Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Если предприятие в  момент времени t использует сырье и  материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется  по цене p(t+h) с временным лагом h (в  месяцах), то в соответствии с практикой  бухгалтерского учета фактическая  величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

,

где

r – ставка налога на  добавленную стоимость.

Однако истинная величина налога на добавленную стоимость, которая  должна была бы изыматься государством, составляет величину:

.

Тогда сумма активного  инфляционного налога на добавленную  стоимость:

будет исчисляться по формуле:

,

где

q – среднемесячный индекс  инфляции производственных затрат  предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за так называемой инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой  стоимости начального периода):

составляет:

,

где

b – удельный вес материальных  затрат в валовом выпуске продукции  фирмы.

Таким образом, чем больше затратный параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые  ставки, тем более уязвима эта  фирма в условиях инфляции. Следует  отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов  может выступать в качестве главного фактора падения экономической  активности юридических лиц и  подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его "инфляционную устойчивость" путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, с которыми сталкивается банк:

• сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h, что отнюдь не всегда возможно;
• сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов на траектории высокой инфляции приводит к росту  риска потери выданных кредитов, а  также неправильному распределению  кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.

Риски при выдаче кредитов физическим лицам

Оценка кредитных рисков в настоящее время тяготеет к  определенной формализации и унификации. Так, для физических лиц часто  используются балльные методы оценки кредитоспособности. В этом случае выделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т. п.), по каждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, к какой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравнивается с неким критическим значением, и в зависимости от результатов сравнения клиент признается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемы возникают при такой процедуре отбора клиентов?

Во-первых, довольно сложно грамотно учесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.

Во-вторых, балльные оценки признаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получают разные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этих баллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетным схемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективность балльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратах клиентами полученных кредитов. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процент возвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура не устраняет размытости балльных характеристик, так как период усреднения ретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между тем искомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода.

В-третьих, используемые в расчетах балльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвиги в социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждого признака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этом пересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетом специфики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный, долгосрочный и т. п.).

В-четвертых, критическое значение суммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически. Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что в общем случае критический порог также является "плавающей" во времени величиной и должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки и погрешности в определении критической величины суммы баллов могут давать принципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение баллов лежит в окрестности критического.

Таким образом, поставить  на "конвейер" выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методик  оценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальной перепроверки результатов современных  количественных тестов.

Риски при выдаче кредитов юридическим лицам

В отношении методов оценки кредитных рисков для юридических  лиц актуальны те же проблемы, что  и для физических. Так, при расчете  вероятности банкротства фирмы  аналитиками банка используются многофакторные модели, представляющие собой процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается со своими эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйственного объекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава  и числа взвешиваемых частных  показателей однозначного решения  не имеет. Вопрос же формирования системы  весовых коэффициентов стоит  еще более остро, чем для физических лиц, так как для количественного  соизмерения роли и "веса" совершенно различных сторон жизни предприятия  в данном случае нет вообще никакой  объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов  могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта  опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и ничтожно малой вероятности  неплатежеспособности кредитуемого объекта  являются весьма узкими и близко примыкают  друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях  заемщика могут спровоцировать его "переход" из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием "конкурирующих" количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов^{- и}ндикаторов. Среди них – коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т. д.

Каждый из названных коэффициентов  имеет эталонное значение, с которым  производится сравнение его расчетного аналога. При этом на практике эталонное  значение является единым и "замороженным". Между тем очевидно, что оно  должно быть, во-первых, дифференцировано для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов-индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на финансовых показателях их деятельности.

Наличие "конкурирующих" методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа по разным методикам  часто дают кардинально различные  результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно  к ряду предприятий Смоленской области  свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных  многофакторных методик, наоборот, позволяет  диагностировать низкую вероятность  их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью  дезориентировать любого банкира. Выход  из данной ситуации только один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед  аналитиками коммерческих банков стоит  сложная задача по определению того, какую методику и в какое время  целесообразно применять для  оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется еще и тем, что  пока не существует никаких объективных  критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В заключение отметим, что  управление кредитными рисками требует  высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть  основами современного количественного  финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

3.2. Риски b страховая  защита в ипотечном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким  ассортиментом товаров: объекты  недвижимости, средства производства, предметы потребления... На повестку дня  встает задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование, различные арендные схемы, лизинг.

Такие формы, как аренда и  лизинг, сегодня обеспечены минимально необходимой законодательной базой  и нормативными материалами и  постепенно завоевывают свое место  на рынке. В основном решаются и вопросы  организации страховой защиты интересов  всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится, в первую очередь, трудностями  в обеспечении защиты продавцов  и кредитодателей от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической  нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию сколько-нибудь значимой программы  продажи жилья и прочих товаров  гражданам или юридическим лицам  в кредит. Сегодня рассрочка платежа  при реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6-ти месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.

Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга  пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством  эффективной страховой защиты интересов  организации, предоставляющей кредит.

Рассмотрим особенности  ипотечного кредитования и вытекающие из них требования к организации  страховой защиты. Основными участниками данного процесса являются:

• клиент – физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жилье во вновь строящемся здании;
• поручитель – юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента;
• банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;
• инвестор – ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования;
• риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;
• застройщик – строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;
• страховая компани<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Roma