Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

Устранимый износ имущества – износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества – потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества – аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа.

Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

1.2. Принципы оценки и технология оценки объекта недвижимости

Альтернативность. В каждой сделке обе стороны (продавец и покупатель) имеют возможность выбирать. В нашей ситуации альтернативность должна рассматриваться в первую очередь с точки зрения покупателя, имеющего варианты по приобретению объекта оценки за указанную цену или его аналогов, либо желающего по-другому инвестировать свои средства, например, вложить в банк.

С точки зрения продавца, а им потенциально может стать кредитор, наиболее вероятно следующее развитие ситуации: продажа объекта оценки, либо сдача его в аренду.

Принцип замещения. Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Принцип будущих преимуществ. Цены на рынке отражают предвидение будущих преимуществ от владения объектом. Конечно, прошлое и настоящее являются важными фазами развития, однако именно предвидение будущей динамики производства и возможности перепродажи объекта определяет его «экономическую цену

Принцип избыточной производительности. Чистый доход, остающийся у собственника объекта после справедливого возмещения производственного фактора «капитал» и производственного фактора «труд», определяется как избыточная производительность и ассоциируется с фактором «управление».

Принцип предвидения. Стоимость объекта собственности создается ожиданием будущих преимуществ. По своему экономическому содержанию стоимость может быть определена как современная (текущая) оценка будущих преимуществ или доходов. Заключая сделку, продавец за определенную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловленных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы. Таким образом, сегодняшняя цена является, приведенной к настоящему дню, оценкой предполагаемых в будущем доходов.

Принцип изменчивости. Социальные, экономические, политические и физические силы постоянно действуют на рынке. Изменение этих факторов оказывает влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Их влияние в нашей ситуации незначительно, и его мы учитываем поправками на риск.

Принцип оптимального использования. Оптимальное использование объекта собственности     -     это      наиболее     прибыльное      из     легально     допустимых и физически/технически возможных вариантов его использования. Оптимальное функционирование производства учитывает возможности совершенствования (повышения эффективности) технологического процесса и/или перехода на выпуск новой продукции.

Принцип конкуренции. Возможность извлекать доходы создаёт почву для конкуренции, а сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции. В данной работе оценивается объект в условиях растущей конкуренции при полном отсутствии возможности получать сверхприбыль.

Определение рыночной стоимости объекта оценки рассматривается в объеме, необходимом для обоснования цели оценки, а именно: выполнен анализ рыночных сравнений, рассмотрены объекты как собственность, приносящая доход. Объективный результат оценки получен как средневзвешенная величина стоимостей, полученных различными подходами.

Работа включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района место нахождения объекта оценки.

4. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

В рамках определения рыночной стоимости объекта использовались имеющие отношение к поставленной задаче инструменты оценки затратного, доходного и сравнительного подходов.

5. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Обобщение результатов оценки сводилось к анализу соответствия стоимости полученной тем или иным методом (подходом), реальной ситуации, т.е. определялась достоверность каждого результата. Затем определялась итоговая стоимость объекта оценки, как средневзвешенная величина стоимостей, полученных различными подходами.

6.   Составление заключения об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные в процессе работы, сведены воедино, с указанием всех соответствующих фактов и прочих условий, влияющих на результаты оценки.

1.3.Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Самаре

Ситуацию на рынке офисной недвижимости Самары назвать однозначной трудно: с одной стороны, спрос на офисные площадки все еще превышает предложение, с другой - существующие здания не всегда заполнены на 100%. Примерно треть всех офисных центров Самары заполнены в среднем лишь на 50%. Эксперты связывают это с тем, что в городе наблюдается дефицит именно качественных площадок, офисов классов А и В. Уровень заполнения существующих офисных зданий сегодня неодинаков, он колеблется в диапазоне 40-100%. Тем не менее, потребность в офисах есть и у самарских бизнесменов, и у инорегиональных, и у иностранных компаний, открывающих здесь свои представительства. Количество офисных площадей растет примерно на 30% в год. Высокий же спрос на офисы провоцирует рост арендных ставок: в среднем в год они увеличиваются на 20-25%. Сегодня в среднем ставки по городу составляют от 1 000 руб. до 2,5 тыс. руб. за кв. м. Сегодня строительные компании все чаще совмещают в пределах одного комплекса торговые и офисные, а часто и жилые зоны. Это очень удобно и выгодно с точки зрения окупаемости проекта: сегодня офисы и торговую площадь все чаще берут именно в аренду, а не покупают. Это связано с тем, что стоимость коммерческих помещений на продажу растет слишком быстро и за 2 года увеличилась чуть ли не в 1,5 раза, поэтому бизнесменам более выгодно арендовать площади. Кроме того, сдавать площади в аренду выгодно и самим застройщикам: строительная компания в этом случае получает постоянный доход.

В 2007 г. темпы строительства офисов были не так уж и высоки: в эксплуатацию по итогам года было сдано лишь 38,7 тыс. кв. м новых офисных площадей, по данным департамента строительства и архитектуры г. Самары, хотя в начале года аналитики предсказывали появление около 150 тыс. кв. м офисов. Частично это связано с тем, что многие девелоперы перенесли сроки сдачи своих объектов с IV кв. 2007 г. на I кв. 2008-го. Как считают эксперты, в 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном плане. Уже сегодня к строительству заявлено больше 10 офисных центров разной классности. Кроме того, существующие офисные здания заявляют о реконструкции и планируют улучшить качество принадлежащих им офисных площадей. Так, по такому пути развиваются ТОЦ «Скала», о планах расширения офисной составляющей центра заявляли владельцы ТЦ «Вавилон».

Как отмечают эксперты, потенциал самарского рынка офисной недвижимости сегодня еще достаточно большой. Причем, вложившись в высококлассные бизнес-центры, девелоперы перейдут и на формат класса В. По информации экспертов, спрос на офисы в Самаре разносторонний, и не все бизнесмены готовы выкладывать деньги за офисы А-класса. Кроме того, в городе существует спрос на небольшие офисы — до 80 кв. м. Пока таким арендаторам приходится довольствоваться помещениями не в самых лучших районах Самары, в старых, не реконструированных зданиях, не оснащенных полным спектром систем жизнеобеспечения. В постройке качественных зданий классов В и С, где будут сдаваться в аренду небольшие офисы, эксперты видят перспективу развития рынка. Скорее всего, уверены игроки, будут наблюдаться смещение делового центра и расширение географии строительства. Так, эксперты считают, что столь привлекательные для девелоперов Ленинский и Самарский районы не являются панацеей от офисного дефицита: с каждым днем ухудшается их транспортная доступность, а участков под застройку здесь немного. В качестве же интересных для развития районов, например, называются Кировский и Промышленный - бизнес-центры вдоль крупных городских магистралей будут пользоваться не меньшим спросом, чем находящиеся в центре города.

2.Характеристика оцениваемого объекта недвижимости

 

Перечень имущества, подлежащего оценке расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район район, ул. Гагарина , 35

 

№ п\п	Наименование	Общая площадь застройки \ по внутр. обмеру, кв. м	Год постройки	Балансовая остаточная стоимость, руб.
1	Нежилое здание	590,1 \ 1757,6	2007	Нет данных
2	Земельный участок	686,4	-	Нет данных

 

 

2.1. Анализ среды  местоположения объекта оценки. Краткая характеристика Железнодорожного района г.Самары

Характеристика города Самара

Город Самара был основан в 1586 году. Протяженность Самары вдоль реки Волги с севера на юг составляет 50 км. На восток от Волги город раскинулся на 20 км. Площадь земель, находящихся в черте города - 46 597 га. Территориально Самара разделена на 9 районов: Железнодорожный, Кировский, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Самарский и Советский.

Транспортная инфраструктура

Городской пассажирский транспорт обслуживает 93 автобусных, 22 трамвайных и 17 троллейбусных маршрутов. Протяженность автобусных маршрутов в Самаре - 1 285,7 км, трамвайных - 386,3 км, троллейбусных — 216 км. Общая протяженность транспортной сети города - 1 896,1 км. На городских маршрутах используются 839 автобусов, 422 трамвая, 248 троллейбусов. Ежедневно пассажирские предприятия перевозят более 1,6 млн. пассажиров.

В Самаре действует 8 станций метрополитена. Протяженность линии метрополитена 8,1 км. К 2015 году протяженность линий Самарского метрополитена должна составить 22 км с 18 станциями.

Всего в транспортной отрасли Самары работает 42 тысячи человек (в крупных и средних предприятиях).

Из речного порта Самары перевозятся грузы в 17 регионов России в 144 морских и речных порта 17 стран Западной Европы, Среднего Востока и Северной Африки. Годовой объем перевозок — 9 млн. тонн.

Самарский международный аэропорт «Курумоч» обслуживает ежегодно более 17,5 млн. пассажиров. Около 60 авиаперевозчиков осуществляют отсюда полеты по 50 направлениям России, ближнего и дальнего зарубежья.

Промышленность

Самара обладает мощным экономическим потенциалом и является ведущим индустриальным центром Поволжья. Основная доходообразующая отрасль экономики города промышленность - по многим показателям занимает ведущие позиции среди городов Приволжского округа и России в целом. Предприятиями города производится более 30% областного промышленного производства.

Приоритетными отраслями промышленного комплекса являются: машиностроение, топливная промышленность, электроэнергетика, нефтехимия, цветная металлургия, производство стройматериалов, пищевая промышленность.

Машиностроительный комплекс представлен аэрокосмической, электротехнической и кабельной промышленностью, станкостроением и приборостроением, производством подшипников, оборудования для нефтедобычи, строительства и сельского хозяйства.

В городе выпускается большой спектр сложной наукоемкой техники, пассажирские самолеты семейства «ТУ», ракетоносители для спутников и космических кораблей, авиационные и космические двигатели, металлорежущие станки, широкий ассортимент кабельной продукции.