Правовое регулирование оказания риэлторских услуг. Договор на оказание риэлторских услуг

Во времена  перестройки 1985-1991 гг. ничего не изменилось. Маклер оставался в тени и продолжал свою деятельность нелегально. Юридический статус и общественное признание маклер приобрел лишь в начале 90-х годов, с началом приватизации жилищного фонда и реформированием экономики. Именно бесплатная передача в собственность граждан России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда"³ породила рынок недвижимости и соответственно востребовала необходимость оказания специалистами-посредниками услуг по распоряжению недвижимым имуществом.

По предложению Американской Национальной Ассоциации Маклеров в России приняли звание «риелтор»⁴.

К этому моменту в мировой практике различали два варианта лицензирования предпринимательской и риелторской деятельности:  Европейский вариант (Германия, Франция, Италия, фактически все страны Европы, кроме Англии);  Американский вариант (США, Канада, Англия).

Европейский вариант лицензирования не требует специального разрешения на ту или иную деятельность; главное - это наличие соответствующего документа (диплома, удостоверения, сертификата) о профессии и специальности и необходимость регистрации своей деятельности. Виды лицензируемой деятельности по европейскому варианту немногочисленны, и выдача лицензий производится в очень короткие сроки (в некоторых случаях после обычного собеседования и проверки представленных документов).

Американский вариант лицензирования - довольно сложный и распространялся почти на все виды предпринимательской деятельности. В риелторской деятельности по американскому варианту лицензированию подлежали все брокеры, а также руководители фирм и ответственные менеджеры⁵.

Первое решение по вопросу лицензирования риелторской деятельности в России было принято в Москве. Правительство Москвы приняло постановление № 885 от 04.10.1994г. «О лицензировании риэлтерской деятельности (совершения операций с жилыми помещениями) в г. Москве». Для получения лицензии независимо от профессионализма, специальности или образования все лицензиаты обязаны были пройти специальный курс обучения в Центре Содействия жилищной реформе при Департаменте муниципального жилья

К началу лицензирования в 1994 году в Москве риелторской деятельностью занимались свыше 4 тысяч фирм и более десятка тысяч частных (индивидуальных) маклеров. Лицензии выдавались наиболее крупным и уже утвердившимся фирмам. Гораздо сложнее стало работать частному (индивидуальному) риелтору. Многие из них вынуждены были уйти с рынка недвижимости или же наняться в лицензированные фирмы рядовым сотрудником (агентом по недвижимости).

Следует отметить, что  главным документом в лицензировании риелторской деятельности в России являлось постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 года № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риелтерской деятельности»⁶, которое утратило силу в 2002 году. В Положении было дано первоначальное определение риелторской деятельности: деятельность на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и  за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (п. 2).

Данное Положение определяло порядок и условия выдачи юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы, а также физическим лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателям), лицензий на осуществление риэлтерской деятельности.

Таким образом, лицензия стала выдаваться не только юридическим лицам, но и частному (индивидуальному) риелтору, или скажем точнее: любому физическому лицу. Однако квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты: 

1) руководителей или  их заместителей; 

2) руководителей структурных  подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риелторской деятельности; 

3) сотрудников, которые  непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г. № 88 "Об утверждении Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность"⁷). 

К аттестации допускались  лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риелторской деятельности. 

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риелторской организации и специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риелторской деятельности.

В самом постановлении  виды деятельности, по которым должна быть выдана лицензия, не указывались, а также отсутствовали понятия «риелтор», «агент» или «брокер». Также не требовалось иметь стаж работы по данной специальности.

Через год после выхода Постановления № 1470 в Москве как  субъекте РФ было принято новое «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности» (№ 799 от 18 ноября 1997 года), характеризуемое тем, что:

1. Появились специалисты рынка недвижимости: брокер, агент, управляющий.

2. Определены три вида риелторской деятельности, подлежащие лицензированию:

а) посредничество в сделках  по купле, продаже, мене, аренде недвижимого  имущества;

б) управление недвижимым имуществом по договору с собственником этого имущества;

в) заключение договоров  ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих  отчуждение недвижимого имущества.

После вступления в силу федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности»⁸  риелторская деятельность в России с 2002 года вышла из списка лицензированных. Касаясь данного вопроса исследователь Д.В. Петелин отмечал, что "...тенденция к постепенной отмене лицензирования в отношении многих видов деятельности как процесс либерализации экономической деятельности в целом следует рассматривать положительно"⁹.

Таким образом, исторически  риелторское дело стало продолжением различных форм посреднических операций, существовавших во все века человеческой цивилизации.

Сегодня стабильность работы риелтора обеспечивается самим рынком. Растет благосостояние населения, люди стремятся к улучшению жилищных условий, стремятся вложить деньги во что-то надежное, чем являются квартиры и дома.

Механизм государственной  регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствуют спросу на услуги риелторов и развитию риелторской деятельности.

1.2. Понятие  и признаки риелторской деятельности

По общему правилу  риелторская деятельность на рынке недвижимости включает операции с жилыми помещениями, операции с нежилыми помещениями, операции с земельными участками. Операции с жилыми помещениями включают в себя продажу жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе; деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции; заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием; оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений; деятельность по сдаче в наем жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Операции с нежилыми помещениями включают продажу нежилых помещений с аукционов и па конкурсной основе; куплю-продажу; обмен; дарение; мену нежилых помещений; сдачу в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Операции с земельными участками - сдача в аренду земельных участков, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц¹⁰.

Профессиональными участниками  рынка недвижимости в соответствии с профессиональными стандартами  считаются юридическое лицо и  индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью. Кроме того, стандарты выделяют квалифицированных профессиональных участников рынка недвижимости, которые прошли процедуру аккредитации и получили документ, подтверждающий соответствие их деятельности законодательству РФ; высокое качество оказываемых услуг и профессионализм¹¹.

В качестве потребителей риелторских услуг выступают физические и юридические лица, заключившие с риелтором (риелторской фирмой, индивидуальным предпринимателем) договор на оказание соответствующих услуг. Под клиентом понимается продавец и/или покупатель, вступивший с риэлтором в договорные отношения. Покупатель (арендатор, наниматель) - это лицо, заинтересованное в приобретении права собственности или иных вещных прав на недвижимое имущество (аренда, наем) и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором. Продавец (арендодатель, наймодатель) - лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права и для этой цели вступившее в договорные отношения с риэлтором.

Сущность предпринимательской деятельности риелторов состоит в основном в оказании посреднических (услуги при купле-продаже, аренде недвижимого имущества) и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости. Отсюда не является риэлторской деятельность должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости в соответствии с законодательством РФ, а также лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с решениями органов государственной власти¹².

По мнению А.А. Батяева "риелторская деятельность представляет собой предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, осуществляемую самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с непринадлежащими им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это и деятельность по оказанию прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое)"¹³.

Таким образом, участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой -потребители их услуг (клиенты).

В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским  услугам можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве агента  или поверенного;

2) в качестве брокера;

3) в качестве дилера;

4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли  недвижимым имуществом;

6)   по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью  последующей   их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.

В перечне присутствуют довольно разнородные услуги, что можно было бы оправдать широким профилем риелторской деятельности. Однако практика, при которой на законодательном уровне не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть "немного" адвокатом, "немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и т.д., представляется малоперспективной¹⁴.

По мнению Е.В. Накушновой, "коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим риэлторскую деятельность, необходимо предоставить также возможность осуществлять рекламную и издательскую деятельность на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством. Реклама риэлтора - реклама, распространение которой не противоречит действующему законодательству, в которой однозначно определен профессиональный статус риэлтора, описаны виды предоставляемых услуг, и адресованная всем потенциальный клиентам"¹⁵.

Современный риелтор - профессиональный субъект на рынке недвижимости, представляющем собой совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых выступают объекты недвижимого имущества и права на них. В качестве объекта недвижимости выступает недвижимое имущество, права на которое отчуждаются, зарегистрированное в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На рынке недвижимости субъектов, оказывающих риелторские услуги, также называют брокерами, агентами, дилерами.