Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риелтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, агентство недвижимости не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ, следует, что по договору комиссии риелтор обязуется по поручению  клиента за вознаграждение совершить  одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента. По сделке, совершенной комиссионером (риелтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риелтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риелторской фирмы) и комиссионер (риелтор).

При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует  за счет имущества клиента, поэтому  вещи, поступившие к риелтору от клиента либо приобретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего. Несмотря на то что риелтор может фактически обладать этими вещами, он не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению без специального указания на это клиента. Основной обязанностью риелтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях и в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести  или  продать  недвижимое  имущество (приобрести  или  передать права  на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является.

Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская  фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку  клиент не нуждается в посреднических услугах агентства по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в поиске потенциальных клиентов, проведении рыночной оценки недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости и определенных консультационно-посреднических услугах⁵¹.

"Кроме договора оказания информационных и консультационных услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершать для клиента, может потребоваться заключение договора поручения согласно гл. 49 ГК РФ (например, в ходе совершения сделок с недвижимым имуществом риелтору необходимо совершить юридически значимые действия, а именно: приватизировать жилое помещение, приобрести права собственности на земельный участок, оформить наследство, осуществить регистрацию сделки с недвижимостью, представлять интересы клиента в суде и т.д.)"⁵².

Данный договор предусматривает возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

На основании изложенного  определим признаки, позволяющие  выделить договор на оказание риелторских  услуг из массы однородных договоров  возмездного оказания услуг. Данные признаки составляют сущность рассматриваемого договора, его юридическую природу:

1) договор оказания  риелторских услуг относится  к числу договоров оказания  услуг;

2) рассматриваемый договор  относится к числу консенсуальных  договоров, т.к. считается заключенным  с момента достижения  сторонами  соглашения  по  всем  его существенным  условиям.  Соглашение сторон является необходимым и достаточным для вступления договора в юридическую силу;

3)  данный договор  двусторонний,  поскольку исполнение  обязательств потребителя по  оплате услуг обусловлено исполнением риелтором своих обязательств по оказанию услуг потребителю;

4) договор оказания  риелторских услуг - возмездный  договор, т.к. услуги предоставляются  только за плату;

5) предметом  договора  являются  услуги,  предоставляемые   при  совершении  гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством;

6) сторонами   договора   являются   коммерческая   организация,   индивидуальный   предприниматель, осуществляющие постоянно  или систематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риелторских услуг (риелтор),  и  потребитель (физическое или  юридическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги в своих личных целях, не связанных с извлечением прибыли;

7) договор оказания  риелторских услуг относится  к публичным договорам и обладает  всеми присущими им признаками;

8) данный договор предполагается  заключенным прежде всего в интересах потребителя, поскольку совершается именно "за счет" потребителя.

Таким образом, договор оказания риелторских услуг относится к договорам возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими им признаками.

Хотя легальное определение рассматриваемого договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из того, что предмет данного договора составляют услуги, предоставляемые за плату, оно может быть сконструировано по аналогии закона со ссылкой на ст. 779 ГК РФ, в соответствии с которой по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

2.2. Условия договора  на оказание риелторских услуг

Высокая социальная значимость риелторской  деятельности с необходимостью требует  максимальной формализации возникающих  правоотношений. Она возможна при  соблюдении двух условий: обязательной письменной формы договора на оказание риелторских услуг и закрепление в законе за рядом его условий признака существенности.

Одним из существенных условий  договора является положение договора о размере и форме вознаграждения риелтора, которое должно быть выплачено  помимо возмещения ему необходимых расходов, произведенных при совершении всех необходимых для достижения требуемого результата действий. В связи с тем, что исполнитель оказывает услуги, совершая определенные действия или осуществляя определенную деятельность, которая неотделима от его личности, завершение таких действий или соответствующей деятельности означает исполнение по договору. Поэтому договором могут быть установлены порядок и сроки представления отчета риелтора. Как правило, риелтор должен прилагать к своему отчету необходимые доказательства расходов, произведенных им за счет клиента в определенный период времени. Отчет риелтора должен быть принят клиентом в течение определенного договором срока, т.е. клиент имеет возможность проанализировать предоставленный риелтором отчет и выдвинуть имеющиеся у него возражения в случае несогласия с его деятельностью. Срок принятия клиентом отчета риелтора устанавливается соглашением сторон. Если это условие договора сторонами не определено, действует тридцатидневный срок, установленный законом. По истечении данного срока отчет считается принятым и риелтор получает право на вознаграждение и возмещение понесенных расходов. Следовательно, при непредставлении отчета у риелтора не возникает прав на вознаграждение и возмещение понесенных расходов, т.к. в данном случае отчет служит подтверждением выполнения риелтором условий договора⁵³.

Д.В. Петелин высказывает мнение, что вопрос об обязательности сроков исполнения договора является обсуждаемым. Как отмечает исследователь, с одной стороны, п. 3 ст. 1005 ГК РФ специально оговаривает возможность заключения агентом договора без указания срока его действия. На этот случай существует специальная норма, закрепленная п. 3 ст. 425 ГК РФ, который предусматривает, что без указания такого срока договор будет действовать до окончания исполнения сторонами обязательства. С другой стороны возникает вопрос о корректности заключения риэлторских сделок, включающих в себя фактические действия, де-факто осуществляемые по модели возмездного оказания услуг, которое предусматривает начальный и конечный сроки их оказания в качестве существенного условия. Кроме того, сама кауза риэлторского договора подразумевает "собой его срочность, так как в противном случае у клиента в подавляющем большинстве случаев теряется интерес к заключенной им сделке, не дающей результата. В связи с этим допустимо заключение риэлторских договоров на неопределенный срок, что соответствует принципу свободы усмотрения сторон⁵⁴.

Естественно, наряду с  законодательно установленными существенными  условиями риэлторского договора, не меньшую роль должны играть необходимые условия, заявленные как таковые контрагентами. Круг вопросов, разрешаемых ими, крайне обширен и обусловлен спецификой каждого конкретного случая вступления субъектов в правоотношения.

Хотя риелтор и является профессионалом в своем деле, однако от него не требуются специальные знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Поэтому в договоре по оказанию риелторских услуг может быть предусмотрено право риелтора при наступлении определенных ситуаций (например, необходимы специалисты в той или иной области - эксперты, оценщики и т.д. или необходимо осуществить сделку в отношении объекта недвижимости в возможно короткие сроки) прибегать к помощи других риелторских фирм в процессе оказания услуг.

В данном случае в договоре может быть предусмотрена обязанность  риелторской фирмы сотрудничать с другими риелторскими фирмами  при оказании услуг клиенту. При этом в договоре по оказанию риелторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риелторские фирмы), в которые риелторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риелторских услуг клиенту. Другая риелторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риелторских услуг складываются между клиентом и "основной" риелторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риелторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риелторских услуг предусмотрена обязанность риелтора обратиться в определенную риелторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риелторские фирмы будут действовать на равных правах при оказании риелторских услуг.

Значимым видится вопрос о качестве исполнения риэлтором своих обязанностей, обусловленных целью договора. Как показывает практика, потребители нередко страдают от ненадлежащего качества риелторских услуг.

С точки зрения Д.В. Петелина, проблематика качества услуг имеет две ипостаси: первая - сложность «фиксации услуги» в целях выявления объекта оценки, вторая - сама оценка, отягощенная фактической невозможностью использования определенных общих мерил. Исследователь полагает, отличие от товара или результата работ, фактические характеристики оказанной услуги, в том числе и качество, могут быть выявлены исключительно по косвенным признакам, ибо полезные ее свойства, как известно, потребляются в момент оказания. На практике качество услуг оценивается посредством таких правовых инструментов, как обязательная, и добровольная сертификация, стандартизация, а также лицензирование. Два из них - первый и последний являют   собой   скорее   опосредованные   способы   оценки   услуг,   так   как направлены на выявление возможностей, надлежащего осуществления той или иной деятельности как таковой, а также при наличии опыта предшествующей деятельности в определенной области - ее результатов⁵⁵. Как отмечает М.В. Кротов М, "сколь детально ни были бы урегулированы требования к качеству процесса обслуживания, нельзя быть уверенным в качестве конечного продукта этой деятельности"⁵⁶.

Качество услуг может определяться в соответствии с условиями конкретных договоров. Такого рода положения  могут быть формализованы посредством перечисления и подробного описания исчерпывающего перечня действий, которые требуется выполнить лицу их исполняющему. Однако и это не является панацеей, так не отражает степень заботливости и осмотрительности, о которых идет речь в ст. 401 ГК РФ, являющихся одним из немаловажных аспектов качества услуг. Более того, в немалой степени из-за разнопланового характера критериев его определения и сложности осуществления процесса оценки со стороны обоих контрагентов на основе унифицированных объективных показателей, на практике в контрактах фигурируют лишь общие формулировки о необходимости оказания услуг с надлежащим качеством.

Следует учитывать, что и в любой иной сфере профессиональной деятельности, качество осуществляемых риэлтором действий имеет свою специфику. Она обуславливается в первую очередь разноплановостью задач, стоящих перед риэлтором. В основном, агент по недвижимости выполняет для клиента определенные действия фактического характера, круг которых весьма обширен. В него, например, могут входить консультации в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, отдельных сегментов рынка его обращения, оценка объектов недвижимости, приискание контрагентов (арендаторов и арендодателей, наймодателей и нанимателей, покупателей и продавцов), проведение с ними переговоров и согласование контрактных условий и многое другое. К «юридическим» действиям можно отнести заключение договоров от своего имени или имени клиента, осуществление различного рода административных процедур и прочее. Естественно, каждая из перечисленных разновидностей действий уникальна с точки зрения критериев оценки ее качества.