Общая характеристика обеспечения возвратности кредита

В случае передачи банку имущества в залог, а также обращения взыскания на предмет залога банк часто сталкивается с задачей его оценки, т.е. определением вида и размера стоимости, по которой этот объект можно продать с учетом интересов каждой из сторон залоговых отношений.

Виды стоимостей, которые применяются в практике оценки, определены в двух документах, которые регламентируют деятельность оценщиков:

А) “Международные стандарты оценки” (МСО), утвержденные Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества:

Б) “Нормы профессиональной деятельности оценщика”, утвержденные Казахстанским обществом оценщиков (УТО).

Эти документы являются обязательными для руководства при проведении процедуры независимой оценки экспертами-профессионалами в Казахстана.

В соответствие с МСО стоимость является экономическим понятием, которое устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость - это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствие с выбранными критериями определения стоимости.

В соответствии с нормами УТО:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть разумно длительным. Таким образом, оценка по рыночной стоимости приемлема только при наличии условий честного соглашения и разумно длительного периода реализации объекта.

Разумно длительный период реализации объекта - это период реализации объекта при условии, что он предложен по рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо длительным с точки зрения типичного продавца активов данного вида.

Основными общепризнанными в мировой практике методами оценки являются:

Метод затрат

Метод аналогов продаж

Метод доходности [14].

Метод затрат - используется при определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его износа. Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее существует много случаев, когда целесообразным является применение данного метода (например, при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов имущества, разделе имущества в судебном порядке между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и др.).

Стоимость замещения - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и т.д.

Восстановительная стоимость - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения из таких же материалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения.

Затратный подход базируется на трех методах:

Метод единичных показателей или сравнительной единицы - основан на сравнении стоимости единицы площади (объема) оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади (объема) подобного типового сооружения с последующей корректировкой соответственно условиям рынка и физических отличий;

Поэлементный метод (разбивки) - стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д., причем стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы прямых и непрямых затрат, которые необходимы для формирования единичного объема;

Метод количественного анализа (сметный) - самый точный и при этом наиболее трудоемкий. Данный метод основан на абсолютно точном определении всех позиций, которые имеют отношение к строительству сооружения и включает все затраты на строительство нового сооружения, которые предусмотрены проектно-сметной документацией.

Общий порядок расчетов затратным методом следующий:

Проводится анализ структуры объекта, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет проводиться дифференцировано различными методами;

Осуществляется выбор соответствующего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта, и выполняются необходимые расчеты;

Определяется реальный износ компонента объекта;

Проводится расчет остаточных стоимостей компонентов и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта.

Остаточную стоимость на дату оценки определяют путем вычитания от стоимости величины накопленного износа (физического, морального, экономического).

Метод аналогов продаж - используется при оценке рыночной стоимости объекта, исходя из данных о недавно реализованных сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответствие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.

При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят

поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами. К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка, местонахождение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и т. п.

Этапы оценки с использованием сравнительного подхода:

Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с объектами-аналогами на данном рынке; определение сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по своим функциям и параметрам

Проверка информации обоснованности цен (установление фактов - не находилась ли любая из сторон сделки в затруднительных обстоятельствах, обладали ли обе стороны типовой для данного рынка информацией и поступали ли рационально, соответствовали ли оплата или финансирование сделки нормальным рыночным условиям)

Изменяющийся во времени денежный поток от эксплуатации или чистый доход от владения собственностью, который получает инвестор в виде дивидендов, арендной платы и т. п [15].

Метод прямой капитализации - используется при условии неизменности доходов во времени. Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

С = Д / К ,

где: С - стоимость имущества

Д - доход от владения имуществом или от его эксплуатации;

К - коэффициент (ставка) капитализации.

В зависимости от характера объекта и условий оценки коэффициент капитализации определяется следующими методами:

- метод суммирования (кумулятивный  метод), согласно которому коэффициент  определяется как сумма процентной (без рисковой) ставки и ставок (премий) за риск инвестиций в  конкретное предприятие, связанных  с ликвидностью объекта оценки, специфическими рисками присущими  данному объекту (форма инвестиций, структура капитала - соотношение  собственных и заемных средств, товарная и территориальная диверсификация, уровень менеджмента и прочие  риски, связанные с характером  деятельности предприятия). При этом, сейчас в Казахстану безрисковую ставку рассчитывают исходя из средней ставки по долгосрочным валютным депозитам для юридических лиц в наиболее стабильных банках, сумма которых соизмерима с возможной стоимостью объекта оценки, “очищенной” от возможной инфляции. Риски определяются оценщиками, как правило, методом экспертных оценок и колеблются в пределах 0 - 5 % каждый. В целом, на рынке недвижимости в Казахстану, в зависимости от степени привлекательности недвижимости, выделяют следующие группы объектов с соответствующими ставками капитализации:

Особо привлекательная недвижимость - 20 - 25%

Средне привлекательная недвижимость - 25 - 28%

Непривлекательные объекты - 28 - 32%

- метод анализа данных  рынка, согласно которому коэффициент  капитализации определяется, как  среднее значение расчетных величин  отношения чистого операционного  дохода полученного от эксплуатации  объекта-аналога к его стоимости

- метод связанных инвестиций, который используется для составных  частей недвижимости (как земли, так и имущества, размещенного  на ней). Коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенный  показатель по формуле:

К = Уз х Кз + Уи х Ки

в случае если прогнозируется непрерывный (бесконечный) и постоянный во времени поток доходов ставка капитализации равна ставке дисконта

Кредитный риск измеряется следующими показателями :

Коэффициент качества активов :

К1 = Убытки по ссудам

Средний размер задолженности по ссудам

К2 = Убытки по ссудам

Общая сумма ссуд

Международная банковская практика свидетельствует о том, что банки не должны предоставлять кредиты одному заемщику в сумме, превышающей 25 % собственного капитала банка.

Выбор конкретного метода оценки зависит от вида объекта оценки ее цели. Во многих случаях расчета стоимости имущества пользуются несколькими методами, поскольку каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом при получении различных результатов необходимо их согласовать, т.е. определить стоимость, отдавая предпочтение тому или иному методу [16].

Таким образом, под формой обеспечения возвратности кредита, следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использовании, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника. К формам обеспечения возвратности кредита относится: залог имущества и прав; уступка требований и прав; передача прав собственности; гарантия и поручительства; страхование.

 

 

 

2. Особенности обеспечения возвратности кредита в банках РК

 

             2.1 Экономическая характеристика  банка

 

АО «Цеснабанк» - единственный коммерческий банк Казахстана с головным офисом в г. Астане.  Цеснабанк был основан в 1992 году в г. Целиноград. За 20 лет Банк стал узнаваемым, стабильным, динамично развивающимся финансовым институтом. С момента основания Банк придерживается принципов универсальности и эффективности, удовлетворяя индивидуальные потребности каждого клиента в широком спектре банковских услуг. Заслуженную репутацию надѐжного и устойчивого финансового учреждения признали как клиенты банка в Казахстане, так и его партнѐры за рубежом.

Цеснабанк обеспечивает доступность и достоверность информации для потенциальных инвесторов, клиентов и других заинтересованных лиц.

Дальнейшую стратегию развития Банк видит в сохранении устойчивых позиций на финансовом рынке, а также постоянного повышения качества предоставляемых услуг и обслуживания клиентов. Придерживаясь принципов универсальности, Банк оказывает высококачественные банковские услуги, в числе которых открытие и обслуживание текущих счетов, международных пластиковых карт VISA, открытие и ведение срочных вкладов, кредитование физических и юридических лиц, продажа дорожных чеков American Express, быстрые денежные переводы как по Казахстану, так и по всему миру.

В настоящее время филиальная сеть Банка представлена 20 филиалами и более 100 пунктами обслуживания клиентов в областных и региональных центрах Казахстана.  Сейчас в Банке обслуживается около 100 000 частных лиц и свыше 15 000 корпоративных клиентов и клиентов малого и среднего бизнеса.

Цеснабанк является: членом Казахстанской Фондовой Биржи, имеет лицензию брокера-дилера 1 категории; первичным агентом Министерства Финансов и Нацбанка РК; участником межбанковской системы перевода денег (МСПД) и системы розничных переводов (клиринг); участником Казахстанского Фонда гарантирования (страхования) вкладов физических лиц; участником Казахстанского Фонда гарантирования ипотечных кредитов; членом Ассоциации Финансистов Казахстана; членом Ассоциации Банков РК; членом Ассоциации налогоплательщиков Казахстана; одним из учредителей Первого Кредитного Бюро.

Сведения о наличии рейтингов от международных и/или отечественных рейтинговых агентств, присвоенных эмитенту и/или его ценным бумагам.

Standard & Poor`s Кредитный рейтинг контрагента: B/C

Рейтинг депозитных сертификатов: B/C

Прогноз: Негативный

Рейтинг по национальной шкале: kzBB

Рейтинг облигаций третьего выпуска в пределах второй облигационной программы (НИН KZP03Y03C363) TSBNb9 : В

АО «Рейтинговое агентство РФЦА»

Долгосрочный рейтинг долговых обязательств второго и четвертого выпуска субординированных облигаций (НИН KZP02Y07C366, НИН KZP04Y07C362 ) TSBNb8, TSBNb10 в пределах второй облигационной программы, первого,второго и третьего выпусков субординированных облигаций (НИН KZP01Y07Е083, НИН KZP02Y07Е081, НИН KZP03Y07Е089) TSBNb11, TSBNb12, TSBNb13 в пределах третьей облигационной программы:: ВВВ2

Краткосрочный рейтинг: Р2

Прогноз: Стабильный

На сегодняшний день Цеснабанк стал единственным казахстанским банком без государственного участия, в отношении которого агентство Standard & Poor’s предприняло позитивные рейтинговые действия в текущих рыночных условиях, и единственным банком без государственного участия со стабильным прогнозом по рейтингам S&P (прогнозы S&P по рейтингам других казахстанских банков являются негативными).