Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

При подаче заявления на выдачу кредита заемщику следует  продумать варианты выделения необходимой  доли собственности несовершеннолетнему  ребенку.

Примеры

1) В собственности семьи,  в составе которой имеется  несовершеннолетний ребенок, есть  приватизированная квартира. Семья  планирует взять кредит на  покупку новой квартиры.

В этом случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где  в настоящее время проживает  потенциальный заемщик (если эта  квартира не планируется на продажу  для погашения кредита), либо искать возможные варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.

2) В собственности семьи,  в составе которой имеется  несовершеннолетний ребенок, есть  приватизированная квартира. Семья  планирует взять кредит на  покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую  квартиру.

В этом случае необходимо определить еще одну жилплощадь, в которой  будет выделена доля собственности  несовершеннолетнему ребенку. В  противном случае, если ребенку будет  выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу  этой квартиры.

3) Ребенок проживает и  прописан в квартире, которая  является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой  квартире.

В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которой  будет выделена доля собственности  несовершеннолетнему ребенку (возможно при приватизации старой квартиры).

После получения положительного заключения Кредитного комитета Банка  о выдаче ипотечного кредита заемщик  может обратиться в ЗАО "МНТЦ Красные  ворота" для организации получения  разрешения опекунского совета.

Риски и ответственность  заемщика

Многие потенциальные  заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внести первоначальный взнос, разорится. Если это произойдет после получения  кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому  неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или иным уполномоченным банком (вместо первоначального  банка).

Теоретически риск существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента  оплаты покупки квартиры. Но и он сведен до минимума. Банки, которые  стали уполномоченными банками  Правительства Москвы, прошли очень  жесткий отбор по конкурсу и тщательную проверку. Они отличаются наивысшей  устойчивостью и надежностью.

В любом случае владелец Ипоточного сертификата, а затем  и квартиры, не пострадает. Сохранность  внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует  Правительство Москвы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и  дается заключение, можно ли иметь  с ними дело и дальше.

Более реален и значим для  заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают  ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется освобождать  заложенное жилье. Предусматривается  два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе  ему придется оплачивать и все  дополнительные судебные издержки.

Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы  покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также  покрываются все издержки по продаже  жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован  для покупки другого жилья. Кроме  того, для таких заемщиков в  Москве создается специальный отселенческий  фонд, в котором семье при необходимости  предоставляется жилье на правах найма.

Таким образом, при ипотеке  заемщику практически гарантируется  как сохранность денег, так и  жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

Конфиденциальность  информации

При первичном визите и  обсуждении ипотечного кредита заемщик  представляет Банку многообразную  информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т. д.). Единственной целью сбора Банком этой информации является принятие обоснованного  решения о выдаче кредита.

По отношению к этой информации в Банке неукоснительно действует тот же подход, что и  по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению  не подлежит.

Схема получения  кредита

Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита.

1. Заемщик заполняет заявление  на выдачу ему кредита для  приобретения квартиры и представляет  его в Банк вместе со всеми  требуемыми документами (список  необходимых документов см. ниже).

2. Банк анализирует информацию  о заемщике, проверяет его кредитоспособность  и при положительном заключении  выносит рассмотрение заявления  заемщика на заседание кредитного  комитета.

3. Кредитный комитет приглашает  заемщика на очередное заседание  и принимает решение о возможности  выдачи кредита, его размере  и размере первоначального взноса (по усмотрению банка это может  происходить и заочно).

4. Заемщик открывает в  Банке валютный вклад "Ипотечный"  и вносит на него первоначальный  взнос в размере, согласованном  с Банком, но не менее 30% стоимости  приобретаемой квартиры. Этот взнос  заемщик может в любой момент  до выдачи кредита снять со  счета, что будет означать его  отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдаст заемщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита. Сертификат  подтверждает готовность и обязательство  Банка в любой момент в течение  5 месяцев с даты его выдачи  оформить кредит на согласованных  условиях типового кредитного  договора и перечислить средства  продавцу квартиры, приобретаемой  заемщиком и соответствующей  требованиям Банка.

6. Заемщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний подбирает квартиру  для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заемщиком квартиры. Банк  соотносит 70% ее стоимости с  утвержденным размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению  Банка) повторной проверки платежеспособности  заемщика Банк заключает с  ним договор на выдачу ипотечного  кредита и перечисляет средства  на специальный счет.

9. Заемщик, продавец жилья  и Банк заключают трехсторонний  договор купли-продажи квартиры  и ипотеки, который регистрируют  в установленном законом порядке  (производится нотариальное удостоверение  и государственная регистрация  перехода прав собственности  и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или  выдает с лицевого счета в  наличной форме) продавцу жилья  полную стоимость квартиры (т.  е. сумму начального взноса  и кредита). Возможна конвертация  и получение продавцом стоимости  квартиры наличными в долларах  США.

11. Заемщик заключает договор  страхования квартиры в пользу  Банка.

12. Банк уступает Московскому  ипотечному агентству право требования  по договорам кредитования и  ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание  заемщика в течение всего срока  действия кредитного договора, т.  е. в установленные соответствующим  графиком сроки принимает от  заемщика все положенные платежи  по предоставленному кредиту  и своевременно перечисляет их  на расчетный счет Московского  ипотечного агентства.

14. После полного выполнения  заемщиком своих обязательств  по кредиту (погашения всего  долга и выплате процентов)  оформляется прекращение залога  квартиры и действия всех ограничений  на распоряжение ею.

Открытие и  ведение специальных счетов Заемщика в Банке

До заключения кредитного договора Заемщик должен открыть  в Банке несколько счетов.

Внесение первоначального  взноса в размере не менее 30% стоимости  покупаемой квартиры заемщик производит на вклад "Ипотечный".

Заемщик открывает также 2 рублевых вклада (счета) "Гражданский" (до востребования): 1-й счет для конвертации  первоначального (30%) взноса, а 2-й –  для оплаты страхования квартиры, и один валютный вклад для проведения расчетов по погашению кредита.

Документы, предоставляемые  клиентом для рассмотрения вопроса  о кредитовании

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной  программы, заполняет в Инвестсбербанке  заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме  того, предоставляются следующие  документы.

1. Паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов семьи.

2. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов  семьи.

3. Выписки из трудовых  книжек заемщика и "ленов  его семьи, заверенные но месту  работы (за последние 5 лет;.

4. Выписки из домовой  книги по месту регистрации  заемщика и членов его семьи.

5. Копии финaнcoвo-лицeвoro счета  по месту регистрации заемщика  и членов его семьи.

6. Справки с места работы  о доходах за последние 6 месяцев  с указанием занимаемых должностей (для заемщика и членов его  семьи).

7. Копии документов, которые  подтверждают права на имущество,  указанное в опросном листе  (квартиру, машину, дачу, загородный  дом, земельный участок, вклады, другие активы).

8. Контракт с работодателем  (если имеется).

9. Документы, подтверждающие  образование.

Дополнительные  расходы заемщика

• При покупке квартиры по Московской программе ипотечною кредитования у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них составляют:
• оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% – суммы стоимости квартиры по договору);
• регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000 руб.);
• страхование квартиры (0,75% – от оценочной стоимости квартиры);
• экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);
• подбор квартиры риэлторской фирмой (5-7% ее стоимости).

Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом  риэлторских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

 

2.3. Кредитование  реальных инвестиций

 

Одно из решающих направлений  развития российской экономики –  развертывание и последующее  совершенствование системы малых  предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых  инвестиций, работающие с высокой  скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации экономики, формирования и насыщения рынка  потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса  – одна из приоритетных задач государства. Во-первых, сектора малого предпринимательства  – эффективное средство решения  социальных проблем, и прежде всего  – проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с  точки зрения наиболее полного и  гармоничного использования экономических  ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно  являются инвестициями, то есть, способны принести прибыль.

Инвестиционные средства малых предприятий (МП) различаются, как известно, на собственные и  заемные. И хотя малый бизнес не требует  больших вложений для становления  и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей  деятельности обойтись без привлечения  средств извне. Пока нет оснований  говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении  инвестиционных ресурсов. Финансирование – наиболее узкий участок в  их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса руководителей МП, половина их них  при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более  четверти сумели получить кредит, менее 20% – привлечь средства третьих лиц  – вкладчиков (данные ИСАРП).

Определенную роль в инвестиционном процессе играют иностранные инвестиции. Положительной особенностью иностранных  инвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал иностранных инвестиций при условии наличия благоприятного инвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранных  инвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные "вливания" в российскую экономику иностранные компании и фонды осуществляют в ресурсодобывающие  отрасли, развитие инфраструктуры которых  наряду с физическим и моральным  старением других отраслей способствует превращению России в сырьевой придаток Запада. До последнего времени наиболее привлекательным для иностранных  инвесторов был российский рынок  ценных бумаг, открывающий широкие  возможности для разного рода спекуляций и достижения узкокорыстных  целей. Сегодня особенно важно сформировать условия для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В свое время, в Бразилии, был принят ряд  законодательных актов, разрешающих  торговлю иностранным компаниям  на территории государства лишь при  условии создания в стране рабочих  мест и использования национальной рабочей силы.