Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Декабря 2013 в 12:11, дипломная работа

Краткое описание

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
• рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
• проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;
• провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;
• рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

Прикрепленные файлы: 1 файл

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ.docx

— 162.56 Кб (Скачать документ)

Если сторонами ипотечных  правоотношений являются юридические  лица, то обязательства, в отношении  которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации  установлены Законом о бухгалтерском  учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные  операции, осуществляемые организациями  в процессе т деятельности. Общие  правила, содержащиеся в Законе о  бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

Например, нормативной базой  бухгалтерского учета основных средств  предприятий (организаций, учреждений) являются:

1) Положение по бухгалтерскому  учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденное Приказом  Минфин. России от 3 сентября 1997 г. № 65н;

2) Методические указания  по бухгалтерскому учету основных  средств, утвержденные Приказом  Минфина России от 20 июля 1998 г. № 33н.

В каждом конкретном, случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические  особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность  заемщику. Порядок выдачи займа, его  возврата, начисления и уплаты процентов  и штрафных санкций определен  в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с  ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены  особенности использования и  учета заемных средств.

Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом  права собственности на него, а  значит, и со списанием с баланса  заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету  на соответствующие счета заемщика.

Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 "Предоставленные займы" или 58-3 "Предоставленные займы" в  разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.

Заемщик организует учет полученных займов на сч. 94 "Краткосрочные займы" и сч. 95 "Долгосрочные займы"; при  этом аналитический учет по сч.сч. 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.

Основанием для бухгалтерских  записей при передаче денежных средств  являются выписки банка, платежные  поручения, при передаче имущества  – накладные, акты приемки-передачи.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику сопровождается переходом  права собственности на них к  последнему и дает формальное основание  в бухгалтерском учете отражать операцию через счета учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая  аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов учета выручки от реализации.

В связи с вышесказанным, ипотечный кредит – одна из разновидностей кредита – долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 1), так и сельскохозяйственными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение (приобретение сельскохозяйственной техники и новых земельных площадей; проведение мелиоративных работ и т. д.), предоставляется на длительный период (на 30 и более лет) и на условиях равнодолевого погашения (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно). Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Специализированные банки


 

Инвестиционный банк


 

Инновационный банк


 

Ипотечный банк


 

Выпуск ценных бумаг


 

Финансирование и кредитование инновационных  проектов, научно-технических разработок


 

Выдача  ипотечных кредитов – долгосрочных кредитов под залог недвижимости


 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный банк – кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости – земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения.

Если рассматривать зарубежный опыт, то можно отметить, что в  Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных  институтов Германии "Основным законом" и в §1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для  частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в §1 Закона об ипотечных банках. Это:

  • залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
  • эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
  • предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
  • эмиссия коммунальных долговых обязательств – закладных согласно §41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.

Согласно §5 Закона об ипотечных  банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных  сделок. Важным видом вспомогательных  сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости  земельного участка.

Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках  или определенного размера долевое  участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.

К вспомогательным сделкам  отнесено размещение свободных средств  в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы  только в том случае, если они  служат главным или побочным операциям.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в  ней им отведена посредническая и  трансформационная функция. Задачей  банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных  вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал  используется для кредитования частных  лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского  хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю  закладных) была гарантирована возможность  получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном  банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными  отличиями. То есть, речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера  деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими  задачи и виды сделок. Ипотечный  банк не может осуществлять такую  же широкую гамму финансовых операций, как и коммерческие банки.

Итак, ипотечные банки  в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами  кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является их привилегия по выпуску  долговых закладных обязательств. Все  остальные частноправовые кредитные  институты не имеют право употреблять  для обозначения своих ценных бумаг слово "закладной лист" (§5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и  коммунальных долговых обязательств и  закладных листов тоже говорит о  том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. создания денежного капитала и  одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых  такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных  банков также определена специальным  регулированием, это §2 Закона об ипотечных  банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме  командитного акционерного общества в  Германии не существуют.

 

1.2. Проблемы и  объемы ипотечного кредитования  за рубежом и в России

 

В настоящее время ипотека  в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах  ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент по ипотечному кредиту существенно  ниже, чем по другим видам банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита  фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния  экономики и устанавливается  фактически ежемесячно. В Швеции в  1994 г. процент был равен 12%, в 1996 г. он равен 7-8%.

В странах ЕЭС существует государственная система оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от рыночной стоимости объекта. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется  на величину инфляции за год.

Кадастровая (нормативная) оценка стоимости недвижимости является основой  для начисления налога на недвижимость и для определения размера  ипотечного кредита.

В зависимости от состояния  экономики происходит колебания  стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда падение стоимости  объектов недвижимости становилось  ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре на выдачу ипотечного кредита оговариваются  требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредита является законодательные нормы по принудительной продаже (отчуждению) объектов недвижимости. Если заемщик не выплатил ссуду, система  принудительной продажи дает возможность  кредитору быстро вступить во владение собственностью через процедуру  принудительной продажи. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость для продажи через систему  специализированных структур.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем  привлечения депозитов, а выпуском специальных ипотечных облигаций. Эти облигации считаются высоконадежными  и ликвидными ценными бумагами. Поэтому  государство, страховые компании, пенсионные фонды и другие крупные финансовые фонды являются основными держателями  ипотечных облигаций. Ни один из покупателей  датских ипотечных облигаций  никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС осуществляют свою деятельность в соответствии с  общим нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная оценка активов по степени риска. Кроме того, национальное законодательство содержит нормы, направленные на ограничение  риска потенциальных убытков  ипотечных банков при невыполнении обязательств заемщиком и, соответственно, степени риска для выпущенных облигаций.

Существует две системы  организации ипотечного кредитования.

1. В Швеции, Дании разделены  ссуды и залог. Государственная  регистрация только для залогов.  Размер ссуды не фиксируется  в органах регистрации прав  на недвижимость. Это упрощает  систему и перекладывает на  ипотечные банки заботу о получении  выданных ссуд.

2. В Германии государственной  регистрации подлежит не только  залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер  кредита уменьшается.

Общее условие для функционирования системы: открытость для банков системы  регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). Рассмотрим германский опыт более подробно.

Информация о работе Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы