Ипотечное кредитование

Банком не рассматриваются доходы заемщика, находящегося на любом сроке беременности, а также находящиеся в декретном отпуске и в отпуске по уходу за ребенком.

Если заемщик получает доход в валюте, отличной от доллара и рубля, пересчет происходит следующим образом: доход в валюте, отличной от доллара и рубля, конвертируется в рубли по курсу ЦБ на дату рассмотрения. Для долларовых кредитов доход в рублях конвертируется в доллары по курсу, установленному Банком.

Банком учитываются доходы заемщика после уплаты налогов на доходы физических лиц, вычета всех удержаний, размер которых не может превышать 50% заработной платы (или других аналогичных налогов и платежей в случае, если клиент является нерезидентом РФ).

Банком применяются 2 способа исчисления расчетного периода:

• Стандартный.
• Сокращенный.

Стандартный расчетный период по доходам клиентов равен 12 месяцам. По умолчанию расчетный период по доходам клиентов равен стандартному периоду. В некоторых случаях даже при наличии оснований для применения сокращенного расчетного периода (описанного ниже) целесообразен расчет дохода клиента в соответствии со стандартным расчетным периодом (например, при премиальной системе вознаграждения, выплате годового бонуса или переходе клиента к другому работодателю в рамках одного холдинга). Доходы заемщиков категории 3 учитываются только за 12-ти месячный период.

Допускается использование сокращенного расчетного периода в случае, если в течение стандартного расчетного периода произошло изменение фиксированной части дохода клиента вследствие:

• перехода клиента на новую должность в рамках одной организации;
• изменения его должностного оклада;
• перехода в другую организацию.

Предоставление документов, подтверждающих изменение заработной платы клиента, не требуется в случае получения им новой величины дохода в течение не менее З-х месяцев.

Подтверждающим документом для заемщиков категории 1 является справка по форме 2-НДФЛ, для заемщиков категории 2 - Запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах.

Методика применения сокращенного расчетного периода для кредитования указана в таблице 4.[37]

                                                              Таблица 4

Методика применения сокращенного расчетного периода

Событие	Подтверждающий документ
Переход клиента на новую должность в рамках одной организации	один из ниже перечисленных документов: дополнительное соглашение к трудовому договору в приказ об изменении оклада
Изменение должностного оклада клиента
Переход в другую организацию	запись в трудовой книжке, свидетельствующая о смене клиентом места работы за последние 12 месяцев.

 

В случае если заемщик имеет несколько мест работы и при проведении андеррайтинга используются различные расчетные периоды по его доходам с разных мест работы, к каждому виду доходов необходимо применять свой расчетный период.

Премиальные/бонусные выплаты включаются в совокупный доход клиента только при условии систематичного и стабильного характера данных премий и получении комментариев от главного бухгалтера либо иного компетентного лица о природе данного дохода.

В случае отсутствия возможности прогнозировать получение клиентом премиальных/бонусных выплат в будущем, аналитик вправе принять решение не учитывать данную часть дохода при расчете суммы кредита.

Премиальные/бонусные выплаты не учитываются в случае, если носят разовый характер (например, к юбилею предприятия).

В случае, если данные выплаты носят переменный, но постоянный и стабильный характер (ежемесячные, ежеквартальные, полугодовые, годовые премии), их необходимо усреднить путем применения необходимого расчетного периода.

В случае, если при проведении анализа доходов клиента применяется сокращенный расчетный период и в данный период включается годовой бонус.

Структура расходов потенциального заемщика показаны на рисунке 2.[37]

Рис.2. Структура ежемесячных расходов потенциального Заемщика

Структура личных обязательных расходов:

• алименты;
• обязательные налоговые платежи;
• платежи по другим текущим обязательствам (кредитам в других банках, ссудам и пр.);
• материальная помощь;
• другие расходы, если они носят обязательный характер.

Структура обязательных расходов, связанных с проведением ипотечной сделки:

• ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту;
• ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности Заемщика (если применимо);
• ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры (если применимо);
• платеж по техническому обслуживанию приобретаемого имущества (кондоминиум).

Структура необязательных расходов:

• расходы за пользование мобильным телефоном;
• расходы на обслуживание автомобиля;
• расходы на образование;
• расходы на содержание иждивенцев;
• другие необязательные расходы.

Ежемесячные расходы клиентов рассчитываются в рублях или долларах в соответствии с валютой предоставления кредита. При этом при пересчете расходов клиентов используется внутренний курс Банка, действующий на дату принятия Решения.

Расходы Стороны брачного договора и Поручителя при анализе платежеспособности не учитываются.

Кредитная история - информация, характеризующая исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита), которая может храниться в бюро кредитных историй.

Кредитная история клиентов, имеющих кредиты в Банках, располагаемых на территории РФ

Оценка кредитоспособности потенциального клиента базируется на анализе информации, предоставленной либо им самим, либо его кредитором. Данная информация отражает степень ответственности клиента при выполнении принятых на себя долговых обязательств.

Положительная кредитная история клиента характеризуется надлежащим выполнением заемщиком своих кредитных обязательств. Причины допущения клиентом просроченных платежей по кредитам должны быть им объяснены в обязательном порядке в письменном виде.

Допускается наличие у созаемщика отрицательной кредитной истории (при этом просрочка должна быть закрыта на момент принятия решения) при условии, что доход этого созаемщика не учитывается.

Документы, необходимые к представлению клиентом в случае, если он имеет текущие кредиты в Банке, располагаемом на территории РФ

• копии кредитного договора и графика платежей вместе с выпиской по счету, подтверждающей ежемесячное осуществление Заемщиком (Клиентом) платежей по кредитному договору в полном объеме; или
• письмо из банка-кредитора о характере исполнения Заемщиком (Клиентом) кредитных обязательств по текущему кредиту с указанием суммы, даты, срока предоставленного кредита, а также размера ежемесячного платежа.

В случае наличия у заемщика текущего кредита, который будет погашен до сделки, должны быть предоставлены документы по данному кредиту: кредитный договор, график платежей, выписка по счету, подтверждающая осуществление Заемщиком (Клиентом) ежемесячных платежей по кредиту либо справка из банка о характере погашения. Это требование необходимо только в случае отсутствия информации по кредитной истории в Бюро Кредитных Историй

Документы по текущим кредитным обязательствам до 30 000 руб. (1000 долларов) включительно на момент выдачи кредита (в данном пункте Руководства сумма кредита определяется на момент выдачи кредита), в случае положительной кредитной истории при проведении андеррайтинга не запрашиваются и ежемесячные платежи не учитываются.

При этом величина текущих кредитных обязательств, равная 30 000 рублей или 1 000 долларов США, представляет собой совокупный размер анализируемых обязательств заемщика.

В случае, если совокупные кредитные обязательства всех участников кредитования (солидарных заемщиков) превышают 30 000 руб. (1 000 долларов США), запрашиваются документы и учитываются ежемесячные платежи по всем текущим кредитам Заемщика.

Для определения приемлемости уровня кредитного риска и способности Заемщика (Созаемщика) выплачивать ипотечный кредит и проценты по нему (выполнять все условия кредитного договора) Банком используются следующие коэффициенты:

Коэффициент Обязательства/Доход (далее - О/Д) - это соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств Заемщика (Клиентов) в его(их) доходах. Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю общих долгосрочных обязательств Заемщика (Клиентов) в его(их) бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой ипотечного кредита, так и с другими имеющимися у него (них) долгосрочными обязательствами (кредитами, алиментами, обязательными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).

Коэффициент О/Д является основным коэффициентом, определяющим платежеспособность клиента.

Коэффициент Платеж/Доход (далее - П/Д) - это соотношение, определяющее удельный вес аннуитетного платежа по ипотечному кредиту Заемщика в его доходах. Коэффициент П/Д определяется на стадии оценки платеже- и кредитоспособности Заемщика, носит справочный характер и не является критичным для определения максимально возможной суммы кредита.

Коэффициент Кредит/Залог (далее - К/3) - это соотношение, определяющее удельный вес заемных средств в общей стоимости недвижимости, приобретаемой Заемщиком (Заемщиком и Созаемщиком).

Минимальный допустимый размер первоначального взноса в счет полной оплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества определяется параметрами каждого кредитного продукта. Заемщик должен располагать средствами, достаточными для внесения требуемого первоначального взноса и оплаты расходов по оформлению сделки.

Соотношение К/3 не должно быть выше предельно допустимых значений, установленных параметрами каждого кредитного продукта.

Максимально допустимый размер кредита определяется как наименьшее значение из двух, рассчитанных, исходя из платежеспособности Заемщика и исходя из рыночной стоимости залогового имущества.

Максимальная сумма кредита округляется до сотен в наименьшую сторону.

2.2 Исследование  законодательских и нормативных  основ организации ипотечного  кредитования в коммерческих банках в Российской Федерации

 

Ипотечное кредитование – один из наиболее действенных способов решения жилищной проблемы на уровне государства с применением механизма использования накоплений и доходов граждан. При этом важными характеристиками ипотечного кредита является его долгосрочный характер, высокая стоимость объекта и социальная значимость организации процесса для Российской Федерации, наличие различных рисков для всех участников сделки. Подобные разноплановые характеристики, присущие ипотечному кредитованию, определяют необходимость его всестороннего нормативного регулирования, при этом система данная система должна обеспечивать прозрачность сложной системы финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

В данное время можно выделить ряд нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование в РФ, которое можно систематизировать по уровням власти. Комплекс законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование в Российской Федерации, представлен на  рис.3.

 

 

 

 

 

 

Рис 3. Система нормативно-правовых актов в РФ

 

На Федеральном уровне действует ряд законодательных актов (табл. 5.)

Таблица 5

Область регулирования ипотечного кредитования в законодательных актах Российской Федерации

 

Законодательный акт	Основные положения
Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (в ред. от 01.03.2013г.)	Дается определение ипотеки как залога недвижимости. В соответствии с ГК РФ предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, а так же воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты, которые по ГК РФ также являются объектами недвижимости
Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872-1 (в  ред. от 02.10.2012г.)	Определяет условия возникновения залоговых прав по сделкам с ипотекой
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (в ред. от 07.05.2013г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»	Определяет права государственной регистрации. В законе дается понятие, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права
Федеральный закон от 16 июля №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. От 06.12.2011)	Определена сущность ипотеки как разновидности залога, при этом определено, что ипотека может возникать как в силу закона, так и в силу договора.
Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в ред. от 25.06.2012г.	В Законе определены условия предоставления ипотечного кредита военнослужащим РФ.