Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Кадастр недвижимого  имущества (земельный кадастр)

Подписание договора купли-продажи  еще не означает завершения сделки по приобретению собственности. Семья  только тогда будет считаться  собственником квартиры, когда она  будет внесена, через соответствующую  запись, в поземельную книгу.

Поземельная книга строится на данных кадастра недвижимого имущества  или так называемого земельного кадастра. Он представляет собой официальный  реестр, в котором указаны все  без исключения земельные участки  с их точными границами. Земельный  кадастр ведется кадастровой  службой и постоянно дополняется  актуальной информацией. Доказательство наличия недвижимого имущества, в данном случае земельного участка, опирается на кадастровый обмер  земли, т. е. топографическую съемку, которая может производиться только кадастровой службой или официально приглашенными топографами.

Данные земельного кадастра и поземельной книги должны постоянно  приводиться в соответствие относительно обозначения земельных участков, их размеров, а также их собственников. Этим обеспечивается однозначная идентификация  участка.

Земельный кадастр основывается на подразделении территории округов  и населенных пунктов на угодья, поля и парцеллы (отдельные земельные  участки). Угодье охватывает все лежащие  в нем отдельные земельные  участки, которые связаны между  собой топографически. Общественные угодья и территория округов в  принципе идентичны, но большие территории округов могут быть поделены на несколько  угодий.

Поле – это топографически ограниченная часть угодий. Поля пронумерованы, причем находящееся севернее или  северо-западнее, носит первый номер  и стоит в начале списка.

Парцелла – отдельный  земельный участок является самой  маленькой единицей кадастра. Несколько  земельных участков образовывают поле. Также, как и при нумерации  полей нумерация земельных участков начинается с севера или северо-запада. Нумерация продолжается снаружи  по часовой стрелке вовнутрь. Если земельный участок разделяется, то каждый отдельный участок получает новый номер. При этом остается указание на первоначальный номер (например, распад участка 178 на участки 178/1 и 178/2).

Кадастр недвижимости состоит  из кадастровой книги и карты. В кадастровую книгу занесены все отдельные земельные участки  округа и составлено их описание согласно местоположению, размерам, способу  использования, плодородию почвы, указано  имя, дата рождения и адрес собственника.

На кадастровой карте  картографически представлены все  объекты недвижимости. Наряду с отдельными земельными участками с указанием  их номеров и обозначением границ карта содержит важную топографическую информацию о зданиях, дорогах, названиях улиц, административных границах, водоемах и т. д. Кадастровая карта является официальным основанием для сделок купли-продажи земельных участков, а также при залоге земельного участка с целью получения кредита на строительство.

Записи в кадастровой  книге и карте ведутся в  большинстве кадастровых служб  от руки. Но все большее и большее  число кадастровых служб переходят  к автоматизированной форме ведения  кадастра недвижимости.

Сведения о земельных  участках, хранящиеся в кадастровой  службе, могут быть предоставлены  каждому, кто предъявит правомочный  интерес или быть взятыми в  виде копий.

Кадастровая и землемерная  службы являются в Германии предметом  ведения отдельных федеральных  земель и поэтому регулируются земельными законодательствами. В Гессене, например, правовой основой составления и  ведения кадастра недвижимости является Закон о кадастре на недвижимость и топографической съемки от 2 октября  1992 г.

Поземельная книга  и порядок ее ведения

В отличие от кадастра недвижимости, который удостоверяет положение, размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует  о правовом статусе земельного участка. Она устанавливает четко, кто  является собственником земельного участка и находящегося на нем  здания, включая квартиры. Из книги  следует также, какими правами третьих  лиц обременен участок. Так как  поземельная книга для описания земельного участка пользуется данными  земельного кадастра и наоборот, кадастр  использует данные поземельной книги  для определения собственника земельного участка, то в конечном итоге оба  документа дополняют друг друга.

Формальное поземельное  право регулируется Положением о  поземельных книгах, а материальное поземельное право вещно-правовой частью Гражданского кодекса.

Поземельные книги ведутся  поземельной службой (ведомством поземельной  книги), там учитываются все находящиеся  в округе земельные участки. Поземельная  служба является отделом суда 1-й  инстанции (участкового суда). Все  связанные с этим вопросы находятся  в ведении служащего суда, чиновника  органов юстиции, не имеющего прав судьи, но уполномоченного решать определенные судейские вопросы. Все записи в  поземельной книге должны быть подписаны  этим служащим и делопроизводителем, ведущим поземельную книгу.

Поземельная книга упорядочена  по отдельным земельным участкам. Земельный участок в поземельно-правовом смысле состоит из одной или нескольких кадастровых парцелл, чаще всего  лежащих рядом и занесенных в  поземельную книгу под одним  номером.

Для каждого земельного участка  в поземельной книге заведен  отдельный лист, состоящий из нескольких страниц, разделенных на следующие  пять частей:

• Титульный лист.
• Инвентарная опись
• Раздел I.
• Раздел II.
• Раздел III.

Титульный лист, называемый также декодирующим листом или надписью, служит для правовой идентификации  земельного участка в отношении  собственности на жилье или наследственного  права застройки. В нем содержится наименование участкового суда или  округа, номер тома и листа, например, "Участковый суд г. Дармштадта. Поземельная  книга Эберштадт – том 1, лист 10" (рис. 2).

Инвентарная опись описывает  отдельный земельный участок  в хозяйственном отношении и  служит для фактического обозначения  участка. Регистрация происходите  указанием признаков участка, например, округ, поле, земельный участок и  его тип, положение, размеры, вид  хозяйственного использования. Эти данные берутся из кадастра недвижимости. Кроме этого, в инвентарной описи учитываются все изменения состояния участка, например: деление, объединение с другими участками, исключение или включение из/в поземельную книгу, а также все связанные с земельным участком права, например, право прохода и проезда по чужому земельному участку.

Поземельная книга

 

Титульный лист

 

Инвентарная часть

 

Разделы 1, 2, 3

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2. Структура поземельной  книги

Раздел 1 содержит сведения о собственниках. Кроме этого  сюда заносятся обстоятельства, при  которых лицо приобрело права  собственности на земельный участок, например, через отчуждение, наследство или через передачу права на имущество  при судебном производстве, связанном  с принудительной продажей с торгов. При наличии нескольких собственников  указывается вид долевой собственности  и доля каждого сособственника.

В разделе 2 содержатся все, подлежащие внесению в поземельную  книгу обременения и ограничения  на земельный участок, за исключением  залоговых прав. При этом речь идет о земельном сервитуте и вещных обременениях (обременениях земельного участка правом на повторные повинности), как право пользования чужим  помещением, право преимущественной покупки или право проезда  и проход по чужому земельному участку  третьего лица, т. е. о правах через  которые собственник ограничен  в распоряжении своим земельным  участком.

Раздел 3 предназначен для  внесения залоговых прав. Если супруги  С для покупки квартиры берут  кредит, то для обеспечения кредита  в этот раздел вносится ипотека. В случае погашения ипотеки об этом делается соответствующая запись также в этом разделе.

К каждому листу поземельной  книги прилагается поземельный  акт. Он содержит в себе все документы, которые взаимосвязаны с земельным  участком и на которых основываются записи в поземельной книге (договор  купли-продажи, протокол о передаче права собственности, свидетельство  о назначении ипотеки, разрешение на внесение записи в поземельную книгу).

Особая поземельная книга  заводится для тех земельных  участков, на которых построены многоквартирные  дома с квартирами с правом частной  собственности. Эта книга получила обозначение "квартирная поземельная  книга", т. е. она тоже подразделена на пять частей: титульный лист, инвентаризационная опись, раздел 1, раздел 2 и раздел 3". Она построена по такому же принципу, что и поземельная книга. Но в  отличие от нее в квартирной книге  отдельный лист заводится для  каждой квартиры, а не для всего  земельного участка. В нем отмечается, что собственность на квартиру (квартирная собственность) взаимосвязана с  определенной долевой собственностью, т. е. долей в общей собственности  на земельный участок, как собственности, находящейся в совместном владении.

Возвратимся к примеру: Поскольку  супруги С купили квартиру с правом частной собственности, то они будут  занесены в квартирную поземельную  книгу как совместные собственники квартиры. Предпосылкой к этой процедуре  – как и вообще для всех записей  в поземельной книге – являются, наряду с описанными в п. 1.3 гражданско-правовыми  предпосылками, заявление о внесении изменения записи в поземельную  книгу и разрешение на это. Заявление  на внесение может быть подано, как  строительной фирмой А – продавцом. так и супругами С, как –  покупателями. Внесение записи может  быть произведено только с разрешения прежнего собственника. Разрешение на внесение записи в поземельную книгу  должно быть нотариально заверенным. Заявление, нотариально заверенное разрешение, нотариально заверенный договор купли-продажи и нотариально-заверенная передача прав собственности на практике всегда скрепляются и хранятся вместе. С внесением записи об изменении  собственников на земельный участок/квартиру в поземельную книгу процедуру  приобретения собственности можно  считать законченной.

Правовые нормы, которые  отличают рынок ипотечных кредитов Дании, строятся на трех принципах, целью  которых является защита интересов  держателей ипотечных облигаций:

• принцип баланса;
• законодательно устанавливаемые пределы размеров кредита;
• приоритетность в случае банкротства.

Ипотечное кредитование в России

Ипотечное кредитование в  России рассмотрим на примере нескольких субъектов Федерации.

Амурская область. Из 400 тыс. семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. семей (или четвертая часть) нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до 600 тыс. м2 общей площади жилья, то за последние годы – не более 300 тыс. м2. Самый распространенный метод финансирования жилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве. Администрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие в строительстве жилья среднеобеспеченному населению путем выпуска жилищного займа, который позволит людям купить себе квартиру не за один год, а за более длительный период. Гарантом жилищного займа выступает областная администрация.

Наряду с новым строительством и рынком нового жилья в области  широко развивается рынок вторичного жилья. Для осуществления операций на рынке вторичного жилья создано  и действует пять агентств по торговле недвижимостью. Разработана программа  развития ипотечного кредитования на рынке жилья.

Республика Башкортостан. За последние годы в республике снижались объемы жилищного строительства. Так, в 1996 г. к уровню 1991 г. снижение составило 28%. В 1997 г. в строительстве жилья наметился рост. Введено 1505 тыс. м² жилья, из них 908 тыс. м² – индивидуального (60%). Достигнут значительный прирост объемов введенного жилья – 16%, в том числе индивидуального – 20% к уровню 1996 г. Средняя обеспеченность жильем составила в 1997 г. 17,0 м² на одного человека, в том числе в городской местности – 16,7 м².

• Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищного строительства. Их доля в 1997 г. составила 95%. Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:
• кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому отделению Сбербанка РФ для выдачи ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям. В 1995 г. выделено 53,7 млрд. руб., в 1996 г. – 11,5 млрд. руб., в 1997 г. – 20,0 млрд. руб.;
• финансирования для обеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями. В 1995 г. выделено 25,8 млрд. руб., в 1996 г. – 7,3 млрд. руб., в 1997 г. – 10,0 млрд. руб.