Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Если первый блок проблем  связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает  в результате неподготовленности российского  законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Во всем мире залог недвижимости является самым  высоколиквидным видом обеспечения  кредитов. Но, говоря о России, приходится отмечать, что это совершенно не относится к недвижимости, которой  владеют частные лица.

В России ликвидность ограничена не только институтом прописки, но и  отсутствием какой-либо судебной практики по обращению взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания  на жилое недвижимое имущество. В  частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, любая  выручка от реализации заложенного  имущества подлежит обложению НДС. То есть, сумму, полученную от реализации заложенной недвижимости частных лиц, банк будет вынужден облагать налогом  на добавленную стоимость, выплачивая его в бюджет. Соответственно, эти  расходы внесут коррективы в сторону  увеличения так называемых залоговых  коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может  быть выдана частному лицу, с учетом стоимости приобретаемой им квартиры.

Это сдерживающие развитие программы ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки при всем желании  широко участвовать в ипотечном  жилищном кредитовании с привлечением крупных ресурсов смогут вкладывать в данную программу весьма ограниченные объемы средств.

Как одно из направлений  развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу, предложенную и реализуемую "Союзпетростроем" и Балтийским банком. Особенностью данной схемы является тот факт, что она предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа  кредитования на долевое участие  в строительстве жилья пользуется большим спросом, так как позволяет  клиентам этой программы значительно  экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы  схема предусматривает, что и  само кредитование, и погашение займа  осуществляются поэтапно.

Поскольку основной целью  разработчиков программы было наибольшее удовлетворение существующего платежеспособного  спроса на ипотечное кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. Сегодня номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда  практически со второго месяца пользования  кредитом начинается его частичное  погашение, реальная процентная ставка составляет от 5% до 7% в год. То есть, на 10 тыс. долл., которые клиент берет  у участников программы сроком до 5 лет, его среднегодовые затраты  по обслуживанию кредита составляют 500-700 долл. в год.

Второй привлекательной  для петербуржцев стороной программы  является то обстоятельство, что первичный  рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в  этой схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно  у застройщика, вся система платежей прозрачна, идет через банковские счета  и наиболее удобна как для клиентов, так и для строителей. Строительные компании в данном случае получают возможность продавать жилье  в условиях наиболее приемлемого  для них налогообложения, так  как исключается необходимость  оформления части нереализованной  недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это  жилье придется с большим налоговым  бременем, как в части налога на добавленную стоимость, так и  в части налога на прибыль).

Наконец, при осуществлении  сделки по приобретению жилья при  долевом участии в строительстве  с элементами ипотеки отсутствует  один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение  договора залога. Сегодня он составляет 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой  недвижимости. В данной системе кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии кредитования.

Также разработчиками программы  предлагается удобная шкала тарифных ставок по страхованию заложенной недвижимости, по страхованию жизни и потери трудоспособности, которые составляют от 0,8% до 1% в год от суммы кредита. Это стало возможным благодаря  участию в программе страховых  компаний "Ингосстрах-Санкт-Петербург" и "Энергогарант". Кроме того, приобретая квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска "чистоты" правового титула квартиры, который  тоже необходимо страховать на вторичном  рынке и страхование которого сегодня очень дорого стоит.

Помимо всего прочего, предложенная участниками программа  предусматривает и залог старого  жилья клиента, если речь идет не просто о приобретении какой-то недвижимости, а именно об улучшении жилищных условий. В этом случае при выдаче кредита, как правило, учитываются и те средства, которые в дальнейшем будут  получены от реализации уже имеющегося жилья.

Однако следует заметить, что в основу описываемой программы  и других схем ипотечного кредитования положено требование обязательного  декларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на такой  длительный период, должен подтвердить  свою платеже- и кредитоспособность). Тем не менее, при оценке платежеспособности того или иного клиента следует  исходить из реальной экономической  ситуации в стране.

В частности, банк не может  не учитывать настоящего положения  дел и сложившуюся на сегодня  систему налогообложения, иначе  будет искусственно снижен реальный платежеспособный спрос на данные кредиты  во много раз. В такой ситуации банковские структуры должны предлагать клиенту дополнительные виды гарантий возврата кредитов, например, в форме  поручительств, предусматривающих  возврат долга поручителем в  случае, если заемщик окажется неплатежеспособным.

На основании вышесказанного можно заключить, что рынок жилищного  ипотечного кредитования еще только зарождается в России, нельзя ждать  от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня  система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего  от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих  пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных  банками на долевое участие в  строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех работников банковской системы, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися  ипотечным кредитованием.

2.2. Кредитование  жилищного строительства

Как было отмечено выше, банки-участники  процесса ипотечного кредитования имеют  несколько вполне определенных проблем, связанных со сложившейся к настоящему времени экономической ситуацией  в России. Однако, такая ситуация порождает трудности не только у  банков, но и у потенциальных клиентов. Рассмотрим, в частности, особенности  предоставления ипотечных кредитов московским банком "Инвестсбербанк", являющимся участником московской ипотечной  программы.

Основные условия  кредитования

Кредит выдается под залог  квартиры, покупаемой в собственность  заемщика (инвестиционный договор, договор  переуступки права требования или  другие права на квартиру в строящемся доме – в залог не принимаются). Ипотечные кредиты выдаются Инвестсбербанком в долларах США на срок до 10 лет  под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный денежный взнос  в размере не менее 30% от стоимости  покупаемой квартиры. Возврат кредита  производится ежемесячно равными долями (по 1/120 части кредита) в течение  всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут  быть им увеличены.

Выплаты процентов производятся ежемесячно, причем проценты начисляются  на остаток непогашенной суммы кредита  с учетом срока фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог  происходит одновременно с заключением  договора купли-продажи квартиры.

Налоговые льготы

Ипотека позволяет значительно  экономить па налогах. При покупке  квартиры покупатель имеет право  на налоговые льготы: он освобождается  от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов по кредиту), но не более 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных  законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей  эту сумму. Это освобождение предоставляется  на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами  процентов по кредиту.

Требования к  заемщику и покупаемому жилью

Во-первых, Московская ипотечная  программа рассчитана только на физических лиц с постоянной московской пропиской (регистрацией). Предприятиям и фирмам ипотечные кредиты на покупку  жилья не выдаются. Банки заключают  договоры залога (ипотеки) только с  физическими лицами. Однако предприятие  может помочь своим сотрудникам  приобрести квартиры с помощью ипотечных  кредитов, выступив поручителем по кредитным обязательствам своего работника. Предприятие может осуществлять за него ежемесячные платежи по ипотеке  или выдавать ему специальные  денежные средства на эти цели. Правами  собственности на квартиру при этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.

Во-вторых, банк предъявляет  к своим заемщикам весьма жесткие  требования. Прежде чем заемщик получит  кредит, он должен пройти в банке  собеседование, в ходе которого оценивается  его возможность сполна вернуть  взятые взаймы деньги. Существенную роль играют: "зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и активы, семьи заемщика.

Есть несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента  заполнения соответствующих бумаг  на получение кредита:

• требуется наличие свободных денежных средств для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика:
• необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплат)' процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи:
• приобретать и оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи:
• необходимо, чтобы 1 кв. м обшей площади покупаемого жилья стоил не более 1000 долл. США.

Взаимодействие  Банка и заемщика

Банк строит свое взаимодействие с клиентами на основании концепции  и требований Московской программы  ипотечного кредитования. Кредитный  договор заключается перед заключением  договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно Банком выдается ипотечный  сертификат, подтверждающий депонирование  заемщиком первоначального взноса и обязательство Банка заключить  такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после  подбора подходящей квартиры.

Поиск квартиры заемщик может  осуществлять как самостоятельно. так  и с помощью риэлторских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость  должен будет подтвердить независимый  оценщик, уполномоченный Правительством Москвы. Платить за оценку будет  заемщик. При принятии Банком решения  о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости  в жилье не является определяющим фактором.

Продавец квартиры может  получить деньги, как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте. Банком учитываются следующие положительные  факторы при принятии решения  о выдаче кредита:

• наличие собственных активов (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т. п. ), а также активов родителей или ближайших родственников, как со стороны самого заемщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту;
• наличие поручительств от членов семьи или других лиц:
• наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;
• документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.).

Если потенциальный заемщик  где-либо ранее кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем  предприятии), то вполне уместно представить  какие-либо документы, подтверждающие факт своевременного исполнения таких  обязательств (хорошую кредитную  историю).

Особые условия  в случае наличия в семье заемщика несовершеннолетних детей

В том случае, если в семье, которая хочет вселиться в  купленную по Московской программе  ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, требуется  согласование с органами опеки. Для  того, чтобы получить разрешение органов  опеки и попечительства на оформление новой купленной квартиры в залог, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у ребенка  в собственности доли не менее  12 кв. м жилой площади в какой-либо квартире в г. Москве. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.