Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

Так, судом было рассмотрено  дело по иску гражданина С. к агентству  недвижимости «М» о возмещении ущерба, составившего семьдесят тысяч рублей и причиненного оказанием услуг риэлторского характера ненадлежащего качества, а также компенсации морального вреда, оцененного истцом в две тысячи рублей. Из материалов дела следовало, что агентством недвижимости была предоставлена гражданину С. недостоверная информация о наличии прав распоряжения на квартиру у лица, рекомендованного агентством в качестве контрагента к заключению сделки по найму соответствующего недвижимого имущества. Так, уже после авансирования С. платы за одиннадцать месяцев владения и пользования квартирой, которая составила семьдесят тысяч рублей, было выявлено, что наймододатель не является собственником данного жилого недвижимого имущества, его уполномоченным лицом, не обладает иными вещными правами, позволяющими сдавать эту квартиру в наем. В силу этого С. пришлось повторно оплачивать проживание законному владельцу квартиры. Итогом судебного разбирательства стал отказ суда в удовлетворении иска на основании того, что контракт между гражданином С. и «М» не предусматривал обязанности агентства проверять у потенциального контрагента клиента правовой титул на квартиру. Истец же, по мнению суда, сам проявил неосмотрительность, не проверив наличия у наймодателя правоустанавливающих документов⁵⁷. При всей очевидности отсутствия надлежащего качества услуг, предоставленных риэлторской организацией клиенту, суд, ограничившись выявлением формального отсутствия указанного выше обязательства агентства, принял решение в пользу последнего. Бесспорно, что подобный факт стал возможен исключительно в силу отсутствия специальных норм, гарантирующих лицам, обращающимся к риелторам за оказанием соответствующих услуг, определенный уровень их качества.

Таким образом, условия, определяемые в договоре на оказание риелторских услуг, соответствуют условиям, законодательно закрепленным для договоров возмездного оказания услуг, а также зависят от специфики конкретного правоотношения.

2.3. Права и  обязанности сторон по договору  на оказание риелторских услуг

Сторонами по договору на оказание риелторских услуг выступает риелтор -исполнитель и потребитель - заказчик.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ основной обязанностью исполнителя является оказание по заданию заказчика услуги. В ст. 780 ГК РФ закреплена обязанность исполнителя лично оказать услуги, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в качестве исключения из общего правила        ст. 313 ГК РФ обязательству придается личный характер, т.е. установлен принцип недопустимости возложения исполнителем своих обязанностей на третье лицо, если такое право исполнителя специально не предусмотрено договором⁵⁸. "Такая позиция законодателя полностью отражает интересы заказчика риелторской услуги, который осуществляет свой выбор недвижимости, исходя, например, из хорошей репутации и известности на рынке юридического лица - риелторской фирмы или индивидуального предпринимателя, оказывающего риелторские услуги"⁵⁹.

Следует учитывать, что  передача риелтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риелторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риелтора. Разумеется, другая риелторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риелторских услуг. На основании     ст. 313 ГК РФ клиент обязан будет принять все исполненное "другой" риелторской фирмой по договору оказания услуг. Следовательно, заказчик вправе требовать выполнения договора как со стороны исполнителя, так и со стороны третьего лица, но в любом случае ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства по договору о предоставлении риелторских услуг несет исполнитель. Так, ООО "КАССИ" обратилось в суд с иском к Кушнаревой Л.В. о взыскании денежной суммы за оказание услуг по договору на оказание услуг по организации и проведению продажи нежилого помещения. Ссылаясь на выполнение обязательств по договору оказания услуг и отказ Л.В. Кушнаревой от оплаты предусмотренной договором стоимости услуги, истец просил взыскать с ответчика стоимость услуги и понесенные судебные расходы. Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с  решением, ответчик обратился в суд  с кассационной жалобой. В обоснование  кассатор указал, что спорные правоотношения возникли из договора от 4 декабря 2010 г., заключенного между Л.В. Кушнаревой и ООО "КАССИ", об оказании услуг. В соответствии с указанным договором ООО "КАССИ" обязалось организовать и провести сделку купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего Л.В. Кушнаревой, с последующей оплатой оказанных услуг. В спорном договоре условие о возможности передачи исполнителем своих обязанностей третьему лицу не предусмотрено. Услуга по договору была выполнена ООО "КАССИ" совместно с ИП М.А. Суржиков по соглашению о совместной деятельности от 4 декабря 2010 г. Указанным соглашением стороны договорились, что объединяют свои усилия для дальнейшей организации и проведения сделки купли-продажи указанного объекта недвижимости. В силу ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Соглашение между истцом и ИП М.А. Суржиков и акт выполненных работ таковыми доказательствами не могут быть признаны, поскольку исполнение договора оказания услуг третьими лицами, в силу ст. 780 ГК РФ, должно быть предусмотрено договором, а в указанном договоре такое условие не закреплено. Учитывая, что спорный договор ООО "КАССИ" не исполнялся, доказательства выполнения работ ООО "КАССИ" в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности отказа Л.В. Кушнаревой в порядке ст. 782 ГК РФ от исполнения договора и отсутствии оснований для взыскания с Л.В. Кушнаревой денежного вознаграждения по договору оказания услуг в пользу ООО "КАССИ".

На основании вышеизложенного  решение суда первой инстанции по приведенным основаниям подлежит отмене, исковые требования ООО "КАССИ" подлежат отклонению за недоказанностью доводов истца⁶⁰.

Следует отметить, что  предметом договора возмездного  оказания услуг всегда выступает  совершение исполнителем определенных действий либо осуществление им определенной деятельности в отношении определенного заказчика. Как отмечается в информационном письме Президиума ВАС РФ от 29.09.1999г. № 48⁶¹ договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. Важнейшей его характеристикой является качество оказываемых услуг. Поэтому клиент имеет право на качественное оказание услуг риелтором. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Как отмечает Л.Б. Ситдикова, "...они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре оказания услуг (т.е. будут зависеть от особенностей предмета договора)"⁶².

В соответствии с п. 1.2.5 Стандартов профессионального поведения риелтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риелтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора (п. 1.2.6 Стандартов⁶³). Поэтому, как отмечают исследователи М.В. Кратенко и Т.В. Хомухина, "сложно требовать от риелторов, чтобы он получил справку из регистрационного органа, подтверждающую подлинность правоустанавливающих документов продавца, проверил дееспособность другого участника сделки путем запроса в суд по месту его жительства, выяснил, нет ли у него каких-либо вынужденных мотивов для совершения сделки, которые в будущем позволили бы ее оспорить, если все эти обязанности не будут включены в договор"⁶⁴.

Указанными авторами также отмечается, что анализ договорной практики ведущих агентств недвижимости г. Красноярска показал, что лишь в редких случаях наименование договора адекватно отражает характер и объем обязанностей агентства. Как правило, риелтор принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией. Даже подбор вариантов не является "бесконечной" обязанностью риелтора. По условиям типового договора Красноярского агентства недвижимости "К." услуга считается исполненной надлежащим образом и подлежит оплате после предложения клиенту-покупателю пяти вариантов жилья, удовлетворяющего его заявке: подбор и показ каждого последующего варианта осуществляются за отдельную плату. Риелторы отчасти избегают договоров о юридическом посредничестве (поручения, комиссии), направленных на достижение результата, в том числе по причине наличия в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ). В отличие от российского в Германском гражданском уложении имеется специальный раздел о маклерском договоре. Маклер вправе требовать выплаты  вознаграждения лишь в том случае,  если договор при его участии будет заключен. Очевидна нацеленность маклерского договора на достижение юридического результата, хотя сам маклер предпринимает в  этих  целях  преимущественно  фактические действия:   подыскивает  контрагента,  ведет переговоры по условиям будущей сделки⁶⁵.

Исполнитель обязан сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента. Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтор может в следующих случаях:

- на основании запроса  уполномоченных органов государственного  управления или по решению  суда;

- когда риелтору стало  известно о намерении клиента  совершить противоправный поступок  и раскрытие этой информации  необходимо для предотвращения этого правонарушения;

-  когда риелтор  вынужден защищать свои охраняемые  законом права от обвинения  в противоправном поведении.                                                                                                          

Заказчику в договоре на оказание риелторских услуг отводится значимая роль, т.к. последний должен представить исходную информацию, поскольку конечный результат риелторской услуги зависит не только от исполнителя, но и от клиента. Поэтому, как правило, в обязанности клиента включаются представление документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях, таких, как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д. Для снижения определенного риска в договоре необходимо правильно сформулировать проблему (характеристика объекта недвижимости, его месторасположения, этажность, ценообразование, порядок расчетов, ипотека и т.д.). Как отмечает Р.И. Каримуллин, в определенной сфере оборота, в частности в сфере услуг, информационные возможности могут быть с самого начала распределены настолько неравно, что одна сторона не имеет опыта в данной области, а другая, предлагающая оказание услуг, выступает одновременно в роли профессионала и эксперта⁶⁶. Поэтому риелтор вправе требовать от клиента исходную информацию для заключения с последним договора на оказание риелторских услуг.

Исходя из ст. 779 ГК РФ основной обязанностью заказчика является необходимость оплаты оказанной услуги. Оплата риелторских услуг исполнителя согласно ст. 781 ГК РФ осуществляется заказчиком в сроки и порядке, которые указаны в договоре. Однако срок и порядок оплаты услуг определяются на договорной основе. С согласия потребителя услуга может быть оплачена им при заключении договора в полном объеме, поэтапно или путем задатка. Задаток - средство обеспечения исполнения обязательств, сущность которого определена нормами ст. 380 и 381 ГК РФ. Специфические черты данной меры, стимулирующей должника к исполнению обязательства, можно обозначить следующим образом.

Задаток - денежная сумма (а не иное имущество либо имущественные  права), передаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне. Задаток обеспечивает договорные обязательства. Денежная сумма, выступающая задатком, засчитывается в будущий платеж по договору. Одно из обязательств по договору, обеспеченному задатком, должно быть денежным. Как указывает Ю. Нестерчук, "...обязательства "совершить сделку" и "подписать договор" по своей природе не являются денежными.

Хотя, как далее констатирует автор, "...понятие "совершение сделки" исходя из ст. 153 ГК РФ может подразумевать  и исполнение денежного обязательства: передача денежных средств будет  выступать действием по прекращению  обязательства (прав и обязанностей сторон)"⁶⁷.

В связи с оплатой  услуг часто возникает вопрос об удержании риелтором всего  полученного по сделке с клиентом. Удержание выражается в том, что  риелтор, например купивший по поручению  клиента квартиру, удерживает ее и  не передает клиенту, пока последний полностью не оплатит услуги. В подобном случае риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворение из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. При подробном изучении ст. 359, 360 ГК РФ, если в договоре будет предусмотрен запрет на удержание риелтором, то данные правила названных статей не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не может законно удерживать полученное им имущество клиента.

Таким образом, в том  случае, когда договор оказания риелторских  услуг не был исполнен по причинам, зависящим от клиента (по вине клиента), за риелтором сохраняется право  на вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 781 ГК РФ).

Если в качестве клиента (потребителя) выступает продавец недвижимого  имущества, то последний обязан передать его риелтору (например, жилое помещение  для продажи), качество и характеристики которого заранее оговорены риелтором. Клиент также обязан предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемого жилого помещения и передать жилое помещение согласно условиям договора. Если же в качестве клиента (потребителя) выступает покупатель, то последний обязан в согласованное время прибыть на показ квартиры, а продавец - представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу. Если замечания не будут занесены в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, это лишает клиента (покупателя) письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.