Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Наряду с этим, в 1997 г. за счет кредитных ресурсов Башкирского отделение Сбербанка РФ для предоставления льготных ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство выделено 100,0 млрд. руб. с взиманием 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения ссуды и уплаты процентов через 3 мес. со дня получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.

В сентябре 1997 г. в акционерном банке экономического развития "Башэкономбанк" создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования, задачей которого являются привлечение денежных средств населения на жилищные накопительные счета банка и выдача ипотечных жилищных кредитов под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья. По состоянию на 30.01.1998 г. банком выданы жилищные кредиты на сумму 690 млн. руб. сроком до 1 года.

Сегодня в республике действует  около 80 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академии государственной  службы и управления начата подготовка профессиональных участников рынка  недвижимости.

Республика Коми. Наработан опыт по льготному жилищному кредитованию коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. В 1992 г. кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемых гражданам. В конце 1997 – начале 1998 г. жилищными кредитами воспользовалось более 400 семей.

Была разработана и  успешно применена на практике система  жилищных контрактов. Граждане, заключившие  эти контракты, получают возможность  за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан  защищены от инфляции, поскольку накапливаются  не денежные средства, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости  приобретаемого жилья, предоставляется  рассрочка платежа на недостающую  сумму, сроком от трех до пяти лет, с  проживанием в приобретенных  квартирах. Около 400 семей воспользовались  такой системой для улучшения  своих жилищных условий.

Красноярский  край. В Красноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994 г., когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда. В начале 1993 г. был образован краевой жилищный фонд, в котором жилые помещения предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды.

Арендатор сам выбирает срок выкупа жилого помещения, но не позднее  чем через 15 лет. Выбор арендатором  конкретного срока выкупа отражается в заключенном с ним договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором фиксируется  график платежей жилищному фонду  в счет выкупа жилого помещения. При  заключении договора его выкупная стоимость  выражается в числе минимальных  размеров оплаты, установленных законодательством  РФ на момент заключения договора труда. Жилое помещение переходит в  собственность арендатора при уплате числа минимальных размеров оплаты труда, указанного в договоре.

До настоящего времени  с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей  края. При этом более 120 из них уже  выкупили жилые помещения, т. е. стали  их собственниками. За 4 года существования  в крае института аренды жилья  с правом выкупа на подобное ипотечное  кредитование было выделено из бюджета  края более 6 млн. долл. США.

Однако ипотечное кредитование с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа имеет  и определенный недостаток – отсутствие у гражданина свободы выбора жилого помещения, поскольку ему в аренду предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.

Город Новгород. В ноябре 1996 г. новгородская городская Дума утвердила "Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья".

Кредиты предоставляются  сроком до 10 лет, в пределах социальной нормы общей площади жилья, и  не должны превышать 70% от стоимости  фактически приобретаемого жилья. Кредит заемщику выделяется под 8% годовых. Разницу  между учетной ставкой Сберегательного  банка и ставкой кредита, выдаваемого  застройщику, гасит администрация  города за счет собственных средств. В качестве обеспечения залога принимается  строящееся (приобретаемое) жилье. Определен  механизм поручительства, форма договора купли-продажи.

Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда.

Город Рязань. Реализация программы городского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечного кредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельных участков, планируется направить на долговременное кредитование населения. В результате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданных кредитов.

Тюменская область. В Тюменской области создана защищенная система жилищно-строительных накоплений и кредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является Фонд. Законодательной базой деятельности Фонда является федеральный закон "Об инвестиционной деятельности и о некоммерческих организациях".

Фонд имеет право инвестировать  средства только в недвижимость. Поэтому  жилье, созданное за счет бюджетных  средств и находящееся на балансе  Фонда, является гарантией обеспечения  сохранности инвестиций граждан  и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает стопроцентную  защиту инвестиций всех инвесторов.

Основные задачи Фонда:

• привлекать средства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственных взносов вкладов, в том числе через банки;
• менять, продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно или через посредников (риэлтеры, подрядчики);
• содержать жилищные фонды на балансе до полного взаиморасчета с гражданином;
• предоставлять гражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади или в денежной форме через уполномоченные банки;
• обеспечить возврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
• обеспечить защиту вкладов граждан и иных инвесторов.

Республика Удмуртия. С 1993 г. здесь начали кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет, под 7% годовых, из бюджета Удмуртской Республики.

До 1993 г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет других источников. В 1994 г., с момента начала кредитования, индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995 г. – 31%, в 1996 г. – 29%, в 1997 г. – 37%.

Кредиты выделяли на завершение строительства индивидуального  жилья в сельской местности. Таким  образом, кредиты получили 6453 семьи.

Основные экономические  показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представлены в табл. 1.

Таблица 1

Основные экономические  показатели некоторых регионов России, приступивших к внедрению программ ипотечного кредитования.

Примечание: * – нет данных.

2. ипотечное  кредитование как инструмент  бизнеса

2.1. Банки как  участники ипотечного кредитования

Участие Банка  России (Центробанка) в разработке программы  работы с инструментами ипотечного кредитования

Одним из активных участников разработки программы работы с инструментами  ипотечного кредитования является в  настоящее время Банк России. Об этом в начале 2000 г. заявил на ММВБ заместитель директора департамента контроля деятельности кредитных организаций на финансовых рынках ЦБ РФ Андрей Беляков.

Он отметил, что в настоящий  момент разрабатываются механизмы  работы с инструментами ипотечного кредитования. Банк России рассматривает  как один из возможных вариантов  переучет закладных.

По словам А. Белякова, технически Банк России может подготовить и  начать применять эту схему по истечении квартала с момента  разрешения ее внедрения. Однако в Банке  России рассматривается также возможность  работы с "длинными" долговыми  ипотечными бумагами. Как отметил  А. Беляков, для переучета таких  бумаг, средний срок обращения которых  составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В  частности, Центробанк не может держать  в своем портфеле "долговые бумаги длиннее, чем 1 год".

Возможности банков пока ограничены

При обсуждении на заседании  Правительства Российской Федерации  проекта Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования учитывались и рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999 г. – комитета по ипотеке Российской Ассоциации коммерческих банков. Целью созданной структуры является анализ состояния системы ипотечного кредитования в России и тех трудностей, с которыми сталкиваются банки в реализации этой системы, а также подготовка различного рода рекомендаций.

В частности, в настоящее  время процесс становления ипотеки  жилья, будь то кредитование на первичном  или на вторичном рынке жилой  недвижимости, тормозится многочисленными  проблемами, которые нуждаются в  обсуждении при разработке Концепции. Основными препятствиями для  нормального развития системы ипотечного кредитования являются, по мнению разработчиков, два основных момента.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся  самостоятельно привлечь ресурсы для  такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов со сроками привлечения, необходимыми для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня  на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных  ресурсов банка. Поэтому без государственной  поддержки ресурсной части всех сделок ипотечное жилищное кредитование далеко не продвинется.

Откуда могут поступать  эти ресурсы в банковскую схему? Есть несколько источников. Во-первых, средства специализированных международных  финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы  в системе ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, безусловно, государственные  бюджетные средства, которые могут  быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти  на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим  клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно, снизив косвенным образом кредитные  риски банков на подобные сделки.