Оцінка ринкової вартості підприємства як цілісного майнового комплексу

6. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

В залежності від цілі  оцінки і від кількості підібраних факторів оцінщики розраховують або ринкову вартість або вид вартості інший від ринкової. В стандарті № 1 « Загальні засади оцінки майна і майнових прав» виділяють такі види вартості підприємства:

• Ринкова вартість
• Види неринкової вартості ( вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, ліквідаційна вартість, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.

Крім того, в міжнародній практиці оцінки застосовуються і інші види вартості. Дані види вартості можна класифікувати за різними критеріями.[22 с.48-50]

І. За ступенем ринковості розрізняють ринкову та нормативно розраховану вартість

Під ринковою вартістю в Міжнародних стандартах оцінки розуміється розрахункова величина, за якою майно переходить від одного власника до другого на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу; при цьому передбачається, що кожна із сторін діяла компетентно, ощадливо і без примусу. Ринкова вартість розраховується з урахуванням поточної ситуації на ринку на конкретну дату, тому при зміні ринкових умов вона буде змінюватися.

На практиці оцінщики прагнуть визначити саме обґрунтовану ринкову  вартість, але деякі об’єкти оцінки не володіють  достатньою ринко вістю, тобто не обертаються на відкритому, масовому і конкурентному ринку, знаходяться під жорстким контролем і регулюються державо, інформація являється закритою і обмеженою. В цьому випадку розраховується частково ринкова вартість. Різновидом частково ринкової вартості є вартість об’єкта оцінки з обмеженим ринком, під яким розуміється вартість об’єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або потребує додаткових витрат.

Нормативна, або  нормативно розрахункова вартість – вартість об’єкта власності, розраховується на основі методик і нормативів, затверджених відповідними органами. Як правило нормативна вартість не співпадає з величиною ринкової вартості.

ІІ. В залежності від методології  оцінки і факторів, які враховуються виділяють вартість заміщення і  вартість відтворення об’єкта.

Вартість  заміщення – це сума затрат на створення об’єкта, аналогічного об’єкту оцінки, в ринкових цінах, існуючих на дату проведення оцінки з урахуванням зносу об’єкта оцінки. При цьому передбачається створення нового об’єкта, який по своїм функціональним характеристикам є близьким аналогом по відношенню до об’єкта оцінки

Вартість  відтворення – сума затрат в ринкових цінах, існуючих на дату оцінки, необхідних для створення об’єкту, ідентичного об’єкту оцінки, з застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об’єкта оцінки.  На відміну  від попереднього виду вартості мається на увазі створення точної копії оцінюваного об’єкту, але за іншими діючими цінами. Дана вартість більш точно характеризує сучасну вартість об’єкта, однак її визначення часто виявляється неможливим по причині зміни технології, матеріалів і т. д.

ІІІ. В залежності від  передбачуваного стану об’єкта  після оцінки розрізняють ліквідаційну вартість та вартість при існуючому  використанні.

Вартість  при існуючому використанні – вартість визначається  виходячи з існуючих умов і цілей використання об’єкта оцінки. При цьому передбачається , що об’єкт залишиться діючим і продовжить функціонувати в незмінному середовищі, в організаційно-правовій формі.

Ліквідаційна  вартість – вартість оцінки об’єкта в разі, якщо об’єкт оцінки повинен бути відчужений в термін менший звичайного терміну експозиції  аналогічних об’єктів. Даний вид вартості визначається. Наприклад, при ліквідації об’єкта внаслідок  банкрутства і відкритого розпродажу на аукціоні.

ІV. В залежності від конкретних цілей і ситуацій виділяють інвестиційну вартість, вартість для цілей оподаткування, утилізаційна вартість, спеціальна вартість.

Інвестиційна  вартість, визначається виходячи з дохідності об’єкта оцінки для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях. На відміну від ринкової, інвестиційна вартість більш конкретна і пов’язана з певним проектом і його інвестором. Ринкова вартість, на відміну від інвестиційної, визначаться мотивами поведінки типових продавців і покупця. Існує ряд причин за яких, інвестиційна оцінка може відрізнятися від ринкової. Основними причинами може бути: різниця в оцінці майбутньої прибутковості, різниця в підходах до визначення ступеня ризику; різна податкова ситуація.

Вартість  для цілей оподаткування – вартість об’єкту оцінки, визначається для обчислення податкової бази і розраховується відповідно  до нормативно правових актів.

Утилізаційна  вартість – вартість об’єкту оцінки, дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він включає, з урахуванням витрат на утилізацію об’єкту оцінки.

Спеціальна  вартість – вартість оцінки об’єкта, для визначення якої в договорі про оцінку або в нормативно правовому акті обумовлюються умови,  на включені в поняття ринкова або інша вартість. Різновидами спеціальної вартості є страхова та митна вартість.

Вибір того чи іншого виду вартості визначається метою оцінки.

Так метою ринкової вартості є допомога потенційному покупцю (продавцю) визначити передбачувану ціну. Інвестиційна вартість – визначення доцільності інвестування.  Страхова вартість – визначення суми покриття за страховим договором. Ліквідаційна вартість можлива ліквідація діючого підприємства.

В науковій літературі поняття  необхідності в оцінці підприємства отримало відповідне обґрунтування. Хоча, як відома для задоволення потреб і здійснюється вся людська діяльність. Необхідність  в оцінці вартості підприємства визначається потребами  конкретного користувача інформації.[19 c.47]

Для власника підприємства – отримання правової оцінки фінансово-господарської  діяльності, і відповідно, об’єктивних  даних про збільшення власного капіталу.

Для акціонерів підприємства – отримання об’єктивної оцінки фінансової звітності підприємства, його доходів (прибутку), та їх використання.

Для робітників – отримання  об’єктивної оцінки результативності їхньої роботи.

Для фірми, яка займається оцінкою – підтримка оціночної  діяльності, отримання коштів в результаті наданих послуг, підвищення своєї  репутації.

Для держави – регулювання  діяльності господарюючих суб’єктів, щодо дотримання вимог законодавства, яке регулює фінансово-господарську діяльність підприємств, сплату податків, сплата інших обов’язкових платежів

Таким чином оцінка вартості підприємства здійснюється з урахуванням цілі оцінки та необхідністю для замовника здійснення оцінки. Отже :

Оцінка ринкової вартості дозволяє покупцю і продавцю укласти  угоду, орієнтуючись на обґрунтовану вартість товару, так як ринкова вартість враховує не скільки індивідуальні  витрати та очікування, а ситуацію на ринку в цілому, очікування ринку, загальноекономічний поточний розвиток, реакцію ринку на об’єкт угоди.

Знання величини ринкової вартості дає змогу власнику об’єкту  вдосконалити процес виробництва, розробити  комплекс заходів, які направленні  на збільшення ринкової вартості.

Періодична оцінка бізнесу  дозволяє підвищити ефективність управління а отже запобігти банкрутству.

Оцінка допомагає прийняти правильне інвестиційне рішення, зменшивши  традиційні витрати. Якщо б кожен  з учасників угоди  спробував  оцінити бізнес самостійно він поніс  би набагато більші витрат, оскільки йому б довелося сформувати інформаційну базу, придбати комп’ютерні програми і т. д. , які використовувалися б лише декілька разів і не окупили себе.

Оцінка вартості в макроекономічному  аспекті є одним з  важелів  управління і врегулювання економіки  з боку держави, особливе значення оцінка має при управлінні державною власністю.

2. Методологічні підходи до визначення ринкової вартості  підприємства.

В економічній літературі відомі три підходи до визначення вартості підприємства, яким притаманні  відповідні методи оцінки.

В Національному стандарті  №1 « Загальні принципи оцінки майна  і майнових прав» сказано, що вибір  методів оцінки залежить від наявності  інформації про очікуванні доходи від  використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, цілі оцінки, а також  виду вартості.

Згідно з Національним стандартом № 1[9] методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки; метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

 ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Кожен методологічний підхід дозволяє підкреслити особливі характеристики об’єкта. [13 c. 96-105]

При доходному підході за основу береться дохід, який є основним фактором при визначені вартості об’єкта. Чим більший дохід, тим більша величина його ринкової вартості. Тут має значення тривалість періоду отримання можливого доходу, ступінь і вид ризиків,  супроводжуючий даний процес. Доходний підхід ґрунтується на застосуванні принципів очікування і найбільш ефективного використання об’єкта, коли вартість об’єкта прирівнюється до сумарної вартості майбутніх доходів, що очікуються від його використання найбільш ефективним чином, включаючи дохід від можливого продажу об’єкта.

Дохідний підхід. В рамках доходного підходу виділяють два основні методи: метод капіталізації доходів (КД) та метод дисконтування грошових потоків (ДГП). Ці методи відрізняються тільки способом перетворення потоків доходу.

Визначення  вартості бізнесу методом ДГП засновано на припущенні, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів даного бізнесу. Власник, в свою чергу, на продасть бізнес по ціні нижчій ніж поточна вартість прогнозованих майбутніх доходів. Вважається, що в результаті співпраці сторони прийдуть до укладення угоди про ринкову ціну, яка дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. Даний метод вважається найбільш прийнятним з урахуванням інвестиційних мотивів, оскільки будь-який інвестор вкладає кошти з метою окупити вкладені кошти, отримати прибуток та підвищити свій  добробут.

Метод ДГП може застосовуватися для оцінки будь-якого підприємства. Застосування даного методу найбільш обґрунтовано для оцінки підприємств, які мають певну історію господарської діяльності і знаходяться на стадії стабільного економічного розвитку. Метод менше застосовується для оцінки підприємств, які несуть систематичні збитки.

Ставка дисконту це відсоткова ставка, що використовується для перерахунку  майбутніх потоків доходів в  єдину величину поточної вартості, яка є базою для визначення ринкової вартості підприємства.

Основні етапи оцінки підприємства методом ДГП [ 15, с.153]

1. Вибір моделі грошового потоку.

Для власного капіталу, використовуючи цю модель, розраховують ринкову вартість власного капіталу підприємства. Для всього інвестованого капіталу, дана модель  найбільш придатна для оцінки багатопрофільного бізнесу, використовуючи дану модель можна не розрізняти власний і залучений капітал і рахувати сукупний грошовий потік.

• для оцінки власного капіталу:

                     ГП = ЧП + А ± ΔВОК ± ΔЗд – Іпа                                      (1.1)

• для оцінки всього інвестованого капіталу:

             ГП = ЧП + А ± ΔВОК – Іпа + %з х (1-Сп)                         (1.2)

        де:       ГП – грошовий потік;

ЧП – чистий прибуток;

А – амортизаційні відрахування;

ΔΒОК – приріст (зменшення) власних обігових коштів;

ΔЗд – приріст (зменшення) довгострокової заборгованості;

Іпа – інвестиції в позаобігові активи;

%з – відсотки по обслуговуванню боргу;

Сп – ставка податку на прибуток.

 

2. Визначення тривалості  прогнозного періоду.