Ипотечное кредитование

 

 

 

 

 

Продолжение таблицы 5.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 11-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» в ред. от 29.06.2012г.	Определяет возможность инвестирования в ипотечные ценные бумаги
Федеральный закон №39-ФЗ от 22 апреля 1996г. (в ред. от 29.12.2012г.) «О рынке ценных бумаг»	Созданы правовые основы для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, закрепленных в ГК РФ, т.е. залогом, поручительством и т.д., в том числе и облигаций, обеспеченных залогом имущества. При этом в качестве обеспечения может выступать как недвижимое имущество, так и ценные бумаги, в частности, закладные
Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. от 05.04.2013г.)	Установлены принципы и отношения, связанные с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства
Налоговый кодекс РФ №117-ФЗ от 29 декабря 2000г. (в ред. от 25.12.2012г.)	Определены налоговые льготы для участников ипотечного кредитования
Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ от 29 декабря 2004г. (в ред. от 05.04.2013г.)	Определяет нормативы обеспеченности площадью жилого помещения одного человека, регламентирует порядок проведения различных процедур с недвижимостью в залоге
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»	Определена возможность применения материнского капитала на погашения действующих ипотечных кредитов с момента рождения второго и последующих детей
Федеральный закон «Об ипотечный ценных бумагах» №152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. (в ред. от 29.12.2012г.)	Определяет порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг

 

В Российской Федерации законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию РФ (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности; ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387,488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.[1]

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданных под залог недвижимости. В данном Законе определены основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой; основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотечного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

•  снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием, на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;

•  создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;

•  формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.

Во время своей деятельности анализируемый банк, КБ «Москоммерцбанк» ОАО, во время проведения операций связанные с ипотечным кредитованием опирается на законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации. В частности Банк выписывает справки о выплаченных процентах и выплаченном основном долге для клиентов Банка, которые подали заявлении на получение данных справок. Так же Банк производит списания по заявлению клиентов материнского капитала в счет основного долга по ипотечному кредиту. Данное списание производится путем предоставления справки в Пенсионный фонд Российской Федерации от Банка. В данной справке отраженны основные данные по кредиту, заемщику и Банку, и так же указан номер счета на который Пенсионный фонд перечисляет денежные средства, а Банк списывает данные средства. Таким образом КБ «Москоммерцбанк» ОАО, на Налоговый кодекс и на Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Так же в своей деятельности по ипотечному кредитованию Банк опирается на Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. От 06.12.2011). В данном законе определена сущность ипотеки. Согласно статье 5 по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[9]

КБ «Москоммерцбанк» ОАО, кредитует квартиры, которые находятся на вторичном рынке жилья. Ипотечные кредиты в КБ «Москоммерцбанк» ОАО удостоверены закладной.  Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой[9]. 

Закладная содержит:

1. слово "закладная", включенное в название документа;
2. имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3. имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9. подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;
11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12. подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13. сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;
14. указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

Есть ли проблемы процесса ипотечного кредитования?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческих банках Российской Федерации

3.1.Основные  направления совершенствования  ипотечного кредитования в коммерческих  банках Российской Федерации.

 

Планируемое банками предложение ипотечных кредитов населению существенно отстает от потенциальных возможностей банков. Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий.

  Только при формировании благоприятного  режима для развития рынка  ипотечных ценных бумаг предложение ипотечных жилищных кредитов сможет полностью удовлетворить спрос домохозяйств на них. Рейтинг самых ипотечных банков можно посмотреть в таблице 6.

В 2013 году россияне могут получить в банках более 700 млрд рублей кредитов на проведение различных операций на рынке жилья, включая ипотечные кредиты. Данный показатель меньше, чем в предыдущем году. Снижение будет зависеть в  основном от ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры может сократиться в три раза.

Естественно рынок жилищного кредитования не ограничивается только операциями по покупке новых квартир. Такие кредиты применяются и при улучшении жилищных условий. Жилищное кредитования таких операций в 2013 году находятся в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе.

Банки будут применять и применяют механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.

В целом, количество выданных в 2013 году новых жилищных кредитов не превысит 600-800 тысяч, а объем выдачи – 1200 миллиардов рублей. Развитие жилищного кредитования будет сдерживаться не только снижением количества платежеспособных заемщиков,  но и с исчерпанием эффекта первоначальной базы.

Анализ ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков, объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2.52% и 50 млрд руб. на 1 января 2013 года против 4.06% и 60 млрд руб. на 1 января 2012 года). [35]Количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 17% от их общего количества.

На 2013 год аналитики ипотечного банка DeltaCredit прогнозируют объем выданных ипотечных кредитов в размере 1 131 млрд. руб. Если прогноз оправдается, то прирост объема выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2012 годом составит 9% (в текущем году ожидается объем ипотеки 1 034 млрд. руб.). Данный сценарий, подчеркивают специалисты, реализуется при сохранении базовой макроэкономической ситуации, прогнозируемой в РФ с учетом негативных тенденций в мировой экономике. 

При общем росте объема выдачи ипотеки 9%, количество сделок на вторичном рынке жилья останется на прежнем уровне или даже снизится. А вот объем выдачи кредитов на приобретение строящего жилья увеличится по сравнению с 2012 годом в 1,5 раза. В отношении процентных ставок, по прогнозам аналитиков DeltaCredit, сохранится тенденция к повышению. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам к концу 2013 года вырастет до 12,8-13,0%. [34]

Таблица 6-  Топ-20 банков по объему ипотечных портфелей[38].

Таблица 6

Топ- 20 банков по объему ипотечных портфелей

Место в рейтинге	Банк	Портфель ипотечных кредитов  физическим лицам прогноз на 2013г.
1	Сбербанк России	652 146 265
2	ВТБ 24	183 255 486
3	Газпромбанк	70 178 519
4	ДельтаКредит	50 215 534
5	Росбанк	43 805 437
6	Уралсиб	37 422 286
7	Транскредитбанк	33 938 400
8	Абсолют Банк	30 996 381
9	Райффайзенбанк	29 343 479
10	ЮниКредит Банк	25 070 814
11	Запсибкомбанк	17 635 234
12	Возрождение	12 647 000
13	Нордеа Банк	12 405 011
14	Ак Барс	11 568 263
15	Альфа-Банк	10 783 899
16	РосЕвроБанк	9 925 017
17	МТС-Банк	9 399 903
18	Связь Банк	9 315 933
19	НОМОС-Банк	8 632 554
20	Инвестторгбанк	7 830 000

 

 

Как можно видеть, анализируемый банк КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) не попал в 20 банков по выдаче ипотечных кредитов.