Договоры купли-продажи

Содержание  договора розничной купли-продажи. Обязанности продавца в договоре розничной купли-продажи состоят  в передаче покупателю товара: а) в  определенном месте; б) со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в) в согласованном количестве и  ассортименте; г) соответствующей комплектности  и в комплекте, если таковой предусмотрен; д) установленного качества; е) свободным  от прав третьих лиц; ж) в надлежащей упаковке и (или) таре.

Продавец  обязан доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно  не определено -- в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями (п. 1 ст. 499 ГК). Момент исполнения договора с условием доставки товара, по общему правилу, определяется датой вручения товара покупателю.

Наряду  с указанными возможностями, товары могут продаваться и непосредственно  на дому у покупателей.

Товар должен передаваться покупателю со всеми  принадлежностями и относящимися к  нему документами.

Важная  обязанность продавца -- предоставление покупателю необходимой и достоверной  информации о товаре (ст. 495 ГК). Эта  обязанность существует еще до момента  заключения соответствующего договора и вытекает из публичного характера  розничной купли-продажи.

По  общему правилу, покупатель до заключения договора может осмотреть товар  и (или) потребовать проверки его  свойств, что также охватывается обязанностью продавца информировать  покупателя о товаре.

Основные  особенности ответственности по договору розничной купли-продажи  можно усмотреть в том, что: а) нарушение имущественных прав потребителя  в договоре розничной купли-продажи  дает право требовать компенсации  морального вреда; б) ответственность  за нарушение прав потребителя по Закону РФ «О защите прав потребителей»  может быть возложена не только на продавца, но и на изготовителя товара; в) возмещение убытков и уплата неустойки  за нарушение обязательства по договору розничной купли-продажи не освобождают  продавца от исполнения обязательства  в натуре; г) покупатель по договору розничной купли-продажи обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего  качества.

О договорах  ущемляющих права потребителей действует  разъяснение ГКАП (Государственный  Комитет Российской Федерации по Антимонопольной политике):

«Некоторые  организации разрабатывают стандартные  формы договоров купли-продажи (договор  присоединения), в которые включают условия, ущемляющие прав потребителей. Так, в частности, договор, заключаемый  фирмой "ЦЕПТЕР", предусматривает "пожизненную гарантию" на посуду со знаком "ZEPTER Cr/Ni 18/10". Однако такое условие договора не раскрывает содержания понятия "пожизненная гарантия", которое в значительной мере является абстрактным и требует дополнительной конкретизации в тексте договора.

Договор устанавливает обязанность фирмы  в случае обнаружения изъянов  в материале, функциональных или  фабричных погрешностей устранить  погрешности либо, если это невозможно, заменить товар на аналогичный. Данное положение противоречит Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей" в редакции Федерального закона "О  внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О  защите прав потребителей" и Кодекс об административных правонарушениях" от 09.01.96 г. (далее - Закон). В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору предъявить любое  из перечисленных в данном пункте требований (о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; о соразмерном уменьшении покупной цены; о замене на товар аналогичной или другой марки; о расторжении договора). Таким образом, рассматриваемый пункт договора ограничивает права потребителей по сравнению с Законом. На основании п. 1 ст. 16 Закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В договоре указано, что фирма не несет ответственности  за все интерпретации презентанта, т.е. устные обещания и заявления  лица, представляющего фирму, сделанные  при заключении договора не порождают  прав и обязанностей. Обещания и  заявления презентанта следует  считать информацией о фирме, товаре и за ненадлежащую информацию фирма должна нести ответственность  в соответствии со статьей 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

При передаче заказанной посуды фирма не предоставляет покупателям инструкцию по эксплуатации этого товара, имеющего особые свойства, и следовательно, требующего особых знаний и умений при его  использовании. Это нарушает положение  ст. 10 Закона, устанавливающей обязанность  продавца предоставить потребителю  необходимую и достоверную информацию о товарах, в том числе сведения об основных потребительских свойствах  товара, правилах и условиях его  эффективного и безопасного использования. Ст. 12 названного Закона предусмотрена  ответственность продавца за ненадлежащую информацию о товаре: если предоставление недостаточно полной информации о товаре повлекло невозможность его использования  по назначению, потребитель вправе потребовать предоставления ему  в разумно короткий срок надлежащей информации. Если информация в оговоренный  срок не будет предоставлена, потребитель  вправе расторгнуть договор, потребовать  полного возмещения убытков».

Данный  пример, несмотря на то, что имел место  еще в конце 90-х годов и до сих пор сохранил актуальность, т.к., например, «пожизненная гарантия» зачастую выставляется продавцом как «преимущество» купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что признание недействительными  отдельных условий соглашения не влечет, по общему правилу, недействительности сделки.

Следует сказать, что действующее законодательство о розничной купле-продаже, направлено на защиту прав «слабой стороны» в  данных правоотношения - покупателя (гражданина). Любая часть договора купли-продажи, ущемляющая права покупателя, может  быть признана недействительной, что  не влечет недействительности всей сделки.

3.2 Договор продажи недвижимости

По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). Договор продажи  недвижимости характеризуется как  двусторонний и взаимный. Данный договор  выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи  по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами  § 8 гл. 30 ГК РФ.

К отношениям по продаже недвижимого имущества  часто применяются и особые нормативные  требования. Так, к договорам продажи  недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются  правила ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». К договорам продажи  недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения  ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть лишь та недвижимость, которая  обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно  п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и  морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты после надлежащей государственной регистрации права  собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как  объекта права собственности.

По  правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность  совершения сделок по продаже незавершенных  строительством объектов как недвижимого  имущества признается и современной  судебной практикой.

Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что  продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи  недвижимого имущества могут  быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в  виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое  лицо могут налагаться ограничения  на приобретение и отчуждение недвижимого  имущества. Например, в большинстве  случаев продажа дорогостоящей  недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или  договора.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы  договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи  жилых помещений) считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные условия.

Согласно  п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности1 на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит государственной  регистрации. Поэтому право собственности  на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи  недвижимости и акта государственной  регистрации перехода права собственности (или договора). Несмотря на то, что  сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права  собственности, он с момента заключения юридически связывает продавца и  покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому  если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно  п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи  недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный  и исполненный договор продажи  недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

До  государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший  обязательство по передаче недвижимого  объекта во владение покупателя, сохраняет  полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может  заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан  во владение во исполнение договора продажи  недвижимости до государственной регистрации  перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя  титула собственности, не может распоряжаться  полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент  сложного юридического состава порождает  обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В  содержание этого обязательства  входит право требовать регистрации  перехода права собственности1. Данное обязательство подкреплено соответствующей  санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК РФ закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной  регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

К числу  существенных условий договора продажи  недвижимости относятся условия  о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи  недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой  и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор  незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые  законом данные о продаваемой  недвижимости содержатся в специальных  документах.