Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

 

Допущено к защите в ГАК Заведующий кафедрой гражданского права и процесса канд. юрид. наук, доцент ___________И.В. Тордия __________________2013

 

 

                                                   

 

 

 

 

 

 ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

 

 

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ. ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ.

 

 

 

Выполнил 

студент 3 курса

заочной формы обучения                                                  А.Ю. Чинахов

 

 

Научный руководитель

доктор юридических  наук, профессор                                       М.Ф. Лукьяненко

 

 

Рецензент 

Юрист                                                                                               О.Г. Коваленко

 

 

 

 

 

Тюмень 2013

 

 

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса

ИГиП ТюмГУ 

по специальности «Юриспруденция»

специализация «Гражданско-правовая»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Защита в ГАК

протокол от _________№___

оценка ________________

 

 

                                                              СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение______________________________________________________ 3

Глава I. Риелторская деятельность в Российской Федерации___________ 6

1. Источники риелторской деятельности и основные понятия___ 6
2. Понятие и признаки риэлторской деятельности____________ 14
3. Нормативно-правовая база, регулирующая риелторскую

деятельность  в Российской Федерации___________________  22

Глава II. Договорные основы риелторской деятельности_____________   31

2.1. Понятие и виды договора на оказание риелторских услуг____  31

2.2. Условия договора  на оказание риелторских услуг__________   39

2.3. Права и обязанности сторон по договору об оказании

риелторских услуг________________________________________   45

2.4. Ответственность сторон  по договору об оказании

риелторских услуг________________________________________   52

Заключение___________________________________________________   61

Список использованных источников___________________________   68 -72

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время  развитие отечественной экономики  характеризуется стремительным  расширением сферы услуг, которая очень привлекательна для предпринимателей, т. к. в целом не требует значительного стартового капитала, а отсутствие конкурентного рынка определенных видов услуг позволяет получить сверхприбыли.

Обязательственные отношения  по возмездному оказанию услуг заняли прочное место в гражданском обороте современной России, не составляют в этом исключение и обязательства по оказанию риелторских услуг на рынке недвижимости.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. На сегодняшний день рынок оборота объектов недвижимости весьма велик и продолжает развиваться и совершенствоваться.

За последнее десятилетие  в России сформировалась довольно значительная по численности корпорация профессиональных посредников на рынке недвижимости - риэлторов, специализирующихся на таком виде предпринимательской деятельности, который заключается в предоставлении услуг по поиску вариантов по сделкам с недвижимостью (договоры купли-продажи, найма, аренды и пр.), оценке объекта недвижимости, юридическому сопровождению сделки, оформлению правоустанавливающих документов и т.д.

Безусловно, деятельность профессиональных субъектов рынка недвижимости - риэлторов необходима, т.к. позволяет участникам гражданского оборота, экономя время и средства, получать разнообразные услуги, касающиеся операций с недвижимым имуществом. Но при этом данная деятельность, равно как и любая другая профессиональная предпринимательская деятельность, должна четко и детально регулироваться государством. Эффективное законодательное регулирование договорных отношений между риэлторами и их клиентами позволит не только оградить участников сделок с недвижимым имуществом от мошеннических действий, но и гарантировать получение ими действительно профессиональных и качественных услуг.

Договорные обязательства по оказанию риелторских услуг занимают все более заметное место в системе обязательственных отношений, но при этом, с правовой точки зрения остаются неурегулированным в действующем законодательстве: в Гражданском кодексе РФ договор оказания риелторских услуг вообще не выделен как таковой, отсутствует легальное определение данного договора, а риелторские услуги никак не урегулированы на уровне специального законодательства. Это делает практически невозможным осуществление действенного контроля за риелторами. Подобная ситуация приводит к тому, что потребители риелторских услуг на рынке недвижимости оказываются фактически не защищенными: от действий недобросовестных риэлторов, а сама риелторская деятельность полностью выходит из сферы правового регулирования государства. Последствия-этого всем хорошо известны - криминализация рынка недвижимости, рост числа так называемых «серых» риэлторов, мошенничество с жильем и т.д.

Вышеуказанные обстоятельства осознаются теоретиками и практиками и являются объектом рассмотрения и  критики на страницах юридической  литературы. Можно назвать таких  авторов как А.А. Батяев, М.В. Кратенко, Т.К. Хомухина, Е.В. Накушнова, Л.Б. Ситдикова,  Е.С. Петрова и др.

Таким образом, актуальность темы представляемой работы "Правовое регулирование оказания риелторских услуг. Договор на оказание риелторских услуг" обосновывается следующими проблемными аспектами:

-  выявлением особенностей риэлторской деятельности, определением видов риэлторских услуг;

- созданием правового  понятийного аппарата, определяющего  отношения в сфере риелторской деятельности;

- установлением форм, способов правового регулирования риелторской деятельности и контроля за осуществлением данной деятельности;

- выявлением предмета, особенностей договора оказания риелторских услуг, определением содержания данного договора;

- установлением способов, средств защиты имущественных  интересов риэлторов и потребителей риелторских услуг.

Настоящая  работа состоит  из двух глав.

В первой главе я представила  возникновение и развитие риелторской  деятельности в историческом аспекте; выявила признаки риелторской деятельности, дала понятие последней; проанализировала состояние гражданско-правового регулирования отношений по оказанию риелторских услуг.

Вторая глава работы посвящена вопросам договорных основ  оказания риеторских услуг:  дано понятие договора в сфере оказания риелторских услуг, определены условия, права и обязанности сторон данного договора, рассмотрена ответственность сторон данного договора.

В тексте работы содержатся извлечения из судебных решений, позволяющие  наглядно отразить изложенное в работе.

Для написания работы я опиралась на нормы действующего законодательства, работы авторов, издаваемые в периодической печати, монографии современных ученых, а также диссертационные работы.

 

 

Глава I. Риелторская деятельность в Российской Федерации

 

1.1. Источники  риелторской деятельности и основные понятия

Как известно риелтор (Reality) - английское слово - недвижимое имущество. Непосредственно термин "риелтор" появился в США в XX веке и означает "агент по продаже недвижимости". Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Данный термин используется и в других англоязычных странах, например, Англия, Индия. Вместе с тем "в США специалистов по недвижимости называют «брокерами». Брокерские конторы по продаже земли, золотых приисков, домов, особняков и т.д. существовали 200 лет назад и действуют сегодня без всяких изменений в названии и терминологии. В Америке можно встретить «брокерскую фирму», основанную еще в 18 веке"¹. С английского языка слово «брокер» и переводится как «посредник». Вначале этот термин употребляли лишь на Лондонской товарной бирже, открывшейся в 1566 г.

Однако в мире существует еще одно хорошо знакомое и популярное слово, а именно маклер - (по-немецки makler) - лицо, профессионально занимающееся в сфере недвижимости куплей, продажей и арендой земли, домов, квартир и оказывающее посреднические услуги при заключении торговых и биржевых сделок. В России маклер имеет свою историю.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII в. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. Слово "маклер" впервые появилось в России благодаря реформам Петра I. В 1717 году в составе Коммерц-Коллегии была учреждена должность гофмаклера - высшего государственного чиновника, ведавшего покупкой и продажей казенных товаров. В народе таких лиц стали именовать "торговыми сводниками".

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 г.) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов². До Великой Октябрьской социалистической революции 1917 года маклерами считались образованные люди, занятые посредническими услугами и операциями по ценным бумагам, торговым сделкам по купле-продаже земли, земельных угодий, сырьевых ресурсов. Маклеров нанимали зажиточные помещики и купцы для ведения переговоров, оформления и проверки наиболее крупных сделок во всех сферах рыночной деятельности.

Развитие капитализма  в России в конце 19 и начале 20-го века способствовало созданию крупных  синдикатов, артелей, банков. Богатые  магнаты, промышленники не могли обойтись без маклерских услуг. Маклеров использовали там, где обращались большие деньги, векселя и акции. Тогда же появились маклерские конторы, которые проводили операции с недвижимостью в Москве и других городах империи. Начиная с 1903 года, начал выходить «Московский квартирный и справочный вестник» с периодичностью два раза в неделю. Печатались объявления маклерских контор или маклериата: списки свободных квартир, домов, дач, торговых помещений, цены за услуги и многое другое.

Наиболее часто маклеры  прибегали к такому содержанию объявления: «выгодно продадим имение, дом, дачу, а также променяем на другое имущество по желанию продавца». Далее перечислялись другие услуги маклерской конторы. Частыми клиентами тогдашних маклеров были так называемые «биржевики», т.е. работники множества биржевых артелей. Рынок недвижимости был наиболее цивилизованным и перспективным.

После Октябрьской революции  все изменилось. Россия совершила переворот, и после победы большевиков-коммунистов стала единственной страной в мире, где была полностью уничтожена частная собственность и ликвидированы все достижения и структуры рыночного хозяйства. Перестали существовать известные и крупнейшие в мире русские зерновые, нефтяные, сельскохозяйственные артели, биржи, синдикаты, были закрыты все ярмарки по недвижимости, исчезли легально действующие маклерские конторы. На долгие десятилетия установилась жестокая диктатура государства практически на все: от информации и печати, до частного предпринимательства. Земля, дома, фабрики, заводы перестали быть товаром и потеряли свою истинную ценность, стоимость. Свободный рынок принудительно был заменен жестким режимом распределения. В СССР вообще не могло быть и речи о купле-продаже квартиры или о частной собственности.

Практически до конца 80-х  годов 20-го века граждане СССР понятия не имели о ценных бумагах, векселях, акциях, слышать не слышали о таких понятиях как брокер, дилер, менеджер. Эти слова были абсолютно чужды и незнакомы советскому человеку. Единственный, кто сохранил свое лицо в условиях коммунистического режима, был маклер (не официально, но всенародно).

Дело в том, что постепенно в русском понятии (однозначно советскому определению) слово маклер приобрело конкретное и четкое значение, связанное преимущественно и однозначно с решением жилищных проблем граждан. Маклер, было ясно каждому, - это человек, занимающийся услугами по обмену или найму жилья (квартиры, комнаты, дома, дачи). Официально в СССР разрешались только обмены жилья. Купля или продажа недвижимости были исключены из официальной хозяйственной деятельности. Многие люди, семьи не в состоянии были самостоятельно решать свои жилищные проблемы даже путем обычного обмена. В условиях отсутствия рынка жилья, ограниченной информации, строгих запретов и секретности просто не представлялось возможным найти нужный вариант.

Маклеру приходилось  работать нелегально и в тяжелейших условиях, постоянно скрываясь от советских партийных органов. Государство его не признавало, а единственным источником информации в этой сфере была лишь одна газета - «Бюллетень по обмену жилой площади, издаваемая Городским бюро обмена. Здесь же находилась единственная и самая большая картотека обменных вариантов. В банке данных Городского бюро обмена можно было найти предложения по всей стране, от Прибалтики до Закавказья, в том числе по г. Москве. Однако некоторые люди, опасаясь разных последствий того времени, сами не давали объявления, а пользовались картотекой для поиска удобного варианта и не всегда его находи ли. Потом они обращались к маклеру.

Опытный маклер безусловно знал больше и пользовался также другой информацией, недоступной для многих клиентов. Помогали знакомые из других городов и регионов, выручали личные связи в обменных бюро, ЖЭКах, РЭУ, опросы жильцов и т.п. Но порою, даже после того, как маклер с большим трудом находил нужный вариант для обмена, возникали другие проблемы. Нужно было собрать кучу всяких разрешительных справок и бумаг, начиная от комсомольской или партийной характеристики на своего клиента, до ходатайства высокопоставленных чиновников.

Среди маклеров того времени были великие мастера. Некоторые квартирные гиганты составляли цепочку обмена до 7-10 вариантов и быстро обеспечивали четкое исполнение. Благодаря умелым действиям маклеров того времени, десятки тысяч советских семей и граждан смогли решить свои жилищные проблемы.