Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

Следует отметить, что  проект закона "О риелторской  деятельности в Российской Федерации"³⁹ содержит раздел III, посвященный регулированию риелторской деятельности. В частности предлагается такая редакция нормы закона: саморегулирование профессиональной деятельности риэлторов осуществляется на условиях их объединения в саморегулируемые организации риэлторов (СРО), создаваемые в целях регулирования и контроля деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, являющихся их членами, а также в целях представления и защиты интересов членов СРО. Риэлторы обязаны быть членами СРО риэлторов. До вступления в СРО риэлтор не имеет права заниматься профессиональной деятельностью по оказанию риэлторских услуг.

В России в период лицензирования риелторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риелтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии. В условиях отмены лицензирования риелторской деятельности не предусмотрено нормативного закрепления какой-либо обязанности риелтора по страхованию своей ответственности.

При этом гарантия защиты имущественных прав потребителей риэлторских  услуг в условиях отсутствия полноценного законодательства о риелторской деятельности может быть обеспечена исключительно посредством обязательного страхования гражданской ответственности субъектов, осуществляющих данный вид деятельности, которое должно получить законодательное закрепление. Статья 2 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»⁴⁰ гласит, что страхование представляет отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование профессиональной ответственности преследует две взаимосвязанные задачи. Первая - защита интересов потребителей услуг (заказчиков). Вторая - защита интересов самих исполнителей (обеспечение их финансовой устойчивости, предупреждение банкротства)⁴¹.

В соответствии с действующим  законодательством лицо, причинившее  вред личности, имуществу гражданина или имуществу юридического лица, обязано возместить его в полном объеме. Выполнение подобных обязательств иногда может поставить организацию в трудное финансовое положение, поэтому целью страхования ответственности является защита страхователя от возможных убытков. Поэтому суть страхования профессиональной ответственности заключается в страховой защите лиц против претензий и судебных исков со стороны клиентов и третьих лиц.

Авторы отмечают, что  для России все более реальной альтернативой становится титульное страхование⁴², т.е. страхование риска утраты права собственности, когда из-за противоречий и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Титульное страхование предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие правосубъектности продавца, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т.д. Как отмечает Н. Ермаков, участники рынка недвижимости, справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности - страхования титула. Поэтому не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риелторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика⁴³.

Следовательно, данный вид страхования направлен на предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи недвижимости или иметь место ранее.

С учетом изложенного, можно  констатировать, что вопрос профессиональной ответственности риелтора перед  клиентом должен представлять собой  не только теоретическую концепцию, но и нормативно-правовое предписание. "Парадоксально, но "безответственность" риелтора отчасти объясняется отсутствием финансовых гарантий для него самого: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, неизбежно повлечет разорение и банкротство не только риелторов-одиночек, но и крупных агентств недвижимости"⁴⁴.

Таким образом, с начала 1990-х годов, когда стал складываться рынок недвижимости в нашей стране, государство стремилось упорядочить правоотношения, возникающие в связи с переходом прав на недвижимое имущество, для чего были приняты нормативные правовые акты, регулирующие и упорядочивающие деятельность риелторов. Здесь можно говорить о том, что определенный опыт в законодательном регулировании риелторской деятельности в нашей стране уже сложился и может быть использован в дальнейшем.

Потребность в регламентации рассматриваемых отношений заставила общественные объединения риелторов разрабатывать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодекса этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности. Система добровольной сертификации риелторских услуг осуществляет лишь минимальную защиту интересов потребителей данных услуг, и об этом говорят сами риелторы.

Специфика риелтоских услуг, связанной с риском нанесения  вреда клиентам, имеющие место случаи мошенничества на рынке недвижимости - все это свидетельствует о необходимости специальной законодательной регламентации риелторской деятельности.

Глава II. Договорные основы риелторской деятельности

2.1. Понятие  и виды договора на оказание  риелторских услуг

В настоящее время заключение договора на оказание риелторских услуг обусловлено особенностями законодательного регулирования договоров возмездного оказания услуг, нашедшего отражение в главе 39 ГК РФ (общее правовое регулирование).

Правовое значение главы 39 ГК РФ  состоит в том, что она  рассчитана на обязательственные правоотношения, отвечающие признакам, предусмотренным  в ст. 779 ГК РФ, которые еще не выделились в самостоятельные типы договоров возмездного оказания услуг, т.е. такие, которые можно назвать не поименованными в ГК РФ. Речь идет об услугах связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услугах, услугах по обучению, туристическому обслуживанию. Данный перечень не является исчерпывающим, и его можно расширять до бесконечности из-за огромного количества используемых в гражданском обороте услуг. Так, не попали в него банковские и биржевые услуги, услуги по рекламе, самые разнообразные бытовые, финансовые, правовые услуги, а также риелторские услуги. Это потребовало обеспечить, не выходя за рамки главы 39 ГК РФ, и специальное регулирование указанных обязательств при сохранении безусловного приоритета норм данной главы⁴⁵.

По мнению Е.В. Накушновой, "при всей специфике договорных обязательств возмездного оказания услуг они все же близки к договору подряда, что учитывается в ст. 783 ГК РФ, которая предусматривает распространение на соответствующие отношения в определенной части правил, содержащихся в главе 37 ГК РФ. Это общие положения о подряде (статьи 702 - 729), а также положения, включенные в параграф, посвященный бытовому подряду (статьи 730 -739). Указанные нормы применяются к возмездному оказанию услуг лишь субсидиарно. В этой связи законодатель счел необходимым специально оговорить в ст. 783 ГК РФ невозможность распространения указанных норм главы 37 ГК РФ в случаях, когда они вступают в противоречие со статьями главы 39 ГК РФ и особенностями предмета договора возмездного оказания услуг. При этом статьи параграфа, посвященного бытовому подряду, могут применяться только тогда, когда заказчик обращается за услугами, предназначенными удовлетворить его бытовые или другие личные потребности"⁴⁶.

А. А. Батяев указывает, что  договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риелторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо»⁴⁷.

Таким образом, с учетом вышеизложенного анализа понятий "риелторская деятельность", "риелторские услуги", "договор возмездного оказания услуг" можно заключить, что "по договору оказания риелторских услуг исполнитель (риелтор) обязуется по заданию заказчика (потребителя) оказать услуги (осуществить деятельность в качестве агента или поверенного, в качестве комиссионера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, по доверительному управлению недвижимым имуществом, по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных действий, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества), при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, а заказчик (потребитель) - обязуется оплатить эти услуги".

Варианты договоров  по оформлению данной риелторской услуги изобилуют разнообразием написания  и предлагаются клиентам под разными названиями, например, "об оказании риелторских услуг", "о посреднических услугах при продаже жилого помещения", "об оказании информационно-аналитических услуг на рынке недвижимости", "партнерское соглашение"⁴⁸.

Рассмотрим варианты договоров, соответствующие основным видам риелторских услуг.

Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1          ст. 1005 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский  договор входит в состав самой  большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии⁴⁹. Применительно к риелторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском  праве преследует цель достаточно четкого  правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если агент (риелторская  фирма) по данному договору действует  от собственного имени, то она становится стороной сделок, заключенных ею с  третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого агентство недвижимости совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риелторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же риелторская  фирма по условиям заключенного с  принципалом (клиентом) договора действует  от его имени, права и обязанности  по заключенным агентом (риелторской  фирмой) с третьими лицами сделкам  возникают сразу непосредственно  у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений. В обоих случаях предметом агентского договора становится совершение не только юридических действий (и тем более не только сделок, как в договоре комиссии), но и "иных", т.е. фактических, действий⁵⁰.

Агентский договор может  предусматривать возложение на риелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риелтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.