Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

- объекты оценки не представляет  собой незавершенные строительством объекты, строительство которых начато ранее, чем за три года до даты оценки;

- целесообразность реконструкции  или сноса зданий, которые расположены  на объекте оценки, отсутствуют, Оценщик пришел к выводу о  следующих физически осуществимых вариантах использования земельных участков:

 

Таблица 3

 

Вариант использования	Жилое	Производст-венное	Складское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Сохранение текущих конструктивных решений имеющихся улучшений без проведения ремонтных работ	-	-	-	-	-
Ремонт имеющихся улучшений с сохранением текущих конструктивных решений	-	-	-	+	+
Реконструкция имеющихся улучшений	-	-	-	-	-
Снос имеющихся улучшений и строительство новых улучшений	-	-	-	-	-
Физическая осуществимость		-	-	+	+

 

 Проверка каждого  из соответствующих законодательству  и физически возможных вариантов  использования объекта оценки  на финансовую осуществимость 

 

В соответствие с законодательной разрешенностью и физической осуществимостью возможны следующие варианты использования объектов оценки:

Таблица 4

Вариант использования	Жилое	Производственное	Складское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Физическая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Финансовая осуществимость	-	-	-	+	+

 

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки

По итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объектов оценки обычно остается не более одного варианта использования, данный  вариант выбирается как вариант использования, который обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки. Однако в нашем случае мы рассматриваем объекты оценки как комплекс производственной базы, в составе которой присутствуют здания как производственного, так и складского назначения.

В соответствие с законодательной разрешенностью, физической и финансовой осуществимостью максимально эффективным является следующий вариант использования объектов оценки:

 

Таблица 5

Вариант использования	Жилое	Производственное	Складское	Офисное	Торговое	Иное (записать)
Законодательная разрешенность	-	-	-	+	+	-
Физическая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Финансовая осуществимость	-	-	-	+	+	-
Максимальная эффективность	-	-	-	+	+

 

 

Вывод о наилучшем и наиболее эффективном варианте использования объекта оценки

Законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения и техническое состояние объекта оценки, анализ ближайшего окружения и потребительского потока, а также анализ финансовых и временных затрат на ремонт объекта, который расположен на земельном участке, позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его в качестве площадей для размещения торгово-офисных помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, применяются три стандартных подхода:

• Затратный подход;
• Сравнительный подход;
• Доходный подход.

3.1. Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости. Затратный  подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
• Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

3.1.1. Определение рыночной стоимости земельного участка. Сравнительный подход

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным.

Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В Таблице 6  приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.2

 

 

Таблица 6 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

 

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами  аренды   1.2. Сервитуты и общественные обременения   1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом  покупателя  2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления  на сделку  3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой  3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени  4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района  5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)  5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка  6.2. Размеры и материалы строений  6.3. Износ и потребность в ремонте строений  6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения  7.2. Соответствие объекта принципу НЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными  услугами   8.2. Наличие парковки и (или) гаража  8.3. Состояние системы безопасности  8.4. Наличие оборудования для бизнеса

 

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Техники линейной алгебры (техники компенсационных корректировок цен) основаны на применении замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Систему ценообразования на рынке земли сложно назвать сформированной. Разброс цен как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. При формировании цены предложения многие факторы просто не учитываются. Основными факторами считаются лишь место расположения, наличие коммуникаций и качество подъездных путей. Исходя из этого, считаем целесообразным использование в расчетах метода компенсационных корректировок цен, который позволяет максимально сглаживать влияние отсутствующих в анализе факторов ценообразования и максимально усредняет значение рыночной стоимости объекта оценки. Также данный метод позволяет минимизировать субъективное мнение оценщика при определении поправок к ценам объектов-аналогов.