Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

 

При согласовании преимуществ и недостатков трех подходов обычно оцениваются по 5 критериям, с приданием каждому соответствующих весовых коэффициентов по 5-и балльной шкале. Бальная оценка и итоговое значение весовых коэффициентов с учетом использования всех трех существующих подходов при оценке производственного здания приведены ниже в Таблице 21. Согласование результатов и стоимости объекта оценки приведены в Таблице 22.

 

Таблица 21

 

Критерий	Подходы
	Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
	Баллы
1. Применимость подхода к оценке данного объекта недвижимости согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки	5	5	4
2. Адекватность, достоверность и  достаточность информации, на основе  которой проводились анализ и  расчёты	3	4	5
3. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя / арендатора и / или продавца / арендодателя, прочие реалии спроса/ предложения в статике и динамике	5	5	3
4. Действенность подхода в отношении  учета конъюнктуры и динамики  рынка финансов и инвестиций (включая риски)	5	4	3
5. Способность подхода учитывать  структуру и иерархию ценообразующих  факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное  окружение, размер, качество строительства  и отделки, инженерное обеспечение, потенциальная доходность и т. п.	4	5	3
Итого баллов	22	23	18
Общая сумма баллов	63
Итоговые весовые коэффициенты (округлённо)	0,3492	0,3651	0,2857

 

Таблица 22

 

Подход	Рыночная стоимость по подходу, руб.
Затратный	31 587 652
Сравнительный	32 260 997
Доходный	33 518 183
Вес	0,2857
	0,3651
	0,3492
Согласованная средневзвешенная величина стоимости, руб.	32 507 631

 

 

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская, 198, рассчитанная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, составляет (округленно):

 

32 507 631

(Тридцать два миллиона  пятьсот семь тысяч шестьсот  тридцать один) рубль

 

А именно, стоимость земельного участка объекта оценки -  16030185руб., стоимость нежилого здания – 16477441руб.

Так же, при проведенном анализе был сделан вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет, использование его в качестве площадей для размещения торгово-офисных помещений.

 

Библиографический список

 

1. ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ №254, 255, 256 от 20.07.2007 г., требованиями Федерального закона РФ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ»;
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 3.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.);
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.00 г. № 117-ФЗ (ред. от 05.04.04 г.);
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.98 г. № 146-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.);
6. Справочник укрупненных показателей стоимости строительства (Издательство Самарского центра по ценообразованию в строительстве УПСС-2010.04, 2.7-002);
7. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»;
8. Методика Санкт-Петербургского технического университета, профессор Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости» – С.-Пб., 2003 г.;
9. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р;
10. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. – 78 с.;
11. Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007. – Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml
12. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учебное пособие. М., 2006. – 150 с.;
13. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – Учебное пособие. – М.: «ЮноРус», 2008;
14. Марчук А.А. Определение прибыли предпринимателя. - \\Вопросы оценки, 2008 г., №2;
15. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. "Экономика недвижимости: учебное пособие", "КНОРУС", Москва, 2009;
16. «Зеленая площадь» - приложение к обозреванию «Новости рынка недвижимости» №7 (691) от 28.02.2011г.
17. www.nrn.ru
18. www.insur-today.ru
19. www.otsenschik.ru
20. www.2gis.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

1. Определение стоимости земельного участка с использованием техники компенсационных корректировок цен (Таблицы 7-9);
2. Построение системы уравнений для расчета стоимости земельного участка;
3. Описание объекта оценки (Таблица 10);
4. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки (Таблица11);
5. Расчет физического износа объекта недвижимости на основе ВСН 53-86 (р) (Таблица 12);ъ
6. Расчет стоимости замещения улучшений с учетом накопительного износа (Таблица 13);
7. Определение стоимости земельного участка с использованием техники компенсационных корректировок цен (Таблицы 15-17);
8. Построение системы уравнений для расчета стоимости единого объекта недвижимости;
9. Фото объекта недвижимости.

 

1 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – Учебное пособие. – М.: «ЮноРус», 2008, с. 136

2 Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007. – Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml

3 Методика Санкт-Петербургского технического университета, профессор Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости. – С.-П., 2003 г.

4 СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»

5 Марчук А.А. Определение прибыли предпринимателя. - \\Вопросы оценки, 2008 г., №2, с. 38

6 Виноградов Д.В. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. - Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007. – Ресурсы Интернет: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml