Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

 Таким образом, ошибки и некорректные формулировки предмета договора, а также определение круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Это позволит минимизировать риски, а также не тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений, требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.

2.4. Ответственность  сторон по договору на оказание  риелторских услуг

Основными мерами гражданско-правовой ответственности сторон по договору оказания риэлторских услуг в соответствии с гл. 25 ГК РФ выступают возмещение убытков и уплата неустойки.

В юридической литературе под убытками понимается денежная оценка того ущерба, который причинен неправомерными действиями одного лица имуществу другого⁶⁸. Традиционным для российского гражданского права является принцип полного возмещения убытков, который сформулирован в ст. 15 ГК РФ. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Смысл возмещения убытков  состоит в том, что в результате имущество пострадавшей стороны должно оказаться в том положении, в каком оно находилось бы в случае, если обязательство было исполнено надлежащим образом. Реализация этой задачи, безусловно, требует возмещения пострадавшей стороне, как реального ущерба, так и упущенной выгоды. Действующий ГК РФ не содержит норм, детально регламентирующих порядок исчисления убытков. Данный пробел компенсируется арбитражно-судебной практикой⁶⁹.

Кроме возмещения убытков  сторона, нарушившая договор, обязана уплатить неустойку, установленную законодательством или договором. В случаях, когда законом или договором установлена неустойка, при нарушении соответствующего обязательства и применения в связи с этим ответственности соотношение подлежащих уплате неустойки и возмещения убытков должно определяться по правилам, установленным ст. 394 ГК РФ. Суть общего правила состоит в том, что убытки возмещаются в части не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Однако данное правило является диспозитивным. Законом или договором может быть определено иное соотношение неустойки: может допускаться взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка); убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка); по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка)⁷⁰.

По вопросу, связанному с последствиями неисполнения, или  ненадлежащего исполнения договора оказания риэлторских услуг, действуют общие правила, закрепленные в ст. 401 ГК РФ, посвященной основаниям ответственности за нарушение обязательства. Имеется в виду, что сторона, не исполнившая обязательство или исполнившая его ненадлежащим образом, отвечает в виде общего правила лишь при наличии вины.

В соответствии со ст. 401 и 781 ГК РФ последствия невозможности исполнения договора оказания риэлторских услуг распределяются между сторонами с учетом вины той или иной из них следующим образом. Первый вариант (п. 2 ст. 781 ГК) подразумевает случай, когда невозможность исполнения возникла по вине потребителя риэлторских услуг. Тогда на него возлагаются все последствия такой невозможности, состоящие в обязанности потребителя оплатить услуги в полном объеме. В случае же, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, потребитель возмещает риэлтору фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором оказания риэлторских услуг (п. 3 ст. 781 ГК).

Если неисполнение или  ненадлежащее исполнение договора оказания риэлторских услуг произошло по вине обеих сторон, необходимо руководствоваться ст. 404 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе уменьшить размер ответственности риэлтора. Суд также вправе уменьшить размер ответственности риэлтора, если потребитель умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (п. 1 ст. 404 ГК). Правила указанного пункта ст. 404 ГК РФ соответственно применяются и в случаях, когда риэлтор в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Статья 781 ГК РФ оставляет  открытым вопрос о последствиях невозможности исполнения, когда она возникает по вине исполнителя (риэлтора). Тогда, если иное не предусмотрено в законе или договоре, риэлтор полностью утрачивает право на выплату вознаграждения.

Следует отметить, что в силу п. 1 ст. 396 ГК РФ уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника (риэлтора) от исполнения обязательства в натуре (т.е. оказания риэлторских услуг в объеме, предусмотренным договором), если иное не предусмотрено законом или договором. Риэлтор может быть освобожден от оказания услуг в том случае, если в результате просрочки исполнения обязательства риэлтором оказание соответствующей услуги для потребителя утратило интерес; в такой ситуации риэлтор будет обязан возместить потребителю вызванные этим убытки (п. 3 ст. 396 ГК; п. 2         ст. 405 ГК).

В соответствии с общим  правилом, сформулированным в ст. 402 ГК РФ, действия работников риэлторской  фирмы, индивидуального предпринимателя по исполнению ими обязательств будут считаться действиями данной риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя, которые, в свою очередь, будут нести ответственность за действия своих работников, повлекшие неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В случаях, когда потребителем риэлторских услуг выступает гражданин, заказывающий (приобретающий) данные услуги для личного потребления, ответственность сторон по рассматриваемому договору будет регламентироваться также нормами Закона РФ «О защите прав потребителей»⁷¹, с учетом специфики и особенностей договора оказания риэлторских услуг. Также важную роль в применении законодательства, регулирующего отношения по оказанию услуг потребителей, играет судебная практика⁷².

Риелтор обязан оказать соответствующие услуги потребителю в срок, установленный договором оказания риелторских услуг. Если услуга не будет оказана потребителю в срок, то в силу п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей потребитель по своему выбору вправе: назначить риэлтору новый срок; поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цепу и потребовать от риэлтора возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за оказание услуги; отказаться от исполнения, договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков; причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Кроме того, при отказе потребителя от исполнения договора риэлтор не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных на оказание услуги, а также платы за оказанную услугу, за исключением случая, если потребитель принял оказанную услугу (п. 4 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков оказания услуги или назначенных потребителем на основании п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей новых сроков риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены оказания услуги. Договором оказания риэлторских услуг может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). При этом сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену оказания услуги⁷³.

В силу п. 1 ст. 29 Закона о  защите прав потребителей, если риэлторские  услуги были оказаны некачественно, т.е. имеются определенные недостатки в оказанных услугах, то потребитель  вправе по своему выбору потребовать: соответствующего уменьшения цены оказанной услуги; возмещения понесенных расходов по устранению недостатков оказанной услуги третьими лицами. Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если обнаруженные недостатки носят существенный характер или не соответствуют условиям договора оказания риэлторских услуг. При этом существенным недостатком услуги является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени⁷⁴.

В соответствии с п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей требования потребителя не подлежат удовлетворению, если риелтор докажет, что нарушение сроков оказания услуг  произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

С экономической точки  зрения ценность услуг большинства  российских агентств недвижимости заключается  в обладании определенной информацией, имеющей коммерческую ценность: о  наличии спроса и предложения  на те или иные объекты недвижимости. Логично в связи с этим, что риелторы должны нести ответственность за предоставляемую потребителям информацию. Однако, в данном случае привлечь риелтора к ответственности удается лишь в редких случаях. Объем возмещения обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой). Так, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212500 руб., из них 20000 руб. - оплата услуг агентства, а 192500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (ч. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20000 руб⁷⁵.

При нарушении своих прав потребитель риелторских услуг помимо имущественных требований вправе потребовать компенсацию морального вреда. Правила компенсации морального вреда установлены в статьях 151, 1099-1101 ГК РФ. "Применительно к ответственности за моральный вред вместо формулы «возмещение вреда», применяемой к ответственности за причинение вреда имуществу, законодатель использует формулу «компенсация вреда», подчеркивая тем самым, что понятие и виды убытков, использованные в ст. 15 ГК РФ, к ответственности за моральный вред не применимы"⁷⁶.

Моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, которые нарушают личные неимущественные права гражданина или посягают на принадлежащие ему иные нематериальные блага. Если вред причинен действиями, нарушающими другие права гражданина, то он подлежит компенсации только в случаях, специально предусмотренных Законом о защите прав потребителей. При этом  в общем случае для возникновения права на компенсацию морального вреда необходимо одновременное наличие следующих четырех условии: претерпевание гражданином морального вреда, то есть физических или нравственных страдании; противоправное действие (бездействие) причиннтеля вреда, нарушающее принадлежащие гражданину неимущественные права или посягающее па принадлежащие гражданину другие нематериальные блага; причинная связь между противоправным действием (бездействием) и моральным вредом: вина причинителя вреда⁷⁷.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный  вред, причиненный потребителю, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Следовательно, потребитель  риелторских услуг вправе требовать компенсации морального вреда лишь при наличии вины (в любой форме) риэлтора-причинителя вреда, которая, в свою очередь, презюмируется. ГК РФ предусматривает единственную форму, в которой суд может взыскать компенсацию с причинителя вреда, - денежную (п. 1 ст. 1101 ГК).

Согласно ст. 151, 1099 ГК РФ размер компенсации морального вреда  гражданину определяется судом. До тех пор, пока суд не определил размер компенсации, этого размера не существует, поскольку законодатель не установил какого-либо денежного эквивалента «единицы страданий», оставив решение вопроса о размере компенсации на усмотрение суда. Законодатель указал лишь некоторые качественные критерии, которые суд обязан учитывать при определении размера компенсации; характер и степень нравственных и физических страданий; степень вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием ответственности за причинение вреда; фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред и иные заслуживающие внимания обстоятельства; индивидуальные особенности потерпевшего; требования разумности и справедливости⁷⁸.

Таким образом, ответственность сторон по договору оказания риелторских услуг наступает на общих основаниях, предусмотренных гл. 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств». Кроме того, в связи с тем, что в большинстве случаях потребителем риелторских услуг выступает гражданин, заказывающий (приобретающий) данные услуги для личного потребления, то в силу вступают нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

                                                   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исторически риелторское дело стало продолжением различных форм посреднических операций, существовавших во все века человеческой цивилизации. Данная деятельность неразрывно связана с недвижимостью, развитием законодательства, касающегося регулирования прав собственности.

Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой -потребители их услуг (клиенты).