Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В БИЗНЕСЕ И  ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

 

Введение

 

Актуальность  выбранной темы дипломной работы

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические  реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной  задачи не обеспечить. Чтобы убедиться  в этом, достаточно сопоставить размеры  платежеспособного спроса основной массы населения и действующие  цены на жилье и условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома (мы не берем во внимание случаи покупки  жилья банками и предприятиями  своим сотрудникам, поскольку в  данном случае решение проблемы перекладывается, по сути, на клиентов банка или потребителей и недоступно основной массе населения).

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать  приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного  фонда жилье.

Бурное строительство  индивидуальных домов стало одной  из примет первых лет реформ. Между  тем уже в 1995 г. коттеджное строительство переживало кризис перепроизводства. При этом если в 1994 году кирпичные особняки в Подмосковье продавались по 3,5-4,5 тыс. долл. за квадратный метр, то сейчас продавцы стараются не предлагать цены выше 3 000 долл.

Цены же на московские квартиры в 1996 г. колебались от 490 (в отдаленных новостройках или ближнем Подмосковье) до 3 000 с лишним долларов в центре, престижных домах или домах с улучшенной планировкой.

Конечно, цены на жилье в  московском регионе нельзя считать  безусловным ориентиром для определения  его стоимости в целом по России. Однако если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем  в Москве и области, то его недоступность  определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду  отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо  меньшими возможностями для роста  доходов в этих регионах – с  другой.

Таким образом, ясно, что  даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в  обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения  возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство  проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в  стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия  предоставления ипотечного кредита.

Реформация исходных принципов  инвестирования обусловливает более  широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного  кредитования. Среди них особое место  занимают ссуды, выдаваемые под залог  недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым  для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом по закладную  использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций  муниципалитетов, финансовых средств  предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет  осуществлять финансирование нового строительства  за счет выручки от фьючерсной продажи  недвижимости. При этой системе снижаются  коммерческие риски, связанные с  нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в том числе участки  из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения  населения жильем. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной  работы.

Объект и предмет  исследования

Объектом исследования в  дипломной работе является рынок  ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и  заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и  предмета исследования обусловлен сложившейся  экономической ситуацией в экономике  России.

Цель и задачи исследования

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

• рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
• проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;
• провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;
• рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

Методическая  основа исследования

Научной и методической основой  дипломной работы послужили законодательные  акты, а также работы отечественных  ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные  методы, например, системный подход, рестроспективный анализ, табличный  метод и другие.

Степень изученности  проблемы

Исследованию проблем  ипотечного кредитования посвящены  труды различных авторов. Однако, зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся к проблемам кредитования жилищного строительства.

Так, Смирнов В. считает, что "ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему". Петров Н. утверждает, что "ипотека  – единственный из доступных на сегодня способов получения жилья  в собственность".

Как видно из приведенных  цитат, основное внимание авторов уделяется  в основном проблемам ипотечного кредитования на жилищное строительство, однако, на наш взгляд, ипотека является одним из самых эффективных способов пополнения оборотных средств под  залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому  данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено внимание.

Структура работы

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую  структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.

В первой главе "Ипотечное кредитование в России" раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также проблемы ипотечного кредитования за рубежом.

Во второй главе "Использование ипотечного кредитования в бизнесе" проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе. В частности, рассмотрено участие банков в процессе ипотечного кредитования, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, а также реальных инвестиций.

В третьей главе "Прикладные проблемы ипотечного кредитования" проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.

В частности, рассмотрены  проблемы возвратности объектов залога при ипотечном кредитовании, предложены методы оценки объектов залога, а также  предложен механизм страхования, как  наиболее эффективный инструмент предотвращения потерь.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

 

1. Ипотечное  кредитование в России

 

1.1. Понятие ипотеки  и ипотечного кредита

 

В соответствии с Федеральным  законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Участие третьего лица в  залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как  и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном  лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый  в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и  основным должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную  природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".

Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и  пользуется имуществом, т. е. имеет место  залог не только с оставлением  имущества у залогодателя, но и  с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

Ипотека может возникать  в силу норм Закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации  договора купли-продажи жилой дом  или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной  организации в собственность.

Залог имеет место в  отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца. При передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество. Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения  ипотеки является договор.

Применительно к ипотеке  большое значение имеют как общие  правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила  по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как  оборот недвижимости допускается в  строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в  соответствии с содержащимися в  них нормами может возникать  залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).

Например, купля-продажа, залог  и совершение других сделок, которые  влекут или могут повлечь за собой  отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации  от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).

Ипотека обслуживает основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК РФ);
• договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);
• другой договор (ст. 420 ГК РФ);
• причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется  оговорка "если иное не предусмотрено  федеральным законом".