Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Поиск внутригосударственных  заемных средств, как правило, ограничен  возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса коммерческих банков и кредитных организаций  оказалась оторванной от реальной экономики. Большинство из них находятся  на грани банкротства.

Значительные средства малому бизнесу дала приватизация, но в  связи с завершением этого  процесса и на этот источник рассчитывать не приходится.

Таким образом, средства для  инвестирования в малый бизнес можно  пытаться найти с достаточной  долей вероятности только у государства  и населения. Однако в механизме  инвестирования остается одно узкое  место – проблема возвратности. Не секрет, что до своего двухлетия  доживает лишь половина МП, а кредиторы  не хотят нести убытки на столь  рискованном поприще.

Выходом из создавшегося положения  может стать внедрение ипотечного кредитования малого бизнеса. Ипотечное  кредитование является экономически привлекательным  и для государства, и для предприятий  реального сектора экономики.

Экономическая сущность ипотеки  заключается в исполнении следующих  функций:

• как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
• как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;
• создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Имущественные интересы залогодателей (предприятий) направлены на максимизацию объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости  заложенной недвижимости. С другой стороны, общество в лице государства, заинтересовано в разумной капитализации  национального недвижимого имущества, в ускорении оборота вложенного капитала, в ликвидации разрыва между  финансовым и производственным капиталами, в неинфляционных методах поддержки  производства, а также в пополнении доходной части государственного бюджета (в том числе при реализации методов налоговой ипотеки).

Договор ипотеки представляет собой, по сути, долгосрочную программу  согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать  как долгосрочные инвестиции залогодержателя  в недвижимость залогодателя. Для  кредитора – это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика – практически  единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (в данном случае – предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия  в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности  для уплаты всех задолженностей по полученному кредиту, а также  развивать и совершенствовать производство. Предприятие, как предмет залога, здесь означает весь имущественный  комплекс, включая права требования.

Следует однако отметить, что  ипотека не распространяется на следующие  категории недвижимости: участки  недр, особо охраняемые природные  территории, государственные и муниципальные  жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое  из оборота и некоторые другие.

Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования  ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического  римского права, основными принципами которого были следующие:

• предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя);
• имущество позволялось перезаложить, так как прямого перехода недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривалось (отсюда – очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, то есть залогодержатель  защищен даже при банкротстве  залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при  банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его  обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящее время приоритетными  областями ипотечного кредитования являются:

• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• производство строительных и отделочных материалов;
• производство товаров народного потребления;
• общественное питание;
• гостиничное хозяйство;
• закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических  условий для нормального функционирования системы оценки и страхования  имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием  и инвестициями.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита специальное  подразделение банка (либо департамент  экономической политики города или  региона) требует от потенциального залогодателя предоставления следующих  документов:

• письмо-ходатайство;
• бизнес-план, ТЭО проекта;
• учредительные документы;
• копии балансов;
• инвестиционный паспорт;
• заключение аудитора (для действующих предприятий);
• справка об имуществе и правах заемщика.

Проверка предоставленных  материалов и оценка стоимости объекта  залога (срок – примерно 1 месяц) позволяют  выдать заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям  отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т. п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных  прав достаточной стоимости для  залога.

Следует отметить, что в  качестве залогодателя может выступать  не только самостоятельное юридическое  лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация города, в этом случае предметом залога будет являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при заключении сделки по залоговому кредитованию предполагается одновременно заключать и договор  страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис  титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и  нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая уже  имеющийся опыт, можно утверждать, что ипотечное кредитование является одним из наиболее экономически привлекательных  способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его  практическом применении являются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие сбалансированного и отработанного  механизма его организации, общая  экономическая и политическая нестабильность в России. Все это обусловливает  высокую степень риска при  совершении подобных сделок, неуверенность  потенциальных инвесторов в надежности своих вложений и, соответственно, тормозит развитие реального сектора российской экономики.

3. Прикладные  проблемы ипотечного кредитования

3.1. Оценка предметов  залога как основа возвратности  кредита

Основная задача, стоящая  перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры оценки кредитных рисков. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных  решений, он далеко не идеален и в  ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная  ситуация характерна и для самого механизма устранения рисков, также  основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать  методологические изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие  в подобных обстоятельствах.

Цена залога в  контексте кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между займом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом в качестве частного случая его общей теории рефлексивности. Раскроем суть данной теории применительно к процессу управления кредитными рисками.

Между кредитом и залогом  существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально  широко – как нечто, определяющее кредитоспособность должника независимо от того, передается оно в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, т. е. то, что заимодавец считает  обладающим ценностью. Основная сложность  при определении истинной стоимости  залога заключается в том, что  его рыночная цена является плавающей  величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с  высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов  и увеличивает объемы поступающих  доходов, служащих для определения  кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых  активов стремительно падает.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать будущую динамику народнохозяйственной конъюнктуры, т. е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными институтами макроэкономических прогнозов для разработки эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита  на пике кредитного цикла под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством  реализации залога в период депрессии  приводят к финансовым потерям кредитного института (схематично это показано на рисунке). При подобных систематических  ошибках в отношении платежеспособности своих клиентов банк может "лопнуть" даже при незначительных конъюнктурных  спадах.

В этой связи возникает  довольно сложная задача по определению  кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный период должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает (именно такой случай показан на рисунке). Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью "съесть" процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании  необходимости учета эффекта  рефлексивности в цепочке "кредит-залог" полностью устранить финансовые риски при кредитовании не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

• сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих акций);
• невозможностью точного прогнозирования периодичности кредитно-регуляторного цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);
• неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер системы государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем откровенного завышения  его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу "гигантский залог под смехотворный кредит" на первый взгляд кажется  естественным, однако на практике оказывается  слабо реализуемым, так как в  этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно "урезанию" кредитного рынка и подрыву финансовых позиций  банка.

Учет активных инфляционных налогов

Помимо прямого искажения  истинной цены залога инфляция оказывает  большое влияние на рентабельность, а следовательно, и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.