Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

Большой удельный вес в структуре промышленного производства занимают производственные мощности по выпуску алюминиевого проката, нефтепродуктов, шоколадно-кондитерских, ликероводочных, мясных, молочных и макаронных изделий.

На 160 крупных промышленных предприятиях города работают почти 126 тысяч человек. Это около 22% всего занятого населения Самары.

В городе зарегистрировано 45,7 тысяч предприятий малого, среднего и крупного бизнеса, охватывающих все сферы деятельности: промышленность, строительство, торговлю, связь, науку, финансы, культуру.

За январь - июнь 2004 года крупными и средними промышленными предприятиями произведено продукции и оказано услуг промышленного характера на 52,8 млрд. рублей. Выпуск промышленной продукции по сравнению с соответствующим периодом прошлого года увеличился на 3%. В январе-июне 2004 года крупными и средними промышленными предприятиями произведено потребительских товаров на 9,0 млрд. руб., это на 20% больше, чем за соответствующий период прошлого года; продовольственных товаров - на 6,9 млрд. руб. (126% к январю - июню 2003 года). В структуре производства потребительских товаров 17% составляют непродовольственные товары, 6% - алкогольная продукция.

Социальная сфера

В Самаре расположены:

• государственных, 2 муниципальных и  16 коммерческих вузов, а также 52 средне-специальных учебных заведения;
• 173 общеобразовательных школы, 11 специализированных общеобразовательных школ и 8  вечерних школ. В них обучаются почти 130 тысяч учащихся;
• 3 детских дома и 3 школы-интерната. 70% детей, оставшихся без попечения родителей, находятся на воспитании граждан, и лишь 30% - в учреждениях для детей-сирот;
• 202 муниципальных детских дошкольных учреждения;
• 188 подростковых клубов города, в которых занимаются более 25 тысяч детей;
• 7 детских оздоровительных лагерей и 274 лагеря дневного пребывания, в которых в летний период ежегодно за счет средств городского бюджета отдыхают более 85 тысяч школьников;
• 65 лечебно-профилактических муниципальных учреждений (в том числе 20 стационаров, 36 поликлиник, 2 детских санатория) и 42 частных медицинских центра, а также 22 областных и 8 ведомственных учреждений здравоохранения. Поликлиники города рассчитаны на 25 955 посещений больных за смену, в том числе муниципальные поликлиники — на 21 747 посещений, ведомственные - на 2 867, областные - на 1 101 посещение. На 10 тысяч жителей в Самаре приходится 3,6 врачей общей практики  (в области - 1,9, в России - ОД);
• 37 музыкальных школ и школ искусств, 4 художественные школы, 3 училища (музыкальное, художественное, культурное);
• 4 государственных театра: драмы, оперы и балета, театр кукол и ТЮЗ, и 13 кинотеатров;
• 11 музеев;
• 396 библиотек;
• 986 спортсооружений, в том числе 356 площадок и полей, а также 283 спортзала. На спортсооружениях города могут одновременно заниматься около 25, тысяч человек. В Самаре функционируют 17 крупных спортивных объектов - 2 спортивных комплекса и 15 стадионов. Ежегодно в Самаре проводится более 140 соревнований по 31 виду спорта. 80% всех соревнований проводится среди детей и подростков.

Железнодорожный район

Железнодорожный район сравнительно молод. Ему немногим более 30 лет. Создан он был 11 декабря 1970 года. Именно в этот день был подписан Указ Президиума Верховного Совета РСФСР N 1118 «Об образовании Железнодорожного района в городе Куйбышеве Куйбышевской области».

Район расположен на стыке старого и нового города, он соединяет их, как бы перекидывая мостик между старым самарским наследием и динамизмом современного промышленного города.

На территории Железнодорожного района действуют 13 крупных промышленных предприятий, что составляет 9 % от общего числа промышленных предприятий действующих в Самаре.

В районе зарегистрировано свыше 3400 предприятий различных форм собственности, которые охватывают многие сферы деятельности.

Главная гордость района - это замечательные люди: рабочие и врачи, инженеры и строители, ветераны войны и труда, учителя и студенты

 

.

Описание границ района: от р. Волги по осевым линиям ул. Полевой до ул. Мичурина, по ул. Мичурина до Московского шоссе, по Московскому шоссе до ул. Пролетарской, по ул. Пролетарской до ул. Киевской, по ул. Киевской до проспекта Карла Маркса, по проспекту Карла Маркса до ул. Владимирской, по ул. Владимирской до ул. Чернореченской, по ул. Чернореченской до ул. Спортивной, по ул. Спортивной до ул. Вилоновской, по ул. Вилоновской до ул. Буянова, по ул. Буянова до ул. Льва Толстого, по ул. Льва Толстого до р. Волги и далее на правый берег р. Волги до острова Поджабый, по его северной стороне берега до городской черты и далее по границе городской черты (левый берег протоки р. Воложки) вверх до пересечения со створной линией ул. Полевой в северной части села Рождественно и далее через р. Волгу до ул. Полевой (включая акваторию р. Волги).

Основная территория района расположена на ровном рельефе местности. Западная часть, граничащая с р. Волгой, расположена на так называемом Волжском склоне.

Территория района — 1745 га. Численность населения на 01.01.2001 года — 103,6 тыс.чел.

 

Железнодорожный район и в прямом и переносном смысле является воротами Самары. И приехавший издалека гость, и возвратившийся домой наш земляк, сойдя с поезда, первые свои шаги в Самаре делает по земле Железнодорожного района. Отсюда для него начинается Самара.

В районе есть немало мест, дорогих и близких сердцу каждого самарца: тихих улочек, зеленых скверов и парков, архитектурных памятников.

.

 

Год от года район растет и развивается, приобретает новые неповторимые черты. Большой вклад в решение вопросов развития района вносят сотрудники архитектурного отдела районной администрации

 

Таблица 1 - Анализ места расположения объекта оценки                                                                                                                          

 

Характеристика	Значение
Местоположение объекта недвижимости	г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, 35
Типичное использование окружения	Жилой район, социальная инфраструктура,  деловой центр города
Основной тип застройки	Жилые дома, административно-офисные, торговые помещения
Основной тип зданий	Кирпичные, панельные, павильоны
Плотность застройки	Очень высокая
Благоустройство территории	Отличное
Наличие  инженерной  инфраструктуры	Электросети, водоснабжение, канализация, газификация, телефонизация
Транспортная доступность	Автомобильная дорога
Качество подъездных путей	В отличном состоянии
Интенсивность движения транспорта	Очень высокая
Деловая активность	Очень высокая
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Особенности ближайшего окружения	В непосредственной близости Самарская площадь, площадь Куйбышева, набережная р. Волги

Рисунок 1 – Схема места расположения объекта оценки

 

2.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

- отбор вариантов использования  объекта, соответствующих законодательству;

- проверка каждого из соответствующих  законодательству вариантов использования  объекта оценки на физическую  возможность;

- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- выявление из финансово осуществимых  вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную  стоимость объекта оценки;

- формулирование вывода о варианте  наиболее эффективного использования  объекта оценки.

 

Список потенциальных вариантов использования, включая текущее использование, должен формироваться с учетом возможности изменения:

- функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.);

- конструктивных решений (возможные  варианты: увеличение общей/полезной  площади, капитальный ремонт, реконструкция, снос и новое строительство). Вариант  сноса и нового строительства выполняется для объекта оценки, являющегося отдельно стоящим или пристроенным зданием, либо при наличии у собственника полных прав собственности (без обременений) на весь земельный участок.

Для использования в дальнейшем анализе вариантов, предусматривающих реконструкцию с изменением этажности здания, либо его снос и строительство нового, необходимо:

- заключение об обследовании  строительно-конструктивных характеристик  здания (строительно-техническая экспертиза);

- заключение архитектурно-планировочного объединения района (города);

- наличие проектно-сметной документации;

- наличие геодезических исследований;

- получение технических условий  для подключения к инженерным  сетям;

- согласования в части инсоляции  здания;

- организация процесса строительства (реконструкции);

- другие исследования, не входящие  в компетенцию Оценщика и требующие  отдельных согласований с Заказчиком  оценки.

Применение рассмотренных выше направлений исследования и выбора варианта использования оцениваемой недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность, требует от оценщика больших трудозатрат и должно быть обеспечено достаточным массивом разносторонней достоверной и качественной информации. Современный уровень развития инфраструктуры оценочной деятельности не может предоставить оценщику необходимых сведений, подготовленных специалистами различных областей экономических и технических знаний, с учетом изменения рыночной ситуации. Данное обстоятельство сдерживает применение традиционных методов анализа вариантов наиболее эффективного использования. В таких ситуациях следует использовать метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости.1 Данный метод базируется на качественной оценке параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству

Соответствие потенциальных вариантов использования объекта оценки законодательству должно определяться на основе требований градостроительного кодекса РФ, положений о правилах застройки и землепользования поселений и зонах правового зонирования территории, утвержденных органами местного самоуправления.

 

Так как по объектам оценки отсутствуют противоречия в правоустанавливающих документах, проведение правовой экспертизы не обязательно.

 

Таблица2 - Выводы о законодательно разрешенных вариантах использования:

 

Вариант использования	Жилое	Производственное	Складское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-

 

 

Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую осуществимость

Для дальнейшего анализа из отобранных вариантов в качестве физически возможных используются:

- варианты, не требующие изменения  конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);

- варианты использования объекта  оценки, предусматривающие изменение  конструктивных решений, по которым дано положительное заключение строительной (технической, инженерной) экспертизы.

Допущение:

Задание и договор проведения оценки объекта оценки не содержат требований, предусматривающих необходимость осуществления Оценщиком исследований, связанных с возможностью изменения конструктивных особенностей объектов недвижимости, проведения технических обследований грунтов и несущей способности элементов зданий. При выборе наиболее эффективного варианта использования объектов оценки Оценщик исследует лишь варианты, не предусматривающие изменения конструктивных решений зданий.

 

Учитывая сделанные допущения и фактическое состояние объекта оценки:

- физический износ объекта оценки  не превышают 60%;