Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

Объединения риэлторов уделяют большое внимание формированию позитивного общественного мнения о риэлторах и их профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Залог успешной деятельности риэлторских фирм они видят в повышении уровня профессионализма риэлторов. В настоящее время риэлторская деятельность понимается как серьезная, профессиональная работа, требующая не только специальной подготовки, но и постоянного совершенствования, огромного опыта, определенных способностей. Таким образом, особенностями риэлторской деятельности являются профессионализм, обучение, аттестация.

Исходя из этого, правовой статус риелтора должен устанавливаться с помощью следующих принципов:

-  принцип профессионального  характера риелторской деятельности. Юридической гарантией действия  данного принципа является то, что физические и юридические  лица, желающие заниматься риелторской  деятельностью,   должны   быть   зарегистрированы   в   установленном   законом   порядке,   а   также   иметь соответствующую квалификацию;

- принцип независимости  исполнителя (риелтора) в сфере  оказания услуг. Гарантиями действия  данного принципа   выступают   наделение   риелтора   правовым   статусом   юридического   лица   (индивидуального предпринимателя) и осуществление риелторской деятельности на основании гражданско-правового договора;

-   принцип  публичной   значимости  риелторской деятельности.   На существование данного принципа указывает то, что при оказании риелторских услуг исполнитель страхует риск ответственности за нарушение договора.

В целях определения  сущности, правовой природы риэлторских  услуг и в целом риэлторской  деятельности целесообразно провести классификацию риэлторских услуг. Все риэлторские услуги можно сгруппировать по следующим основаниям:

1. По характеру деятельности  риэлтора можно выделить следующие  виды риэлторских услуг:

- услуги фактического  характера (фактические действия  риэлтора- посредника, направленные на сведение двух или нескольких контрагентов, подготовку сделки между ними и при этом не состоящие в изъявлении воли посредником, в частности организация и проведение согласования условий предстоящей сделки);

- услуги юридического характера (поручение, комиссия);

- услуги как юридического, так и фактического характера  (агентирование, доверительное управление  недвижимым имуществом).

2. По основаниям регулирования  риэлторских услуг:

- услуги, регулируемые  нормативными актами (агентирование,  комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом, иные посреднические услуги, поручение, действие в чужом интересе без поручения, совершение иных актов представительства);

- иные возмездные услуги, регулируемые в рамках договора  оказания риэлторских услуг (консультационные услуги, услуги по изучению конъюнктуры рынка, рекламные и иные возмездные услуги, сопутствующие гражданскому обороту недвижимого имущества, в т.ч. юридические услуги, которые позволяют обеспечить так называемую «юридическую чистоту сделки»).

3. По характеру правового  статуса риэлтора в процессе  оказания риэлторских услуг:

-  представительские услуги  (агентирование,  в случаях,  когда агент-представитель действует за вознаграждение от имени, за счет и в интересах принципала с целью получения значимых для последнего результатов, поручение и иная представительская деятельность);

- посреднические услуги (агентирование, в случаях, когда  агент-посредник, совершает от  своего имени за вознаграждение, по поручению и в интересах  другого лица (принципала) и за его счет фактические и/или юридические действия, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом).

Обращает на себя внимание, что отличительной особенностью риелторской деятельности является ее посреднический характер.

Таким образом, можно выделить следующие признаки посреднической риелторской деятельности на рынке недвижимости:

- универсальный характер  посредничества, т.е. возможность  использования услуг риелтора - посредника как в предпринимательских, так и в общегражданских отношениях;

-  возможность использования посреднических услуг риелтора только при совершении двусторонней или многосторонней сделки, т.е. договора;

- посредническая деятельность  риелтора всегда ведется на  возмездной основе;

- самостоятельность риелтора  при осуществлении посреднической деятельности.

Риелторская деятельность - это осуществляемая постоянно посредническая предпринимательская деятельность по возмездному оказанию услуг, в т.ч. и информационных услуг, при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время правовое регулирование риелторской деятельности как предпринимательской осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ.

В виду отсутствия специального правового регулирования рассматриваемой  деятельности со стороны государства, данная функция переходит к саморегулируемым общественным объединениям риелторов, которые используют в своей практической деятельности так называемые стандарты деятельности.

При этом в целях обеспечения  надежности бизнеса вопрос профессиональной ответственности риелтора перед клиентом должен представлять собой не только теоретическую концепцию, но и нормативно-правовое предписание. Даже оказывая информационные и консультационные услуги, риелтор как профессионал должен отвечать перед клиентом за все негативные последствия своих действий. Следует признать необходимым введение законодательного регулирования как профессиональной ответственности риелторов, так и титульного страхования (имущественные интересы обладателя прав на недвижимость - полис страхования права собственности - страхования титула) в качестве условия допуска их на рынок риелторских услуг в целях обеспечения безопасности бизнеса.

Правовое регулирование договорных обязательств оказания риелторских услуг должно подчиняться правилу общего и специального правового регулирования всех обязательств по возмездному оказанию услуг. При этом, что касается общего правового регулирования, то здесь не возникает сомнений по поводу приоритетного действия на рассматриваемые обязательства норм главы 39 ГК РФ. Однако ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена.

В связи с этим определим  признаки, позволяющие выделить договор  на оказание риелторских услуг из массы однородных договоров возмездного оказания услуг. Данные признаки составляют сущность рассматриваемого договора, его юридическую природу:

1) договор оказания  риелторских услуг относится  к числу договоров оказания  услуг;

2) рассматриваемый договор относится к числу консенсуальных договоров, т.к. считается заключенным с момента достижения  сторонами  соглашения  по  всем  его существенным  условиям.  Соглашение сторон является необходимым и достаточным для вступления договора в юридическую силу;

3)  данный договор  двусторонний,  поскольку исполнение  обязательств потребителя по  оплате услуг обусловлено исполнением  риелтором своих обязательств  по оказанию услуг потребителю;

4) договор оказания  риелторских услуг - возмездный  договор, т.к. услуги предоставляются только за плату;

5) предметом  договора  являются  услуги,  предоставляемые   при  совершении  гражданско-правовых  сделок с объектами недвижимости  и правами на них на рынке  недвижимости, в том числе по  приобретению, продаже и обмену  объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством;

6) сторонами   договора   являются   коммерческая   организация,   индивидуальный   предприниматель,  осуществляющие постоянно  или  систематически посредническую  предпринимательскую деятельность  по возмездному оказанию риелторских услуг (риелтор),  и  потребитель (физическое или  юридическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги в своих личных целях, не связанных с извлечением прибыли;

7) договор оказания  риелторских услуг относится  к публичным договорам и обладает всеми присущими им признаками;

8) данный договор предполагается  заключенным прежде всего в  интересах потребителя, поскольку  совершается именно "за счет" потребителя.

Условия, определяемые в  договоре на оказание риелторских услуг, соответствуют условиям, законодательно закрепленным для договоров возмездного оказания услуг, а также зависят от специфики конкретного правоотношения. Необходимым является то, сторонами договора оказания риэлторских услуг во всех случаях должны согласовываться сроки и порядок представления риелтором отчета о своей деятельности клиенту, так как, несмотря на фидуциарность отношений, клиент всегда должен обладать возможностью ознакомления со всеми произведенными в его интересах риелтором действиями.

Предметом договора на оказание риелторских услуг выступает совершение исполнителем определенных действий либо осуществление им определенной деятельности в отношении определенного заказчика.

Поэтому риелтор при первой встрече с клиентом обязан представить полную информацию об оказываемых услугах; подтвердить свой квалификационный статус; сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности; информировать потребителя риелторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики; обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риелторских услуг для совершения сделки; представлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства.

Поскольку в настоящее время нет законодательства, которое четко регламентирует риэлторскую деятельность (предусматривает специальную ответственность риэлторов перед клиентами), поэтому на рынке недвижимости каждый риэлтор использует тот договор, который, по его мнению, будет в большей степени защищать его права. Риэлтор несет общую ответственность именно за неисполнение условии договора, заключенного с клиентом.

 

                СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1.   Нормативно-правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30.12.2008г.)// Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I. Федеральный закон от  30.11.194г. № 51-ФЗ// Собрание законодательства  РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II. Федеральный закон от  26.01.1996г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства  РФ. 1996.  № 5. Ст. 410.
4. Закон РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 "О защите прав потребителей"// Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15.          Ст. 766.
5. Закон РФ от 27.11.1992г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации"// Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 56.
6. Федеральный закон от 04.05.2011г. № 9-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"// Собрание законодательства РФ. 2011. № 19. Ст. 2716.
7. Федеральный закон от 08.08.2001г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"// Собрание законодательства  РФ. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3431.
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.09.1999г. № 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг"// Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

 

2. Научная литература.

1. Батяев А.А. Справочник риелтора. - Ростов-на-Дону: Феникс. 2006. - 318с.

2. Белевич А.В. Посреднические услуги в сфере обращения ценных бумаг. Управление ценными бумагами. Клиринг/  под ред. А. Е. Шерстобитова. -М.: МИРПЭ : Деловой экспресс, 1997. - 160с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. - 624с.
4. Жмулина Д.А. Правовое регулирование деятельности по оказанию гостиничных услуг: Монография. - М.: Волтерс Клувер, 2010. - 110с.
5. Забарчук Е.Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая - третья. - М.: Издательство "Экзамен"; Издательство "Право и закон", 2005. - 960с.
6. Кротов М.В. Обязательство по возмездному оказанию услуг в советском гражданском праве: Учебное пособие. Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1990. - 217с.
7. Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при правовом регулировании предпринимательской деятельности. - М.: "Центр ЮрИнфоР", 2001. - 212с.
8. Латынова Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье. - М.: Издательство Юрайт, 2012. - 589с.
9. Накушнова Е.В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: диссертация... кандидата юрид. наук: Саратов, 2010. - 297с.
10. Парцнй Я.Е. Закон РФ «О защите прав потребителей»: постатейный' комментарии. - М. : Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 122с.
11. Петелин Д.В. Договорное регулирование риелторской деятельности в Российской Федерации: диссертация... кандидата юрид. наук: Москва, 2008. - 220с.
12. Ситдикова Л.Б. Критерии оценки качества информационных услуг// Научные труды Российской академии юридических наук. Вып. 9. Том 2. - М.: Юрист, 2009. - 760 - 765с.
13. Тихомиров Ю.А. Публичное право. - М.: Издательство "БЕК", 1995. - 485с.
14. Шахмагомедов А.А. Маклер: учебно-практическое пособие. - М.: РосКонсульт, 2000. - 480с.
15. Законодательные основы риелторской деятельности. - М.: Менеджер, 1995. - 400с.
16. Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риелтора// Жилищное право, 2005, № 4.
17. Кратенко М.В., Хомухина Т.В. Пределы осуществления ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг// Право и экономика, 2005, № 9.
18. Мозолин В.П. Гражданско-правовая ответственность в системе российского права// Журнал российского права, 2012, № 1.
19. Мохов А.А., Капранова С.Ю., Акишева Г.Р. Страхование профессиональной ответственности и компенсация морального вреда// Юрист, 2006, № 6.
20. Накушнова Е.В. Понятие договора оказания риелторских услуг, его юридическая природа, стороны// Налоги (газета), 2007,  № 20.
21. Накушнова Е.В. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг// Современное право, 2012, № 12.
22. Нестерчук Ю. Задаток в риелторской деятельности// ЭЖ-Юрист, 2006, № 15.
23. Петрова Е.С. Субъекты в сфере риелторских услуг// Юрист, 2012, № 8.
24. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы// Эж-Юрист, 2003, № 4.
25. Поминов А.В. Риелтор как субъект жилищных отношений// Журнал российского права, 2002, № 8.
26. Санникова Л.В. Договоры о предпринимательстве// Журнал российского права, 2004, № 4.
27. Ситдикова Л.Б. Страхование ответственности риелтора как мера обеспечения надежности бизнеса// Безопасность бизнеса, 2013,  № 1.
28. Ситдикова Л.Б., Петрова Е.С. Содержание договора возмездного оказания риелторских услуг// Юридический мир, 2012, № 9.
29. Шаклина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных// Семейное и жилищное право, 2005, № 2.
30. Шумов Р.Н. Мошен<span cl