Ипотечное кредитование

• риск изменения процентных ставок;
• рыночный риск;
• риск изменения валютного курса;
• риск неплатежа;
• риск ликвидности;
• риск утраты трудоспособности;
• риск досрочного погашения кредита;
• имущественные риски.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; андеррайтинг потенциального заемщика и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту заключение кредитной сделки; обслуживание кредита.

Рассмотрение экономических основ системы ипотечного кредитования можно выделить следующие ее особенности: система имеет расширенный состав субъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья: ипотечные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное кредитование требует выполнения ряда специфических условий - размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п.

Продолжение

 

 

 

 

 

 

 

(в сносках необходимо  указать номер стр.)ВЕЗДЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Основы ипотечного кредитования в коммерческих банках  Российской Федерации.

 

В федеральном законодательстве нет единого определения ипотеки, что не позволяет закрепить  сущность ипотеки.

В законе об ипотеке содержится понятие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке). При этом определено, что «по договору о залоге недвижимого имущества (договоре об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами».[9]

В Федеральном законе «О залоге» определено, что «…ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им…»[8]

В постановлении правительства РФ от 11 января 2000г. №28 (в ред. От 8 мая 2003г. «о мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации) содержится определение ипотечного жилищного кредита, под которым понимается кредит или заем, предоставленные на срок три года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства».[15]

Данные понятия представляют разные сущности ипотечного кредитования и затрагивают разные аспекты процесса, однако не описывают его полностью. Несомненно, что ипотека – это кредитные отношения между субъектами ипотечного процесса, направленные на обеспечение одной из сторон – заемщика – необходимыми финансовыми ресурсами, предоставляемые на условиях кредитования под зало недвижимости.

При этом важным являются социальные аспекты правового регулирования ипотеки, которые недостаточно нормативно проработаны в настоящий момент.

На данный момент Центральный Банк Российской Федерации (далее ЦБ РФ) разработана схема ипотечного кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций:

• клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
• банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
• на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
• клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не включаются в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину, если он погашает ее полностью.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При существовании различных элементов организации процесса кредитования можно заметить во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

• предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
• андеррайтинг;
• принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
• оформление кредитного договора и договора о залоге;
• сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк объясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое можно рассматривать как анкету, которая содержит сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, наиболее полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получает удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. (ВЫ уверен, что банки мотивируют отказ)Если же кредитный работник принял положительное решение, то он информирует потенциального заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Во втором этапе производится оценка потенциального заемщика  вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

• сумма кредита и размер банковского процента;
• порядок и сроки выдачи кредита;
• порядок и сроки погашения процента;
• описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
• размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
• контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Учитывая важное социальное значение обеспечения жильем населения, государство должно быть активным участником не только создания объектов недвижимости, но и процесса ценообразования на данное жизненно важное потребительское благо.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

В условиях экономики России наиболее эффективными формами государственной поддержки являются те, при которых решается проблема прозрачности бюджетных средств.

Условия реализации отдельных программ жилищного обеспечения граждан в сфере реализации форм государственной поддержки представлены в Таблице 1.

Таблица 1.

Формы государственной поддержки

Формы государственной поддержки	Государственные жилищные программы, реализуемые в регионах
Программы, стимулирующие предложение жилья	«Стимулирование развития жилищного строительства в Вологодской области в 2011-2015 годах» Вологодская область
Субсидирование процентной ставки	- «Ипотека для учителей» Кубань, Магаданская, Нижегородская и Новосибирская  области, Алтайский край - Субсидии ОАО «РЖД» все регионы РФ «Жилье для молодых семей» Удмуртская Республика лика «Обеспечение жильем молодых семей Нижего родской области» Нижегородская область - налоговый вычет все регионы РФ
Субсидирование стоимости недвижимости	«Социальная ипотека» Москва
Государственное страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование)	все регионы РФ
Продажа недвижимости с рассрочкой платежа	«Купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа» Москва