01 по делу N А40-23029/00-37-199 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.10.01 по тому же делу.

Заслушав и обсудив  доклад судьи, Президиум установил  следующее.

Конкурсный управляющий  закрытым акционерным обществом "Центр  художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд  города Москвы с иском к закрытому  акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения  площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.44, стр.1.

В обоснование иска истец  сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия  договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно  установить расположение помещения  в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением от 05.09.2000 исковое  требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.

Постановлением апелляционной  инстанции от 22.06.01 решение суда первой инстанции отменено и принято  новое решение - об отказе в удовлетворении искового требования.

Федеральный арбитражный  суд Московского округа постановлением от 09.10.01 постановление апелляционной  инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя  Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и  кассационной инстанций отменить, решение  суда первой инстанции оставить в  силе.

Президиум считает, что протест  подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.

По договору купли-продажи  от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр художественного  проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое  помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной  инстанции сослался на то, что в  пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие  конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной  инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного  проектирования", признав договор  купли-продажи от 29.08.96 незаключенным.

Учитывая изложенное и  руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: постановление апелляционной инстанции  Арбитражного суда города Москвы от 22.06.01 по делу N А40-23029/00-37-199 и постановление  Федерального арбитражного суда Московского  округа от 09.10.01 по тому же делу отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2000 по названному делу оставить в силе».

Кроме сказанного, точное определение  наименования договора купли-продажи  служит основанием для определения  конкретного вида договора купли. На практике, иногда, стороны называя  иной предмет договора купли-продажи  пытаются скрыть истинное содержание договора.

В дополнение к наименованию, соглашение должно содержать условие  о количестве товара. Необходимо учитывать  ряд особенностей определения количества товара. Так, например, определение  количества сыпучих товаров, а также  товаров наливом цистернами (вагонами) означает достижение соглашения по наименованию и количеству товара, поскольку последнее  определимо.

При поставках железнодорожным  транспортом сыпучих товаров, а  также товаров наливом (топочного  мазута) заранее невозможно точно  определить вес товара, который будет  отправлен вагонами (цистернами). Поэтому  обычаем делового оборота (ст. 5 ГК РФ) является определение количества названных  видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. При отсутствии указания на какие-либо особенности с точки зрения емкости  отправляемых цистерн по правилам той  же статьи следует исходить из того, что стороны имели в виду обычно применяемые в таком случае цистерны. Более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для сторон значение при  расчете за товар, но не является существенным для заключения договора. (Дело N А32-1172/2001-32-333 (Ф08-4149/2001).

Что касается качества товара, по мнению отдельных исследователей (М.Н. Сафонов) «в договоре купли-продажи  существенным условием является также  и качество товара». В то же время  законодательство не препятствует продаже  некачественного товара, если стороны  об этом договорились.

Купля-продажа - это двухсторонняя  сделка, контрагентами которой выступают  продавец и покупатель. На стороне  продавца иногда выступает ненадлежащая сторона. Согласно действующему законодательству договор купли-продажи чужого имущества  является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статье 209 ГК РФ. Приведем пример из судебной практики:

«По делу №А53-1876/2001-С4-6 (Ф08-3133/2001/1) суд установил, что собственником  переданного ответчику имущества  является не истец (продавец), а акционерное  общество (учредитель истца), передавшее в процессе реорганизации спорное  имущество истцу. Решением арбитражного суда установлен факт несостоявшейся реорганизации акционерного общества в форме выделения истца. Таким  образом, не являясь собственником  спорного имущества, истец не имел права  распоряжаться спорным имуществом путем передачи его в собственность  по договору купли-продажи другому  лицу. Суд применил последствия недействительности сделки и обязал вернуть истцу  проданное оборудование, за исключением  той его части, которая была реализована  ответчиком третьему лицу».

В силу ст.454 ГК РФ покупатель обязуется принять и оплатить купленную вещь. При этом на продавца не возлагается обязанность представлять доказательства своего права собственности, а если на вещь заявляет претензии  покупатель, он должен доказать свое право  собственности в отдельном - процессе, когда предметом спора является само спорное правоотношение.

В зависимости от предмета купли-продажи, от его участников, договор  может быть заключен как в устной, так и в письменной форме, при  этом, законодатель специально закрепляет обязательность письменной формы в  тех или иных случаях.

Несоблюдение простой  письменной формы сделки лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

На практике зачастую договор  заключается путем совершения действий по выполнению условий письменной оферты (п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ). В этой связи  необходимо выделить ряд особенностей. Прежде всего, «подписанный сторонами  договор купли-продажи (поставки), не содержащий существенных условий (о  наименовании и количестве товара) является заключенным, если передача товара по накладным (счету-фактуре, письму), содержащим существенные условия купли-продажи, относима к спорному договору. Договор в этом случае является заключенным в исполненной части».

При направлении поставщиком  товара счета на его оплату и оплате счета покупателем договор купли-продажи (поставки) считается заключенным  в соответствии со статьями 432-435, 438 ГК РФ, если счет поставщика содержит существенные для данного вида договоров условия.

2.3 Обязанности сторон

Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять  этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст.454 ГК РФ).